作者：CAIC城市更新中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

自2020年10月國家“十四五”規劃綱要明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來(lái)，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺期。

住房和城鄉建設部30日發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》的通知，明確堅持“留改拆”并舉，積極穩妥實(shí)施城市更新行動(dòng)。

《通知》否定城市更新沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設方式，凸顯對于公共配套設施的訴求，透露出的強信號表明政府邏輯完成轉換。政府端口對城市更新的社會(huì )價(jià)值考量已超過(guò)市場(chǎng)價(jià)值。

表：《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》政策梳理

未來(lái)一段時(shí)間，是開(kāi)發(fā)商適應這種大邏輯，與政府磨合接洽的窗口期。一方面，拆除面積和拆建比兩條底線(xiàn)比例的設定，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商最大的利益回報來(lái)源被嚴格管控，直接限制項目盈利。另一方面，對于基礎公共設施配件的新要求對于開(kāi)發(fā)商協(xié)同參與配套設施建設的能力提升。

為維持市場(chǎng)參與城市更新積極性，各地政府勢必會(huì )發(fā)揮能動(dòng)性，采取例如各地政府是否會(huì )在更新區外額外為開(kāi)發(fā)商提供融資區土地，又或是政企分工，開(kāi)發(fā)商僅介入20％改造部分，其他由政府承擔等途徑。這些柔性手段將會(huì )是未來(lái)開(kāi)發(fā)商與各地區政府博弈的關(guān)鍵點(diǎn)，企業(yè)需要強化運營(yíng)和基礎設施配建水平，借此打開(kāi)談判空間缺口。

“十三五”就曾明確提出要對棚改的范圍和標準進(jìn)行嚴格的把控。今年中央全面叫停大拆大建的城市發(fā)展模式，但從政策明細規定中仍然可以看到“拆除建面需低于總建面20%”是排除違法建筑以及危房等細項補充。因此政策在落地的過(guò)程中，仍然存在較大的調控空間。

以市場(chǎng)成熟度以及立法完成度較高的深圳為例， 2018—2021年間，拆除重建項目無(wú)論是單項目體量或是計劃數量都存在明顯的增長(cháng)趨勢。其中，18年至20年3年內項目計劃量以54%的年均復核增速增長(cháng)至105幅。此外，21年上半年計劃量達到58幅，高于去年同期水平。在單項目體量上，18年深圳城市更新出讓項目的占地面積集中于0.4-1.4萬(wàn)方，經(jīng)過(guò)3年的城市發(fā)展，至21年，供應的項目規模提高，集中在2.4-4.4萬(wàn)方，其中超25萬(wàn)方大體量項目占比以年均9%遞增。

數據來(lái)源：深圳市城市更新和土地整備局官方發(fā)布

聚焦到上海城更市場(chǎng)，一方面是上海市提出2021年-2022年計劃完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造約110余萬(wàn)平方米 ，“十四五”期間計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬(wàn)平方米的高目標。另一方面，是隨住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》、《上海市城市更新條例》相繼出臺后，上海對大拆大建類(lèi)項目的嚴格限制和對于微更新、城市風(fēng)貌保護的高要求。兩者碰撞，必將催生重大發(fā)展機遇。

為維持健康的土儲規模、改善凈利率水平，近三年房企逐步調整業(yè)務(wù)結構，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時(shí)近9成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產(chǎn)時(shí)代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

圖：TOP50已進(jìn)駐城市更新的房企凈利率情況

數據來(lái)源：房企已公布2021年中報

其中重點(diǎn)布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企，包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠高于行業(yè)平均凈利率9.6%。城市更新對于房企而言，已上升到重點(diǎn)戰略的層面。

隨著(zhù)各地土地市場(chǎng)由增量時(shí)代轉向存量時(shí)代，加上“十四五”規劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，城市更新成為各地政府與企業(yè)的工作重點(diǎn)。隨著(zhù)各地城市更新熱潮不斷涌動(dòng)，相關(guān)的配套政策與資金福利都在不斷落實(shí)中。近段時(shí)間以來(lái)，上海、天津、無(wú)錫等地相繼成立以地方國企牽頭的城市更新基金。

表：不同城市的城市更新基金概況

克而瑞總結發(fā)現各地城市更新基金有以下3個(gè)方面：

1、央資國資占主導地位，其中上海的城市更新基金僅面向國企、央企開(kāi)放。

2、投資基金存在多元化構成可能，如中外合資、民營(yíng)、股份制商業(yè)銀行等都可以參與其中。

3、參與基金構成的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，均在城市更新領(lǐng)域長(cháng)期深耕，運營(yíng)能力突出。

但據克而瑞實(shí)際調研獲悉，基金的實(shí)際運作模式還未確定。以上海為例，各家企業(yè)的出資比例、出資時(shí)間、基金管理公司工商流程等都暫未完全確定，乃至資金投入城市更新基金后能產(chǎn)生何種收益或分成模式，都是處于“混沌”階段，且基金也還未實(shí)質(zhì)性落到項目推進(jìn)層面。

住建部發(fā)文后，在普遍認為城市更新開(kāi)口進(jìn)一步收緊的背景下，數據卻釋放出積極信號。一方面，“大體量”的城更項目受到地方青睞。在中央政策和地方城市發(fā)展市場(chǎng)趨勢之間可能存在較大的博弈空間。政策上并不是對大體量項目的一刀切，更多是對保留建筑的占比和拆建體量的認定。

同時(shí)數據也表明，盡管目前城市更新的政府架構、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，但對開(kāi)發(fā)商而言，深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動(dòng)效應相當可觀(guān)。后續隨著(zhù)各地配套政策的加緊制定和陸續出臺，城市更新單元的逐漸推開(kāi)，以及各種前融、文保修繕水平、運營(yíng)能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長(cháng)潛力。布局城市更新賽道或將不容遲疑。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 深度研究丨城市更新已進(jìn)入政策密集期，數據釋放積極信號