樓市進(jìn)入下行期以來(lái)，工改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目變得越來(lái)越火，尤其是這類(lèi)項目能給地方政府帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)、人口與稅收紅利，讓工改與產(chǎn)業(yè)項目在當前市場(chǎng)環(huán)境下保持著(zhù)一枝獨秀。

很多同行都不太了解工改和產(chǎn)業(yè)類(lèi)的項目到底靠什么盈利，總的來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)投資的盈利邏輯并不像住宅開(kāi)發(fā)那樣，比如純粹依托于“貨值”、“營(yíng)銷(xiāo)”、“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的“高周轉”模式，在項目建成后就賣(mài)完物業(yè)，也即產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商賣(mài)掉物業(yè)后馬上回籠資金，但實(shí)質(zhì)上卻未在產(chǎn)業(yè)項目的運營(yíng)端去顧及對當地GDP與稅收的長(cháng)遠貢獻。我們認為，產(chǎn)業(yè)投資是在“長(cháng)線(xiàn)運營(yíng)”的邏輯下，秉持“長(cháng)期主義”的理念，賺取時(shí)間帶來(lái)的利潤，也即投資方建成項目后享受運營(yíng)、管理、增值等產(chǎn)生的收益，具體如產(chǎn)業(yè)園租售收益、園區產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)收益、提供保理或融資租賃等供應鏈融資收益、股權投資增值收益等，亦或是在滿(mǎn)足公募Reits投資條件時(shí)，進(jìn)行資產(chǎn)打包以實(shí)現標準化融資等等。

不管是地方政府還是投資主體，目前各方基本都已形成一個(gè)共識，那就是工改或產(chǎn)業(yè)項目成功的核心是項目建成后能引入優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)方，并真正實(shí)現落地投產(chǎn)以及人口集聚和稅收上繳。因此，就產(chǎn)業(yè)項目的成敗關(guān)鍵而言，成功的園區產(chǎn)業(yè)招商才是核心的決勝點(diǎn)。從我們近幾年合作過(guò)的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方反饋的信息來(lái)看，招商團隊要引入一家上市公司或跨國企業(yè)入駐園區，前后可能要花費1.5年-2年甚至更長(cháng)的時(shí)間來(lái)建立互信，并且為滿(mǎn)足該產(chǎn)業(yè)方及其對員工權益的保障等，還需在配套上為其量身定做或進(jìn)行園區改造。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要能順利推進(jìn)，將符合園區定位的產(chǎn)業(yè)方引入園區才是重中之重。因此，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)僅有土地、施工方、園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)商還遠遠不夠，而掌握真正能給當地帶來(lái)稅收、帶來(lái)GDP的產(chǎn)業(yè)方（比如一些大型的上市企業(yè)、跨國企業(yè)等）才是核心。對此，我們認為產(chǎn)業(yè)方的資源積累是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資必不可少的重要環(huán)節。

我們注意到，基于政府及政策對產(chǎn)業(yè)投資的偏好，當下不少機構在積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)方向的投資機會(huì )。對于投資機構來(lái)說(shuō)，在物色產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)等合作方時(shí)，對合作方的招商能力考核應成為重中之重，另外其運營(yíng)、管理能力的考量也格外重要。目前，對于實(shí)力強勁、信用較好的產(chǎn)業(yè)方（上市企業(yè)或跨國公司等）擬入駐的一些工改、產(chǎn)業(yè)類(lèi)地產(chǎn)項目，在能從源頭保障項目質(zhì)量和現金流穩定的情況下，很多機構都有參與投資的意愿，比如一些國央企背景的施工單位及資金機構可以在綁定園區的施工工程的基礎上，從拿地開(kāi)發(fā)階段就以股權或明股實(shí)債方式介入合作或提供資金支持，最終以Pre-Reits或公募Reits等實(shí)現投資的退出。

值得注意的是，在公募Reits給產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng )設了一條明晰的退出路徑后，也有不少長(cháng)期資本在探討“產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機制”，具體則是打造“建設—運營(yíng)—退出—再投資”的投資閉環(huán)，通過(guò)“資產(chǎn)培育—Pre-Reits—公募Reits”產(chǎn)品鏈條設計，協(xié)助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體盤(pán)活存量產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)，并借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理，并逐漸由開(kāi)發(fā)商轉變成運營(yíng)商。投資機構則借此提前收回投資資金，提高投資收益率，獲取長(cháng)期收益。

在上述架構中，Pre-Reits聯(lián)合諸如保險資金、銀行理財子資金、政府產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)資本等長(cháng)期資金共同成立Pre-Reits私募股權投資基金，在一級市場(chǎng)提前鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方若有優(yōu)質(zhì)的基礎資產(chǎn)，亦可納入相關(guān)的資產(chǎn)池），資金用于優(yōu)質(zhì)項目的新建或存量?jì)?yōu)質(zhì)項目的收購，并綁定產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方深度合作。產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方通過(guò)將基礎資產(chǎn)培育、孵化、提升改造成為成熟資產(chǎn)，在資產(chǎn)達到發(fā)行標準后，將項目資產(chǎn)打包為資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃并出售給Reits，并獲取一級市場(chǎng)股權投資及二級資本市場(chǎng)溢價(jià)退出的高額投資回報。

與此同時(shí)，也有不少同行在思考，目前落地的公募Reits案例主要是國央企的項目為主，對于民營(yíng)企業(yè)而言，其在境內的公募Reits市場(chǎng)是否還有機會(huì )。當然，目前也有一些民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)在尋求境外的公募Reits的融資機會(huì )，但也表示未來(lái)綁定一些有實(shí)力的國央企合作或許是業(yè)務(wù)能夠持久的方式之一。

房地產(chǎn)經(jīng)歷這波周期后，行業(yè)已真正邁入向專(zhuān)業(yè)要效益的時(shí)代，對存量資產(chǎn)的盤(pán)活、消化及變現將是未來(lái)的主題之一?；貧w到工改、產(chǎn)業(yè)項目的開(kāi)發(fā)與投資本質(zhì)上，住宅開(kāi)發(fā)的高周轉邏輯與產(chǎn)業(yè)的長(cháng)期運營(yíng)基因天然存在沖突，因此不論是對于產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體還是產(chǎn)業(yè)投資者而言，在產(chǎn)業(yè)投資方向必須堅持長(cháng)期“守候”，并在“守候”過(guò)程中不斷為項目“賦能”。