我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
眾所周知，深圳的更新項目實(shí)施率不過(guò)3-4成，其中還有不少是工改居、工改商，工改工?？鄢@些現狀為工業(yè)廠(chǎng)房的，剩下的城中村更新實(shí)施率，估計頂多2成就不錯了。而這2成中，估計卡在拆遷階段的又占7成?？梢?jiàn)拆遷的難度之大。此外，拆遷畢竟是一個(gè)實(shí)操性比較強的業(yè)務(wù)板塊。曾有朋友私下建議我多寫(xiě)寫(xiě)拆遷怎么拆,光有理論還遠遠不夠，也不敢隨便瞎扯，誤導他人也不好。拆遷怎么拆寫(xiě)了好久，推遲了這么久，也憋了好久。今天浮出水面，希望不要貽笑大方，各位拆遷大神多包涵，也希望能能拋磚引玉，請各位大神予以查缺補漏。
一、拆遷的概念本質(zhì)
拆遷補償安置是拆除重建類(lèi)城市更新項目實(shí)施過(guò)程中的重要環(huán)節，主要指項目意向實(shí)施主體即“拆遷人”，按照統一的拆遷補償安置標準、流程與拆除范圍內建筑物及其附屬物即“被拆遷物業(yè)”的權利主體即“被拆遷對象”協(xié)商談判簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并依據協(xié)議約定拆除被拆遷物業(yè)，注銷(xiāo)其產(chǎn)權證，以貨幣或回遷物業(yè)方式向被拆遷對象進(jìn)行補償的過(guò)程。
綜上所述，拆遷在整個(gè)城市更新中屬于最關(guān)鍵的階段，主要內容是雙方就有關(guān)拆遷補償安置事項協(xié)商談判博弈，在博弈中尋求利益平衡點(diǎn)通過(guò)達成協(xié)議，做大蛋糕的過(guò)程。其本質(zhì)就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，和普通商品房買(mǎi)賣(mài)不同的是，雙方是唯一弱勢的買(mǎi)家和唯一強勢的賣(mài)家（備注：當然也有投資回遷房指標，但這里就不提了）。
如何高效快速地與被拆遷對象通過(guò)談判確定拆遷補償方案，并簽訂拆遷補償協(xié)議，盡快拆除建筑物，注銷(xiāo)產(chǎn)權，是城市更新中最大的考驗。
二、深圳城市更新拆遷的特點(diǎn)
每個(gè)地區的城市更新（舊改）都具有一些不同的地域特點(diǎn)。
深圳地區城市更新拆遷談判具有地域性特殊性，與普通的商務(wù)談判和一般的征收過(guò)程中拆遷補償談判均不完全一致。其市場(chǎng)主體是主導力量，因此拆遷談判的主體一方通常為項目意向實(shí)施主體（通常為開(kāi)發(fā)商），另一方為村股份合作公司整體或者村股份合作公司中的村民個(gè)體、其他外來(lái)業(yè)主或其他單獨市場(chǎng)主體。
深圳城市更新政策與實(shí)操中，出于集體資產(chǎn)增值保值的考慮，在村股份合作公司集體用地參與城市更新的規定中，強化了對村股份合作公司和村民利益的保護；其次，符合城市更新條件的項目在市場(chǎng)上僧多粥少，近幾年房地產(chǎn)行情上升幅度太高，房?jì)r(jià)上漲太快，村集體和村民心理預期和維權意識日益提高。最后，深圳的城市更新采取純市場(chǎng)化主導方式，更新單元也不能隨意切割，政府公權力不介入。
綜上，導致在城市更新拆遷談判中，開(kāi)發(fā)商屬于相對弱勢地位。被拆遷對象村集體、村民、小業(yè)主及其他市場(chǎng)主體更為強勢。拆遷談判中開(kāi)發(fā)商表面是一對一談判，看起來(lái)開(kāi)發(fā)商具有專(zhuān)業(yè)人員和資金優(yōu)勢，村民業(yè)主單槍匹馬窮困弱勢，但實(shí)際上卻是開(kāi)發(fā)商面對眾多被拆遷方圍剿。
而一千個(gè)人就有一個(gè)不同的想法，且被拆遷對象談判心理?yè)u擺不定，在拆遷談判中有時(shí)處于自身利益的考量難以固定堅持己方立場(chǎng)，可能會(huì )因為利益而隨時(shí)反悔，甚至簽訂搬遷補償安置協(xié)議，都有反悔的現象出現。
拆遷談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的博弈，其不可能保持一個(gè)相對較堅定的立場(chǎng)。因此拆遷談判的經(jīng)驗和技巧就顯得尤為關(guān)鍵。
拆遷是城市更新項目的關(guān)鍵點(diǎn)，其實(shí)施流程大體可分為前期準備、拆遷談判及補償安置三大階段，具體又細化為前期摸底調查、測繪確權、拆賠標準和協(xié)議制定、拆遷協(xié)商談判、搬遷協(xié)議簽訂、搬遷補償及回遷7個(gè)流程。
具體工作開(kāi)展階段：拆遷團隊組建、前期摸底調研、產(chǎn)權確認、測繪查丈、制定拆遷方案、制定拆賠標準、制定拆賠協(xié)議、造勢宣傳、集中簽約、補償款過(guò)渡費支付、房屋移交、疑難處理、釘子戶(hù)處理、房屋拆除、檔案歸檔、回遷選房方案、回遷房辦證。
四、拆遷團隊組建和管理
01、內部拆遷團隊組建和分工
1、拆遷團隊組建是第一步，那么一個(gè)基本拆遷人員要了解并精通哪些呢？個(gè)人以為起碼要掌握以下幾個(gè)方面：項目概況、專(zhuān)項規劃、概念設計、主要工作流程、拆遷方案、拆賠標準、拆遷協(xié)議、獎懲機制、績(jì)效考核等等。
2、崗位設置：項目總監、拆遷經(jīng)理、主管專(zhuān)員、風(fēng)控經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、檔案管理員、后勤保安、環(huán)衛及行政專(zhuān)員若干。
3、項目部工作模式：分工：項目總監統籌全局、風(fēng)控經(jīng)理風(fēng)險把控監督、拆遷經(jīng)理主管專(zhuān)員一線(xiàn)執行調查測繪、確權及談判簽訂、檔案管理員資料歸檔、財務(wù)經(jīng)理負責補償款及、過(guò)渡費及各種費用。行政負責后勤及項目部行政。保安負責巡查更新項目范圍內是否加擴改建。
4、拆遷工作模式：分組包干，工作組分片區、工作組人員互為AB角、具體工作網(wǎng)格化管理負責。一組負責10棟？
5、建章立制：巡查制度、拜訪(fǎng)制度、值班制度、談判記錄、分工合作制度、獎懲制度等等。
02、外部團隊及現場(chǎng)管理
1、人員來(lái)源：聘請村集體熟悉村集體情況，人脈廣、威望高、失業(yè)或暫時(shí)無(wú)事可做、脾氣性格好、善于溝通的村領(lǐng)導親戚或其他村民共同組成現場(chǎng)團隊。
2、后勤支持：為其提供工資，提成；如有必要飯堂統一安排。安排住宿、加班費。
3、現場(chǎng)管理：分組、網(wǎng)格化管理、制定拜訪(fǎng)計劃、獎懲分明、績(jì)效考核。
1、為了保障目標的按期實(shí)現，促進(jìn)拆遷工作的推進(jìn)，有必要進(jìn)行計劃管理。
計劃管理：
按時(shí)間分為：周計劃、月計劃、季度計劃、年度計劃；
按工作內容分為：計劃分解 ，計劃進(jìn)展、跟蹤反饋，計劃修正。
2、為了保障拆遷成果文件的合規性，保障補償標準的順利執行。有必要設立風(fēng)險管理崗位（風(fēng)控崗），對拆遷工作過(guò)程中的文件合規性、完善性進(jìn)行審查，對補償標準執行情況進(jìn)行審查，對涉及數字文字的補償金額、日期等進(jìn)行審查，防止拆遷補償協(xié)議無(wú)效。
其中比較關(guān)鍵的有：被拆遷的資格審查不嚴、被拆遷人不具民事行為能力、代理人超越職權、拆遷補償協(xié)議條款違法、拆遷脅迫欺詐違背對方真實(shí)意愿、公章或簽名指紋偽造都有可能或直接導致拆遷補償協(xié)議無(wú)效。
風(fēng)險管理的主要工作內容有：合規性風(fēng)險、誤差風(fēng)險、補償風(fēng)險、法律風(fēng)險。其中，合規性風(fēng)險主要涉及文件缺失、無(wú)效虛假文件；誤差風(fēng)險主要涉及數字文字筆誤缺漏；補償風(fēng)險主要涉及產(chǎn)權糾紛、補償標準不一引發(fā)糾紛；法律風(fēng)險主要涉及：公關(guān)風(fēng)險、合同條款等。
3、流程管理。
為了確保城市更新拆遷中高效、穩健、安全管理，有必要設置流程管理，層層把關(guān)但必須扁平化管理，誰(shuí)簽字誰(shuí)負責。主要工作重點(diǎn)是對各流程節點(diǎn)進(jìn)行梳理，了解各節點(diǎn)工作要點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)。務(wù)必根據各公司實(shí)際情況設立，流程管理重在項目部、公司內部的溝通協(xié)調：內部職權管理、績(jì)效管理、審批管理、進(jìn)度管理、風(fēng)險管理等等。
4、財務(wù)審計管理。
財務(wù)審計管理負責管理項目部拆遷過(guò)程中所發(fā)生的一些財務(wù)費用。一句話(huà)多快好省，就需要財務(wù)管理到位。那些合理，那些不合理？那里必須，那些沒(méi)必要支出？那些費用屬于合理但非必要性支出，杜絕大吃大喝，鋪張浪費。
拆遷費用：拆遷補償直接費用和拆遷補償相關(guān)間接費用。
拆遷補償直接費用：貨幣補償費、裝修費、過(guò)渡費、構筑物附屬物補償費、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)費、獎勵費。
拆遷補償相關(guān)間接費用：評估咨詢(xún)費、測繪費、釘子戶(hù)額外補償費、工作經(jīng)費、特困戶(hù)救助費、不可預見(jiàn)費等。
5、文本管理。
涉及外部文本有：房產(chǎn)注銷(xiāo)委托、房屋空置補償、房屋清租補償、房屋移交、房屋權利歸屬、放棄不動(dòng)產(chǎn)權利聲明、回遷戶(hù)型意向、回遷房選房方案、注銷(xiāo)水單委托書(shū)、測繪查賬結果確認、搬遷補償費用確認及結算表、談判記錄、文件送達回執、評估確認、確權、無(wú)產(chǎn)權登記權利人認定核查表等等。
內部管理文本還有：業(yè)主來(lái)訪(fǎng)登記、電話(huà)來(lái)訪(fǎng)登記、簽約信息統計、考勤、業(yè)績(jì)考核、值班制度、工作進(jìn)度、工作日志、業(yè)主情況調查、談判記錄等等。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
