01內地城市更新是趨勢

（一）內地城市人口規模并不少

我們中國屬于人口大國，一城市常住普遍都是千萬(wàn)級別人口規模，內地都是百萬(wàn)級人口規模。

根據2014年11月《關(guān)于調整城市規模劃分標準的通知》，我國對原有城市的劃分標準做了調整，1000萬(wàn)以上城區人口的為超大城市，500-1000萬(wàn)城區人口的為特大城市。100-500萬(wàn)為大城市，50-100萬(wàn)為中等城市，20-50萬(wàn)為小城市。

目前，超大城市有4個(gè)，特大城市有10個(gè)。排除這些超大城市和特大城市，剩下的大城市和中等城市數量為數眾多。

（二）絕大多數普通人更適合內地

2019年12月25日中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì )性流動(dòng)體制機制改革的意見(jiàn)》指出全面放寬城區常住300-500萬(wàn)的大城市落戶(hù)，全面取消常住人口300萬(wàn)以下城市落戶(hù)限制。

前幾天，易局發(fā)布了《2019年全國50城房?jì)r(jià)收入比名單》，很明顯，一些大城市的房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)讓很多人6個(gè)錢(qián)包祖祖輩輩的積蓄都不夠用了。大部分都向往一二城市，但是理想美好，現實(shí)骨感，經(jīng)濟越發(fā)達，房?jì)r(jià)越高，生活成本越高，壓力更大。小城市則人口規模太少，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，工作創(chuàng )業(yè)機遇很少。

同時(shí)，近些年，隨著(zhù)一二工業(yè)的成本普遍上漲、基礎建設的加速和完善，相當數量的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷外溢內地城市。

綜上，這意味對于絕大多數的普通人而言，內地中等城市會(huì )是一個(gè)折中的選擇，既有產(chǎn)業(yè)基礎有一定的工作創(chuàng )業(yè)機遇，承受的各種壓力也會(huì )相對小一些，更宜居。隨著(zhù)逆全球化進(jìn)程的開(kāi)啟，未來(lái)更多依賴(lài)內需市場(chǎng)，外貿可以預計會(huì )出現不同程度的萎縮。

（三）內地城市數量眾多，更新市場(chǎng)潛力巨大

結合《第一財經(jīng)周刊》為338個(gè)中國地級以上城市分級，評出一線(xiàn)城市4個(gè)，新一線(xiàn)城市15個(gè)，30個(gè)二線(xiàn)城市，70個(gè)三線(xiàn)城市，90個(gè)四線(xiàn)城市和129個(gè)五線(xiàn)城市，還有眾多地級城市以下的六七八線(xiàn)城市。

（備注：不同的模型不同的評級標準，結果都不同）

（四）內地城市凈地開(kāi)發(fā)或招拍掛面臨土地緊缺困境

內地用地指標緊缺，受限耕地永久基本農田、國土控制規劃緊約束限制及城市化進(jìn)程過(guò)度開(kāi)發(fā)建設使用；農地入市難度很大等等。

（五）內地城市一樣需要城市更新

城市化進(jìn)程40年來(lái)，很多城市都存在各種城市建設與管理難題與問(wèn)題，如建筑質(zhì)量、土地使用效率低下、公共配套市政基礎設施不足，缺乏保障房、急需解決的歷史遺留違法建設問(wèn)題、消防安全生產(chǎn)環(huán)保衛生問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)升級、土地財政收入問(wèn)題等等。都能或需要城市更新予以解決，城市更新也是未來(lái)的趨勢。

02設置城市更新機構的必要性

城市更新涉及眾多的政府職能部門(mén)，城管、發(fā)改、規劃國土、財政、招商工信、環(huán)保水務(wù)、國資集資、房產(chǎn)登記、住建、文體旅游、交通、教育等等。

設立專(zhuān)門(mén)的城市更新機構，明確權責，從多部門(mén)管理向統一化管理，有效整合分散在不同業(yè)務(wù)部門(mén)的職責，減少審批事項，降低推諉扯皮，減少機構重疊，避免政出多門(mén)，多重管理，重復審批、職責脫節交叉，提升城市更新管理審批效率，實(shí)現主動(dòng)管理，提升事前事中事后監管能力，科學(xué)規范了政府職能和服務(wù)意識。

因此，有必要組建專(zhuān)門(mén)的城市更新主管機構，加強頂層設計，統一管理，權責明細對等。

備注：如有必要，城市更新局可以與當地征地拆遷查違部門(mén)一起組成一個(gè)部門(mén)或聯(lián)署辦公。征地拆遷查違在每個(gè)城市對當地政府而言，都是難度最大的基層工作，沒(méi)有之一。借助城市更新，可以解決一些征地拆遷查違問(wèn)題。

03城市更新機構的職能

04不同城市的更新機構設置

據我了解，一些城市通常在地方投資平臺下設更新辦公室，一方面是不屬于正式的政府職能機構，另一方面是屬于臨時(shí)機構，更關(guān)鍵的是層級比較低，很難協(xié)調各個(gè)政府職能部門(mén)，也很難協(xié)調政府部門(mén)、村集體、業(yè)主其他產(chǎn)權權利人及開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，導致項目長(cháng)期推不動(dòng)。

• 是否成立城市更新管理部門(mén)？

• 成立什么級別的更新管理部門(mén)？

• 是政府組成部門(mén)，還是一般機構的內設部門(mén)？

• 還是直屬垂直單位？

• 還是派出機構還是事業(yè)機構？

• 是臨時(shí)機構還是常設機構？

政府組成部門(mén)，一把手一律由同級人大常務(wù)會(huì )任命；直屬機構的一把手則由政府發(fā)文任免，無(wú)需人大通過(guò)；派出機構一把手直接由上級政府職能部門(mén)任免，無(wú)需經(jīng)過(guò)當地政府通過(guò)。

內設機構一般沒(méi)有獨立財政權、人事權，很難獨立開(kāi)展工作；直屬機構人員、財權、物力均有上級部門(mén)管理，求安求穩現象突出，較難配合地方工作，統籌協(xié)調難度較大，接地氣不足，未必能契合當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展情況。

派出機構則屬于雙重管理，即轄區政府管理與上級直屬部門(mén)管理，但是與直屬機構問(wèn)題類(lèi)似，很難配合當地工作。事業(yè)單位多為政府職能部門(mén)提供服務(wù)，缺乏行政性。當然以上都是一般情況下，非絕對。

涉及棚改比較多的城市，在住房和城鄉建設局成立下屬更新部門(mén)如南寧；內地不少城市的更新部門(mén)直接由當地的棚改部門(mén)改頭換面而來(lái)。如?？?、西安等地。

涉及城中村更新改造比較多的城市，在自然資源局成立下屬更新部門(mén)如深圳、佛山、中山、惠州；更新改造項目數量比較多，急需更新改造的城市一般會(huì )成立城市更新局，更新項目較少，推動(dòng)沒(méi)那么急切的城市一般在住房和城鄉建設局和自然資源局下設部門(mén)負責管理城市更新事宜。

在更新機構層級上，一般是自然資源局或住房和城鄉建設局下設低半級的城市更新局。如自然資源局為處級，城市更新局一般為副處級。

05更新機構設置在住建部門(mén)和規劃國土部門(mén)有何不同

06城市更新機構內設部門(mén)有哪些

辦公室、法制政策、計劃管理、規劃審查、項目監督、用地管理、建筑設計等。

可根據當地情況少設置一些部門(mén)，如計劃和規劃合并，法制政策、用地管理、建筑設計、辦公室等都可沿用或直接借用自然資源已有的部門(mén)開(kāi)展工作，避免工作業(yè)務(wù)分解過(guò)細，業(yè)務(wù)交叉，人員及組織機構膨脹，不利于內部統籌協(xié)調，降低服務(wù)效率。

07內地城市更新機構設置的建議

08總結

為什么有的城市更新政策制定了很多年，但是實(shí)質(zhì)落地的更新項目沒(méi)有幾個(gè)，甚至長(cháng)期停滯？

一方面是更新的頂層設計和更新政策不合理，理論性太強，照抄硬搬，不接地氣，無(wú)法滿(mǎn)足多方利益的訴求和需要。

另一方面很大原因是政府的更新機構設置不合理，存在管理協(xié)調方面重大問(wèn)題，難以滿(mǎn)足更新政策落實(shí)的問(wèn)題。

當然還有其他一些問(wèn)題，這里暫且就不提了。