作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

互聯(lián)網(wǎng)公司比房企更早跨界到投資領(lǐng)域，“投行”特性更強一些。阿里、騰訊、百度、京東等都已擁有專(zhuān)業(yè)的投資部門(mén)或平臺公司，投資管理越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化，并已發(fā)展成為全球有影響力的投資機構。

表：互聯(lián)巨頭投資平臺與市值

互聯(lián)網(wǎng)公司投資成果明顯，主要表現兩大特征：首先，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資積累豐富，已形成各自的投資風(fēng)格。頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資規模大，從投資數量來(lái)看，2008年至今，騰訊公開(kāi)投資事件超過(guò)千次，其次阿里也超過(guò)500次。

從投資模式和投資風(fēng)格看又各有千秋。阿里的股權投資中業(yè)務(wù)戰略意圖較強，更多扮演的是戰略投資者的角色，注重投資與業(yè)務(wù)的協(xié)同性，“中心化”特征顯著(zhù)，投資風(fēng)格激進(jìn)，追求控制權，大規模的收并購項目較多。而騰訊的投資風(fēng)格更顯緩和，以股權投資為主，并不以控股為目的。在投資方向上，騰訊涉足領(lǐng)域更廣，并不局限于與主業(yè)相關(guān)性產(chǎn)業(yè)。

圖：典型互聯(lián)網(wǎng)巨頭累計公開(kāi)外投資事件（次）

注：阿里投資主體包括阿里集團、阿里影業(yè)、阿里健康、阿里體育以及阿里巴巴創(chuàng )業(yè)基金；京東投資主體包括京東集團以及京東數科。

數據來(lái)源：天眼查、CRIC整理

其次，互聯(lián)網(wǎng)巨頭通過(guò)投資已取得了可觀(guān)的收益，成為利潤的重要來(lái)源。例如，阿里2018財年以來(lái)，投資收益占到凈利潤近半數，其中2020財年，利息、投資收益達到729.56億元，占凈利潤49%。

圖：阿里巴巴利息收入和投資收益規模及占比（億元）

注：財年截至3月31日，半財年截至9月30日。

數據來(lái)源：年報、CRIC整理

反觀(guān)房地產(chǎn)行業(yè)，房企參與創(chuàng )投越來(lái)越多，并逐步瞄準跨行業(yè)、低門(mén)檻、高成長(cháng)的價(jià)值投資，作為投資領(lǐng)域新勢力，如若要快速成長(cháng)起來(lái)、擴大影響力，參考互聯(lián)網(wǎng)公司相關(guān)路徑有助于提升投資效率與效益。

1、房企A、B輪投資占比超70% 

房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過(guò)70%。早期及中期融資所需的資金規模多在千萬(wàn)或億元級，準入門(mén)檻相對較低。

圖：2014年至今百強房企創(chuàng )投融資階段分布

資料來(lái)源：CRIC整理

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)投資業(yè)務(wù)則趨向穩定，七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭連續2年投資事件數量保持穩定。據統計，2019年累計達到264件，2020年整體也未受到疫情的影響，達到260件。從輪次分布上來(lái)看，隨著(zhù)項目公司的成長(cháng)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資輪次整體后移。

圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭投融資輪次

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2、雙方投資圍繞主業(yè)賦能特征顯著(zhù)

從投資方向來(lái)看，目前房企投資標的企業(yè)主要可分為三大類(lèi)：

與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)較強的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，通過(guò)在建筑材料、智能家居、家裝等細分領(lǐng)域的投資發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應，提質(zhì)增效、賦能主業(yè)。

房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)或社區生活服務(wù)企業(yè)，基于互聯(lián)網(wǎng)提供線(xiàn)上線(xiàn)下相結合的數字化服務(wù)，投資布局存量市場(chǎng)。目前，基于互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng )投細分領(lǐng)域主要有房產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、社區服務(wù)等。

從事互聯(lián)網(wǎng)或高新科技領(lǐng)域的創(chuàng )業(yè)、創(chuàng )新企業(yè)，房企主要看好其增值潛力，以財務(wù)投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開(kāi)發(fā)、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車(chē)等研究發(fā)展方向。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭近兩年重點(diǎn)投資布局企業(yè)服務(wù)與文娛傳媒方向，房地產(chǎn)相關(guān)投資熱度穩健。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的前三大投資方向是企業(yè)服務(wù)（13.8%）、文娛傳媒（11.9%）和游戲（11.5%），金融、人工智能和教育領(lǐng)域緊隨其后。其中，游戲、人工智能和電子商務(wù)領(lǐng)域的投資數量明顯上升。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)領(lǐng)域（包含上下游）投資次數有12次，相較2019年下降3次，整體投資熱度較為穩定。

圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2019年（左）和2020年（右）投資數量的行業(yè)分布

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綜合來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資布局邏輯主要以企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)投資為主、多元化投資為輔，以幫助母公司構建外部生態(tài)圈。本文將以騰訊的投資項目為例，來(lái)說(shuō)明互聯(lián)網(wǎng)公司的投資策略。

圖：騰訊2020年投資數量TOP5的行業(yè)具體信息

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由于企業(yè)背景和主營(yíng)業(yè)務(wù)不同，互聯(lián)網(wǎng)公司投資重點(diǎn)領(lǐng)域也表現出一定的差異化。阿里和京東在電子商務(wù)以及物流領(lǐng)域投資數量較多，美團點(diǎn)評關(guān)注與餐飲業(yè)務(wù)聯(lián)系密切的農業(yè)板塊，小米積極孵化硬件產(chǎn)品，打造物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭們積極投資，將多元化產(chǎn)業(yè)通過(guò)登錄入口、平臺串聯(lián)在一起，但是仍然以主營(yíng)業(yè)務(wù)為核心，其定位并沒(méi)有模糊。

圖：其余6家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2020年投資數量TOP5的行業(yè)列表

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3、互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資路徑涵蓋市場(chǎng)風(fēng)口，房企可重點(diǎn)關(guān)注

互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資路徑可以歸納為三類(lèi)。

首先，互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)揮流量?jì)?yōu)勢，押注投資風(fēng)口，不斷擴大生態(tài)圈。憑借穩固的流量與較低的擴張成本，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的生態(tài)圈日趨完善，能夠不斷提高企業(yè)的利潤。

其次，積極延伸至產(chǎn)業(yè)鏈上下游，補足業(yè)務(wù)短板，加強供應鏈整合?；ヂ?lián)網(wǎng)公司布局上游通訊設備、硬件等企業(yè)，或延伸至下游更多服務(wù)應用，以促進(jìn)生產(chǎn)效率的提升，增強企業(yè)的議價(jià)能力。

第三，積極投資先進(jìn)科技領(lǐng)域，捕捉顛覆性機會(huì )。對互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，投資不僅是業(yè)務(wù)支持的手段，更是在互聯(lián)網(wǎng)人口紅利逐漸消失后業(yè)務(wù)創(chuàng )新的重要途徑。隨著(zhù)投資項目數量與金額的不斷增加，互聯(lián)網(wǎng)公司通過(guò)生態(tài)圈賦能被投企業(yè)的能力逐漸提升，在創(chuàng )投領(lǐng)域的影響力也隨之上升，這對于房企進(jìn)入投資領(lǐng)域有著(zhù)重要的借鑒意義。

規模型房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭在股權投資中都具備資本優(yōu)勢和資源吸引力，兩大資本的共同投向增長(cháng)預期看好。對比房企和互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng )投領(lǐng)域，其共同聚焦的投資領(lǐng)域主要有四類(lèi)方向：

一是圍繞B、C端展開(kāi)的“服務(wù)領(lǐng)域”，涉及企業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)。二是科技賦能方向，涉及電子技術(shù)、信息技術(shù)、人工智能等新工業(yè)領(lǐng)域，將成為未來(lái)的投資風(fēng)口。三是生物醫療行業(yè)，包括生物制藥、醫療、健康等。四是房地產(chǎn)行業(yè)上下游相關(guān)領(lǐng)域，包括房產(chǎn)交易服務(wù)、物管以及家電家居行業(yè)。

圖：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司主要投資領(lǐng)域占比分布

注：主體涵蓋24家重點(diǎn)房企以及7家互聯(lián)網(wǎng)公司巨頭

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涉足生物醫療投資方向，領(lǐng)域涉及生物制藥、醫療、健康等行業(yè)。當前，碧桂園、恒大、融創(chuàng )、華潤、遠洋等一批房企均已經(jīng)涉足生物醫療行業(yè)，重點(diǎn)房企在該領(lǐng)域的投資比重達20.6%。但生物醫療領(lǐng)域的偏早期輪次投資均相對較多，A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%，該領(lǐng)域的“培育性”投資特征顯著(zhù)，投資的邏輯是考慮行業(yè)高速成長(cháng)性，以及考慮自身的協(xié)同效應。

從互聯(lián)網(wǎng)公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域探索來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)處于智能化、數字化轉型階段，因此給互聯(lián)網(wǎng)公司帶來(lái)了更多的投資和合作的機會(huì )。投資方向主要有三大類(lèi)：房產(chǎn)交易服務(wù)商、物業(yè)管理以及家居家電行業(yè)。

隨著(zhù)存量市場(chǎng)增長(cháng)，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的投資價(jià)值日益凸顯，從投資格局來(lái)看，目前互聯(lián)網(wǎng)公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營(yíng)。

早在2016、2017年，騰訊就先后參與了鏈家（貝殼前身）的B輪融資以及戰略融資，并在2019年以8億美元領(lǐng)投貝殼D輪融資，多次投資動(dòng)作也顯示了騰訊對該領(lǐng)域的重視，目前騰訊是貝殼的第二大股東，持股比例達16.5%。此次投資，不僅為騰訊帶來(lái)了可觀(guān)的投資收益，同時(shí)也提高了騰訊布局房產(chǎn)交易市場(chǎng)的競爭力。

阿里則通過(guò)投資易居，加速該領(lǐng)域的布局。2018年7月，阿里參與了易居Pre IPO輪融資，2020年再度增持，成為易居控股第二大股東，并與易居發(fā)布戰略合作，聯(lián)合推出了“天貓好房”平臺，引發(fā)巨大反響。

圖：騰訊參投貝殼時(shí)間線(xiàn)

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房企和互聯(lián)網(wǎng)公司基于各自的產(chǎn)業(yè)基礎布局投資生態(tài)圈選擇投資標的同時(shí)，一些被雙方共同看好的行業(yè)“獨角獸”值得關(guān)注。雙方均參與投資標的涉及：汽車(chē)交通、教育、房產(chǎn)服務(wù)、生物醫療、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)服務(wù)等多領(lǐng)域，其中多數標的發(fā)展已初具規模，尤其是“服務(wù)”領(lǐng)域的企業(yè)，例如滴滴出行、每日優(yōu)鮮、火花思維等，在不同服務(wù)領(lǐng)域內均具有突出表現。

房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同鎖定的投資標的，一方面基于其在行業(yè)中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具備新時(shí)代下潛力化的商業(yè)模式與可觀(guān)的發(fā)展前景。

表：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同投資的企業(yè)

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目前房企投資特征參與門(mén)檻較低，參投輪次集中在前中期。而互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資已經(jīng)發(fā)展成熟。近兩年七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資事件數量整體穩定，今年投資也并未受到疫情的影響，其中騰訊投資表現最為活躍。

布局方向上，無(wú)論是房企還是互聯(lián)網(wǎng)公司，圍繞主業(yè)賦能的特征都較為顯著(zhù)。房企聚焦產(chǎn)業(yè)鏈上下游、存量市場(chǎng)等，不同互聯(lián)網(wǎng)公司投資雖然各有側重點(diǎn)，但仍然以主營(yíng)業(yè)務(wù)為核心，定位并沒(méi)有模糊。

互聯(lián)網(wǎng)公司投資不斷向房地產(chǎn)領(lǐng)域延伸，大舉投資房產(chǎn)交易服務(wù)商、物管企業(yè)以及房地產(chǎn)后延領(lǐng)域家居家電企業(yè)，憑借強大資本和技術(shù)實(shí)力，互聯(lián)網(wǎng)公司具備相當的競爭力，房企不可避免受到一定威脅，收益面臨被瓜分。但是，房地產(chǎn)線(xiàn)上化轉型趨勢下，市場(chǎng)潛力巨大，互聯(lián)網(wǎng)公司與房企合作可以實(shí)現更高的效益，未來(lái)雙方合作遠大于競爭。而同作為大資本且各具優(yōu)勢，如何協(xié)調好角色分配是成功合作的關(guān)鍵。

在投資標的選擇上，已有細分產(chǎn)業(yè)的“獨角獸”獲得了房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同參投，在房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭雙重“大資本”支持下，被投企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景向好。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 深度研究丨房企跨界創(chuàng )投，能否復制BAT投資邏輯？