百強開(kāi)發(fā)商，其中土地競拍的保證金融資須說(shuō)明競拍的成功幾率。

1.目前市面上競拍保證金的配資比例為50%，競拍成功后的土地款配資比例一般為50%-65%，特殊情況下可接受配資70%，具體一事一議；但單個(gè)項目可操作的放款限額一般在1-3億以?xún)龋?/p>

2.項目開(kāi)發(fā)總成本按商業(yè)計劃書(shū)進(jìn)行鎖定，總成本超支，須經(jīng)董事會(huì )同意方可支出，總成本超過(guò)3%由開(kāi)發(fā)商單方承擔；

3.融資存續期內，項目公司現金流封閉使用；

4.融資存續期內，項目公司管理費、營(yíng)銷(xiāo)費用鎖定，超過(guò)部分由開(kāi)發(fā)商自行補足。

6+6，最低使用期限為6個(gè)月，滿(mǎn)6個(gè)月，經(jīng)融資機構同意可一次性?xún)斶€。

2.開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方將對應比例的出資以股東借款形式注入SPV，注意融資方需先完成出資；

3.融資機構以股東借款方式支付相應的融資款，SPV公司賬戶(hù)由融資機構掌管；

4.SPV公司摘得經(jīng)融資機構認可的項目地塊后，該筆保證金作為項目公司已支付的土地款使用；

5.若SPV公司未摘得項目地塊開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方在SPV賬戶(hù)中的資金用于定向償還融資機構的相關(guān)本息；

6.競拍成功后的土地款配資業(yè)務(wù)操作參照上述執行。

以我們先前操作的土地款配資業(yè)務(wù)為例，融資成本約20%/年，其中5%左右于當年度前置收取，剩余部分按季付息。

股權轉讓發(fā)生的相應費用由項目公司承擔，5%/年的前置收款部分開(kāi)票所涉增值稅及附加由融資機構承擔。

定向支付開(kāi)發(fā)商指定且經(jīng)融資機構認可的地塊保證金或土地款。保證金融資方面，若開(kāi)發(fā)商摘得相關(guān)地塊，該筆資金轉化為該項目的土地款，融資機構對該項目按照約定風(fēng)控進(jìn)行管理，若未成功摘得，融資機構按如下標準提前退出：20%/年*0.5%*融資機構實(shí)際放款金額+本金。需注意，不少機構一般都要求開(kāi)發(fā)商至少使用或支付6個(gè)月的資金成本，也即保證融資機構資金的“低消”，即最少使用6個(gè)月。

1.前融、開(kāi)發(fā)貸及其他資金置換、集團資金調配、項目銷(xiāo)售回款。

2.資金歸集：項目公司設立監管賬戶(hù)，資金到期前10、5、3天提前歸集資金比例分別為30%、50%、100%，監管賬戶(hù)內資金月合計與歸集比例補足部分由開(kāi)發(fā)商補足。

開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方或其指定有回購能力的主體，按照15%/年的總固定溢價(jià)回購融資機構持有的SPV的股權。

1.土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，在土地摘牌后并取得土地證的10個(gè)工作日內辦理完成抵押至融資機構指定主體或土地證原件由融資機構與開(kāi)發(fā)商共管。

若未能在規定時(shí)間內完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開(kāi)發(fā)商需向融資機構以貸款余額為基數，按照萬(wàn)分之五/日支付罰金。

2.開(kāi)發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項目公司償還全額本息提供無(wú)限連帶責任擔保。

1.融資機構向項目公司委派1名董事，項目公司股東會(huì )、董事會(huì )重大事項一致決（融資、對外擔保、股權轉讓、股東（預）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。

2.融資機構向項目公司委派聯(lián)席財務(wù)總監1名，共管項目公司證章照及所有賬戶(hù)的U-key（所有賬戶(hù)增加基金預留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權、查詢(xún)權。項目公司按照3萬(wàn)元/月的標準向融資機構或其指定主體支付咨詢(xún)服務(wù)費，用于支付融資機構委派人員的工資社保等。

3.交叉違約：開(kāi)發(fā)商或其直接控股公司或其實(shí)際控制的主體，對所有融資機構包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構成逾期未歸還融資款項違約事項的，融資機構有權單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且融資機構有權提前退出。