2017年，曾經(jīng)的商業(yè)首富王健林給萬(wàn)達定下了以輕資產(chǎn)為主的基調，開(kāi)始大量拋售商業(yè)物業(yè)，謀求轉型，他開(kāi)始不斷地售賣(mài)資產(chǎn)，陸續將旗下的13個(gè)萬(wàn)達城、70多家酒店打包出售給了融創(chuàng )集團和富力地產(chǎn)。

同樣在2020年7月，另外一個(gè)地產(chǎn)巨頭，恒大地產(chǎn)一次性集中推出旗下多個(gè)地產(chǎn)物業(yè)。從出售清單統計，此次出售涉及的物業(yè)多達223個(gè)，物業(yè)類(lèi)型囊括寫(xiě)字樓、酒店、購物中心、商鋪、醫院、會(huì )議中心、商業(yè)體、綜合樓等非住宅業(yè)態(tài)，似乎也是對商業(yè)地產(chǎn)要一拋到底。

3年間，兩大商業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛做出同樣的大幅度拋售行為，與此同時(shí)，在疫情的“戴維斯反雙擊”下，市場(chǎng)對于商業(yè)物業(yè)的投資更加謹慎，也導致了商業(yè)物業(yè)成交量?jì)r(jià)齊跌的現象，“一鋪養三代”的成就感已經(jīng)被“割肉脫坑”的疼痛感所替代。

然而，商業(yè)地產(chǎn)作為一種永遠會(huì )存在的業(yè)態(tài)，而且作為一個(gè)城市興旺與否的載體，在未來(lái)的長(cháng)河中，跟住宅拼“租金回本率”還是會(huì )回歸到大幅領(lǐng)先的狀態(tài)，現狀只是被住宅升值蒙蔽了雙眼，也代表了資管公司有機會(huì )撿漏，再出現黑石蛇吞希爾頓之類(lèi)的也有可能，這篇文章也跟大家一起探討關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)收購的要點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)收購模式

現在，對房地產(chǎn)項目的收購模式主要有兩種，一種是股權收購，一種是資產(chǎn)收購。而商業(yè)地產(chǎn)項目具有高風(fēng)險、高回報的特點(diǎn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求量非常大，前期定位準確，后期的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)等原因都會(huì )直接影響該項目經(jīng)營(yíng)的成敗。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目失敗，往往會(huì )導致銀行、建設方、投資方、施工方、業(yè)主等各方經(jīng)濟利益嚴重受損，因此對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行并購重組是解決這一問(wèn)題的一個(gè)重要手段，同時(shí)對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有積極的影響。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目狀況

擬收購一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，首先對該商業(yè)地產(chǎn)項目的具體情況進(jìn)行必要的法務(wù)審查，主要包括以下幾方面：

1．土地情況

是否合法取得國有土地使用權？土地用途是否是商業(yè)用地？如果是商業(yè)用地，剩余土地使用年限是多少？土地出讓金是否足額繳納？土地上是否有他項權利？土地是否被查封、預查封？是否以土地對外進(jìn)行擔保？

落實(shí)上述情況，看是否符合收購方的要求。

2．項目開(kāi)發(fā)情況

是否完成拆遷，并足額支付拆遷補償款？項目具體進(jìn)度？是否取得規劃許可？規劃許可的具體內容？建設工程進(jìn)度如何？是否存在預期交付風(fēng)險？各項政府審批備案手續（如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，建設工程是否已驗收，建設工程是否已經(jīng)結算完成）是否完備？是否存在預期辦理權屬證書(shū)的風(fēng)險？日后辦理產(chǎn)權證書(shū)是否存在障礙？

3．項目資產(chǎn)情況

是否取得房產(chǎn)權屬登記？資產(chǎn)權屬是否清晰？有無(wú)他項權利？有無(wú)查封、預查封等？

4．招商情況

現在商業(yè)項目往往在開(kāi)發(fā)商拿完地，并對項目完成市場(chǎng)定位、概念設計后，就需要按項目定位進(jìn)行招商。特別是如萬(wàn)達的訂單式商業(yè)地產(chǎn)項目，在建設之前就已與主力店簽訂協(xié)議，商業(yè)地產(chǎn)項目的規劃建設是依照主力店的要求而進(jìn)行的，因此對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行收購，必須了解該項目的前期定位，是否與主力店簽訂協(xié)議？商業(yè)地產(chǎn)項目的招商情況？

二、股權收購模式

股權收購模式，主要是收購方購買(mǎi)持有商業(yè)地產(chǎn)項目的公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“目標公司”）的股權，通過(guò)持有目標公司股權間接持有該商業(yè)地產(chǎn)項目。在對目標公司進(jìn)行股權收購時(shí)，應關(guān)注的法律要點(diǎn)主要包括以下幾方面。

（一）目標公司的股權權屬狀況

股權收購目標是取得目標公司的股權，這就需要在收購前對目標公司股權的權屬狀況進(jìn)行調查，以確保收購后的股權權屬不發(fā)生爭議。對目標公司的股權權屬狀況的審查主要涉及以下幾方面——

1．查明目標公司股東是否按照公司章程的規定足額繳納其所認繳的出資額。

2．查明目標公司股權是否存在質(zhì)押和權屬糾紛，如果股權已被質(zhì)押或存在權屬糾紛，則在收購該等股權后，收購方可能會(huì )喪失該等股權或會(huì )引起權屬糾紛，從而蒙受損失。

3．查明目標公司的股權性質(zhì)，如果是國有股權，則必須按照法定程序進(jìn)行交易，否則將導致股權轉讓合同無(wú)效。收購國有股權需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門(mén)審批辦理產(chǎn)權界定、登記，并在產(chǎn)權交易所內掛牌，才能簽訂產(chǎn)權轉讓合同，由產(chǎn)權交易中心出具產(chǎn)權交割單后，才能正式辦理股權和工商變更登記手續。

（二）目標公司股權轉讓合法性

股權收購必須考慮我國法律的具體規定，否則會(huì )對收購行為造成影響。主要包括以下幾方面——

1．其他股東的優(yōu)先購買(mǎi)權。依據《公司法》相關(guān)規定，有限責任公司股東在對外轉讓股權時(shí)，在同等條件下，公司其他股東有優(yōu)先購買(mǎi)權。如果損害目標公司其他股東的該等優(yōu)先購買(mǎi)權，可能會(huì )導致收購行為被法院撤銷(xiāo)。

2．收購目標公司股權后，應及時(shí)到工商登記機關(guān)辦理登記。股份有限公司的股權轉讓?xiě)斣诠蓹嘟灰字行倪M(jìn)行；中外合資企業(yè)，需要外經(jīng)部門(mén)的批準。

（三）目標公司債務(wù)狀況

目標公司的對外或有負債，包括未披露的對外擔保之債、潛在的違約責任之債、其他應付款項之債。股權的轉讓不影響公司法人對外承擔責任，因此受讓目標公司后，受讓方必須承擔目標公司的債務(wù)責任。如果受讓后發(fā)現目標公司存在重大負債，則受讓方只能在對外承擔債務(wù)后，再根據股權轉讓協(xié)議中的有關(guān)約定向出讓方追償。

防范策略——

1．向有關(guān)機關(guān)落實(shí)目標公司名下重大物權的擔保情況，如土地、房產(chǎn)、機動(dòng)車(chē)的登記情況，最大限度地降低或有對外擔保的風(fēng)險。

2．審查目標公司的重大合同及履行情況，降低對外或有違約之債的風(fēng)險。

三、資產(chǎn)收購模式

與股權收購模式不同，資產(chǎn)收購模式是收購方直接與持有房地產(chǎn)項目即目標資產(chǎn)的公司簽訂資產(chǎn)收購協(xié)議，收購后直接持有目標資產(chǎn)。與股權收購模式相比，資產(chǎn)收購模式的法律關(guān)系相對直接、簡(jiǎn)單。在對資產(chǎn)進(jìn)行收購時(shí)，應注意以下幾方面。

（一）資質(zhì)問(wèn)題

基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，依據《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律規定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須具備相應的資質(zhì)。因此，需要審查轉讓方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)是否與其開(kāi)發(fā)建設的商業(yè)地產(chǎn)項目相匹配。如果是超過(guò)其資質(zhì)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)建設，則有可能被認定為違規取得的開(kāi)發(fā)項目，導致土地出讓合同或其他合同被認定為無(wú)效，而新的轉讓合同也必然無(wú)效。

同時(shí)，作為房地產(chǎn)項目的收購方，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目整體收購時(shí)，亦須具備相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則收購的項目也將無(wú)法繼續進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

（二）項目轉讓條件

根據《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的轉讓?zhuān)瑧邆湟韵聴l件：（1）已支付全部土地使用權出讓金，并已取得土地使用權證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

（三）轉讓項目簽訂的合同中權利義務(wù)承接的問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)項目中會(huì )涉及一系列的合同，如建設工程施工合同、監理合同、房屋預售合同、租賃合同、拆遷補償安置合同等。有些合同如預售合同和拆遷補償安置合同，根據法律規定，隨項目的轉移而轉移，對其他合同是否一并轉讓?zhuān)蔁o(wú)強制規定，如果轉讓方將其合同權利義務(wù)概況轉讓給第三方，則需要合同相對方的同意，同時(shí)合同權利義務(wù)轉讓后，合同風(fēng)險也隨之轉移到了受讓方的身上。

四、商業(yè)地產(chǎn)并購的法律風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目并購不象簡(jiǎn)單的商品買(mǎi)賣(mài)，而是涉及多層法律關(guān)系，交易風(fēng)險大的系統工程，一旦有任何環(huán)節疏忽都可能會(huì )帶來(lái)投資的巨大損失。因此了解商業(yè)地產(chǎn)項目并購中的法律風(fēng)險，并有效的控制法律風(fēng)險對投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤為重要。

相對于第一種資產(chǎn)并購的方式，項目公司并購通常有交易成本低特點(diǎn)，也是在商業(yè)地產(chǎn)項目并購中通常使用較多的方法，下面簡(jiǎn)單闡述商業(yè)地產(chǎn)項目公司并購方式的法律風(fēng)險：

（一）、商業(yè)地產(chǎn)項目狀況風(fēng)險

對于擬收購商業(yè)地產(chǎn)項目，土地使用權取得是否合法，項目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項目的功能和土地用途是否符合受讓方的需求（若不符合需求可否依法變更）；項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔拆遷補償責任的風(fēng)險）；相關(guān)審批手續是否已經(jīng)依法辦好（項目開(kāi)發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設的項目與審批的項目是否一致）；項目規劃是否合理、有無(wú)存在超規劃的情況；項目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標商業(yè)地產(chǎn)項目本身是否存在對外債務(wù)（如工程款）、商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)權屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵（如房地產(chǎn)產(chǎn)權證內是否標注有它項權利的登記、是否被國家權力部門(mén)查封、是否對外提供擔保以及擔保范圍）；項目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機（如因采光權、光污染、建設工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導致工期拖延和經(jīng)濟賠償雙重損失）等等都是直接影響商業(yè)地產(chǎn)項目并購價(jià)格。

（二）、項目公司勞動(dòng)人事法律風(fēng)險

雖然受讓方并購的目標資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)項目，但是采取項目公司并購方式，不得承接項目公司的一攬子現狀，作為被并購的項目公司中高層管理人員的處置、項目公司的薪資、規章制度、工作交接等問(wèn)題是否妥善解決，都將直接影響該商業(yè)地產(chǎn)項目的未來(lái)良好運行。

（三）、項目公司股東出資風(fēng)險

根據相關(guān)法律法規的規定，公司股東應當足額繳納所認繳的出資額，因此，項目公司設立時(shí)，股東是否足額出資，對于項目受讓方來(lái)說(shuō)也是將來(lái)可能要承擔的法律風(fēng)險之一。

（四）、項目公司財務(wù)風(fēng)險

項目公司并購中，項目公司與原債權債務(wù)人并未因為發(fā)生并購，而改變債權債務(wù)的法律關(guān)系，因此項目公司的財務(wù)風(fēng)險將直接影響受讓方受讓項目公司后的正常運行。

（五）、項目公司重大合同風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)項目通常會(huì )涉及重大的合同，例如和商業(yè)地產(chǎn)項目承包人的建筑工程合同、重大資產(chǎn)采購合同等等，這些重大合同是否能夠適當履行，作為受讓方來(lái)說(shuō)必須全面的了解分析其中的法律風(fēng)險，稍有不慎可能會(huì )給公司帶來(lái)重大的訴訟或仲裁，將直接影響項目公司運營(yíng)。

（六）、項目公司或有債務(wù)風(fēng)險

或有債務(wù)問(wèn)題是公司并購中必須注意的問(wèn)題，作為項目公司的受讓人來(lái)說(shuō)無(wú)法徹底了解項目公司對外擔保以及項目公司轉讓方的不實(shí)陳述，一旦或有債務(wù)發(fā)生，將有可能給項目公司帶來(lái)不可估量的損失，因此如何解決項目公司并購中的或有債務(wù)問(wèn)題，是項目受讓方不得不慎重問(wèn)題。

（七）、重大訴訟仲裁風(fēng)險

作為項目公司的受讓方來(lái)說(shuō)，了解項目公司的是否涉及重大訴訟和仲裁，是項目公司并購中必要程序，同時(shí)要正確的評估項目公司涉訴將會(huì )給項目公司帶來(lái)的不利后果。

（八）、項目公司并購中的其他法律風(fēng)險

除了以上必須要關(guān)注的法律風(fēng)險外，作為項目公司受讓方還必須關(guān)注項目公司并購中是否存在國有股權、是否存在行政處罰（工商、稅務(wù)等行政機關(guān)處罰）、項目公司的股東持有項目公司的股權比例及股東會(huì )決議、土地使用權出讓條款中是否存在限制項目公司并購的條款，等等這些都項目公司并購不得不考慮的法律風(fēng)險。

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