西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：
土地保證金作為開(kāi)發(fā)商參與招拍掛項目的門(mén)票，因資金需求急、用款周期短的特點(diǎn)，一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)短拆或過(guò)橋資金予以解決，資金成本也就變得居高不下。在2019年10月22日“兩高兩部”聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》后，短拆、過(guò)橋所涉直接放貸的融資模式基本被一刀斬斷，加上部分地區國土管理部門(mén)要求說(shuō)明拍地保證金的資金來(lái)源并要求三方會(huì )計師事務(wù)所出具報告，由此導致目前市場(chǎng)上以總包介入以及股權融資解決土地保證金融資的模式逐漸增多。
為便于說(shuō)明，西政財富中心根據目前操作的前融業(yè)務(wù)情況，就幾種土地保證金融資模式做相關(guān)介紹和梳理，以供同業(yè)人士作業(yè)務(wù)參考。
一、融資準入要求
（一）融資主體選擇
在主體準入方面，優(yōu)先選擇百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產(chǎn)總規模40億以上且去年銷(xiāo)售額20億以上的融資主體。
由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴(lài)于競拍主體的綜合實(shí)力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以目前操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿(mǎn)足主體的準入要求，不然都是按謹慎介入處理?？陀^(guān)地說(shuō)，百強開(kāi)發(fā)商或地方龍頭房企綜合實(shí)力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來(lái)源對應的盤(pán)子相對較大，因此該類(lèi)交易對手可以?xún)?yōu)先考慮。
（二）融資方式及融資規模
根據合規層面的要求，目前主要采取對地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區域公司）進(jìn)行綜合授信，對母公司以股權投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續向參與土地競拍的各個(gè)項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監管，由母公司自行在項目池中調配使用。具體融資金額根據項目池情況以及合作粘性一事一議。
（三）融資用途
通過(guò)股權方式對母公司投資后，允許開(kāi)發(fā)商將融資資金用于繳納各個(gè)項目公司競拍土地的部分或全部保證金，并根據開(kāi)發(fā)商情況的不同，對資金進(jìn)行監管。
（四）融資期限
根據項目情況和招拍掛公告的時(shí)間做靈活設計或約定。
（五）融資成本
融資成本根據開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。
（六）投資方式
根據開(kāi)發(fā)商及項目的不同情況，由指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級，開(kāi)發(fā)商以現金、債權、股權、土地等出資作為劣后級；或者委托小貸公司或銀行直接放款等。
二、操作模式介紹
由外資機構（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商等以現金認購優(yōu)先級出資，開(kāi)發(fā)商以債權、股權、土地或現金認購劣后級出資。
2.優(yōu)先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續注入開(kāi)發(fā)商區域公司（母公司），區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個(gè)項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
3.若優(yōu)先級由總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商等認購的，目標項目相關(guān)的總包施工、代建、包銷(xiāo)等業(yè)務(wù)提前鎖定給優(yōu)先級出資的相應單位。
4. 因目前私募基金層面的非貨幣出資存在障礙，因此投資時(shí)不一定以私募基金產(chǎn)品形式投資，視具體情況可能設計為合伙企業(yè)直接持有開(kāi)發(fā)商區域公司（母公司）的股權架構。
（二）錯位抵押擔保模式
1.總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商等委托小貸公司或銀行將融資款出借給開(kāi)發(fā)商區域公司（母公司）。
2.開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項目或土地為借款提供抵押擔保，另外開(kāi)發(fā)商所屬集團公司及其實(shí)控人等提供連帶保證擔保，擔保方式根據項目情況具體設置。
3.開(kāi)發(fā)商區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個(gè)項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
（三）真股合作拍地模式
1. 除了債權形式合作外，目前市場(chǎng)上逐步新增真股合作形式，小部分潛力好的開(kāi)發(fā)商（主要分析其負債率、資產(chǎn)規模、短期項目拓展能力和開(kāi)發(fā)操盤(pán)能力以及主要市場(chǎng)所占份額等等）與機構形成緊密的戰略合作關(guān)系，同股同投，機構分享項目收益和分紅。
2.資金機構成立100%控股的SPV公司，與開(kāi)發(fā)商集團公司共同成立合資公司。其中資金機構的SPV公司持有合資公司的小股，并對合資公司進(jìn)行股加債的投資。開(kāi)發(fā)商集團公司對合資公司進(jìn)行大股+小債投資。
3.合資公司與開(kāi)發(fā)商集團公司指定的公司共同成立平臺公司，其中合資公司持有小股，并由該平臺公司根據招拍掛情況支付土地保證金。
（四）大小開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拍地模式
一些大開(kāi)發(fā)商通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拍地的模式全程使用杠桿，由小開(kāi)發(fā)商繳納土地保證金，在拍得土地后，由小開(kāi)發(fā)商以低成本向大開(kāi)發(fā)商提供第一筆土地款融資，在開(kāi)發(fā)建設階段同股同權投入開(kāi)發(fā)建設資金，達到預售條件時(shí)大開(kāi)發(fā)商歸還小開(kāi)發(fā)商融資。
除上述模式之外，在實(shí)操中，一些開(kāi)發(fā)商綁定了當地的一些實(shí)業(yè)企業(yè)或個(gè)人金主為其支付拍地的“門(mén)票錢(qián)”，以此在當地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步擴展。
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