齊精智 作者: 齊精智律師
陜西明樂(lè )律師事務(wù)所，仲裁員、北京大學(xué)法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權、借貸擔保、房產(chǎn)土地、合同糾紛全國專(zhuān)業(yè)律師，微信號qijingzhi009。
已經(jīng)出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，各地在實(shí)際執行中大多簡(jiǎn)單粗暴，往往一律收回重新招拍掛出讓。這樣既不能發(fā)揮規劃和市場(chǎng)引導不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型合理轉換，也在一定程度上損害了土地使用權人的權益。齊精智律師提示土地供地出讓與土地出讓后改變建設用途是兩種不同的程序，法律未規定土地出讓后改變建設用途需要再履行招拍掛手續。
本文不追淺陋，分析如下：
一、國家政府層面支持完善土地用途變更。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知》國辦發(fā)〔2021〕51號
（六）鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應方式。支持不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型合理轉換，完善土地用途變更、整合、置換等政策。探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。支持建立工業(yè)企業(yè)產(chǎn)出效益評價(jià)機制，加強土地精細化管理和節約集約利用。
二、法律規定出讓土地申請改變用途可以重新簽訂協(xié)議并補繳土地出讓金，而非重新招拍掛。
國土資源部2006年5月31日以國土資發(fā)〔2006〕114號發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權規范》（試行）8出讓土地改變用途等土地使用條件的處理:
出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規劃管理部門(mén)同意，原土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門(mén)簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，調整國有土地使用權出讓金，但《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開(kāi)出讓的除外。原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時(shí)補繳土地使用權出讓金額，并按規定辦理土地登記。
調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：
應當補繳的土地出讓金額=批準改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權市場(chǎng)價(jià)格-批準改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權市場(chǎng)價(jià)格
四、土地供地出讓與土地出讓后改變建設用途是兩種不同的程序，法律未規定土地出讓后改變建設用途需要再履行招拍掛手續。
江西高院：（2016）贛行終1號行政判決：土地供地出讓與土地出讓后改變建設用途是兩種不同的程序?！墩袠伺馁u(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第四條及《協(xié)議出讓國有土地使用權規范（試行）》第4.3條“均規定的是政府對其已收儲土地進(jìn)行出讓的程序，而非土地使用者取得土地之后辦理變更登記的程序”。
齊精智律師提示需要核查簽訂的《國有土地使用權出讓合同》是否載明“在出讓期限內，如需改變本合同規定的土地用途應當取得甲方和城市規劃行政主管部門(mén)批準，依照有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金并辦理土地使用權變更登記手續，換發(fā)土地使用權證書(shū)?！?/p>
五
一、《大連市城市更新管理暫行辦法》第十六條：在符合規劃且不改變用地主體條件下，更新項目發(fā)展國家及大連市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由項目所在轄區相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)提供證明文件，可享受按原用途、原權利類(lèi)型使用土地的過(guò)渡期政策。過(guò)渡期以5年為限，5年期滿(mǎn)或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類(lèi)型，以協(xié)議方式辦理用地手續。
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