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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
作為最年輕的港股上市房企，新力控股成立第十年便跨入“千億俱樂(lè )部”，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。然而今年下半年其商票逾期，還陷入“老板求救信”風(fēng)波。
評級展望“負面”
9月10日，標普將新力控股（2103.HK）的評級展望由“穩定”調整為“負面”，并確認其長(cháng)期發(fā)行人信用評級為“B”。
標普認為，持續使用現金償還到期債務(wù)，將妨礙新力控股的流動(dòng)性狀況；其在境外短期債務(wù)再融資遇到一些困難，融資渠道收窄，可能需要動(dòng)用內部資源來(lái)償還境外到期債券。
同時(shí)，新力控股還面臨著(zhù)減少非銀行融資規模的壓力。
《小債看市》統計，目前新力控股共存續3只美元債，存續規模6.99億美元，今年10月將有一只2.46億美元債到期。
存續美元債明細
截至2020年末，新力控股平均融資成本為9.1%，其中境內平均融資成本為8.7%，融資成本高于同行。
值得注意的是，今年8月新力控股多家子公司被曝出現票據逾期、拒付等現象，其資金鏈緊張跡象初顯。
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據官網(wǎng)介紹，新力控股創(chuàng )辦于2010年，聚焦江西、長(cháng)三角、大灣區、中西部核心城市以及中國其他區域的潛力城市，成功進(jìn)駐50+城市。
2019年11月，新力控股登陸香港資本市場(chǎng)，成為最年輕的香港上市內房企。
從銷(xiāo)售上看，2020年新力控股總合約銷(xiāo)售額達1137.4億，首次躋身“千億俱樂(lè )部”，但其中權益合約銷(xiāo)售金額僅504.2億元。
今年上半年，新力控股完成全口徑銷(xiāo)售額達588億元，同比增長(cháng)35%；實(shí)現權益銷(xiāo)售額270億元，同比增長(cháng)28.4%，完成全年銷(xiāo)售目標的51%。
據克爾瑞數據，上半年新力地產(chǎn)以413億操盤(pán)金額位居房企第43位；以269.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第39位。
克爾瑞房企排名
2020年是新力控股成立十周年，同時(shí)也是其上市后的第一個(gè)完整財年。
2021年上半年，新力控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入112.2億元，實(shí)現歸母凈利潤7.64億元，同比下滑7.06%。
值得注意的是，新力控股的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額常年為負，直至2020年才有所改觀(guān)，這對其債務(wù)和利息的保障能力產(chǎn)生不利影響。
在利潤率方面，2020年新力控股毛利潤率為24.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年再次下滑至21.73%，連續三年走低，主要因為交付項目的土地成本高于往年。
在土地儲備方面，截至2021年6月末新力控股土地儲備規模為1440萬(wàn)平方米，從分布來(lái)看以三四線(xiàn)城市為主。
據悉，新力控股將削減土地收購支出，以保留流動(dòng)性用于償還債務(wù)。
截至今年6月末，新力控股總資產(chǎn)為1120.38億元，總負債918.04億元，凈資產(chǎn)202.34億元，資產(chǎn)負債率81.94%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”看，新力控股扣除預售款外的資產(chǎn)負債率為73.5%，凈負債率為50.5%，現金短債比是1.4，踩中一道紅線(xiàn)仍歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過(guò)10%。
值得注意的是，2019年新力控股凈負債率從240%驟降至67%，少數股東權益成了其負債率和利潤的調節器。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，新力控股主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的80%。
截至2021年6月末，新力控股流動(dòng)負債有754.28億元，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務(wù)有132.4億元。
其中，新力控股信托貸款和其他融資有47億元，占其短期債務(wù)的35%。
相較于短債壓力，新力控股流動(dòng)性較好，其賬上現金及現金等價(jià)物有193.49億元，足以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
在備用資金方面，新力控股的金融機構授信總額為952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
除此之外，新力控股還有163.76億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計155.15億元。
整體來(lái)看，新力控股的剛性債務(wù)近300億，主要以長(cháng)期有息負債為主占比54%，帶息債務(wù)比為31%。
近年來(lái)，新力控股嚴重依賴(lài)外部融資或股東投入，其融資渠道較為多元，主要依賴(lài)于銀行借款和信托。
截至2020年底，新力控股的債務(wù)結構為51%銀行貸款、26%非標融資、16%離岸美元債以及7%在岸公司債，可見(jiàn)看出其非標融資占有息負債比重高，短期償債壓力較大。
總得來(lái)看，新力控股雖然跨入千億房企，但其權益銷(xiāo)售占比較低；剛性債務(wù)不斷推升，融資成本較高，且非標融資占比較高。
房企中的一匹黑馬
2010年才成立的新力控股，堪稱(chēng)房企的一匹黑馬。
據悉，張園林出身建筑行業(yè)，2002-2006年期間曾在大哥張國印掌管的“江西五建”工作，為人十分低調。
2010年3月，張園林在南昌成立新力控股的前身江西新力置地，有了第一個(gè)項目新力帝泊灣并順利熱銷(xiāo)出圈。
五年后，新力銷(xiāo)售規模達到45億，躋身江西房企前三甲。
2016年，新力突破百億大關(guān)，銷(xiāo)售額高達161億元，隨后張園林走出江西，將版圖擴張至惠州、蘇州等四個(gè)城市。
次年，新力將總部遷往上海，形成上海、深圳、江西南昌三個(gè)中心，加速全國戰略布局。
2018年，張園林提出了“保800億爭1000億元”的業(yè)績(jì)目標，為了沖擊千億，新力采用“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達到預售標準”的高周轉開(kāi)發(fā)模式。
而部分項目開(kāi)發(fā)速度比口號還快，新力個(gè)別項目從開(kāi)工到拿預售僅需一個(gè)多月，甚至有個(gè)別項目在尚未取得《建設工程施工許可證》的情況下便擅自動(dòng)工。
2019年，新力控股集團登陸港股市場(chǎng)，同年實(shí)現合同銷(xiāo)售金額914.22億元，實(shí)現火箭速度。
然而，高周轉導致產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的業(yè)主維權事件屢屢出現，新力控股也因違規建設多次被政府部門(mén)處罰通報。
2019年3月，新力業(yè)主曝光新力東園涉嫌虛假廣告；同年新力禧園有業(yè)主反應賣(mài)房違規收茶水費，交房檢驗后發(fā)現房屋質(zhì)量漏水、剛交付路面坍塌……
同時(shí)，極速狂奔的新力還要承受高負債高成本的資金壓力，集團管控及人才流失、品牌美譽(yù)度下降等一系列問(wèn)題也給這家上市不久的黑馬房企造成了巨大困擾。
今年7月8日，一封《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》在網(wǎng)上傳播。
信中稱(chēng)，2019年張園林在推動(dòng)新力上市時(shí)遭遇金融詐騙集團，欠下16億港元高利貸，至今未能脫離債務(wù)危機，但隨后遭到公司辟謠。
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