西政財富 作者：西政財富
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受地產(chǎn)金融強監管的影響，小貸公司近兩年在地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)領(lǐng)域表現地相當活躍，目前也已成為地產(chǎn)前融資金的重要補充。自2019年7月最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部印發(fā)《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》通知后，手上持有小貸牌照的企業(yè)開(kāi)始對小貸公司大量增資，以期加大對外放貸規模，另外在放貸資質(zhì)問(wèn)題引起短拆、過(guò)橋業(yè)務(wù)操作受限的情況下，小貸公司異軍突起并順利搶下了不少的前融業(yè)務(wù)份額。為便于說(shuō)明，我們財富中心梳理了小貸公司配合我們操作地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的相關(guān)情況，并就小貸公司操作土地款及土地競拍保證金的相關(guān)操作事宜做詳細說(shuō)明，以供同業(yè)人士參考。
一、小貸公司土地款融資方案（示例）
1.在成功競拍項目后，小貸公司控制下設立有限合伙企業(yè)，并持有項目公司70%的股權，開(kāi)發(fā)商持有項目公司剩余30%的股權，并將其持有的30%股權質(zhì)押給小貸公司。
2.開(kāi)發(fā)商需先將土地款的30%實(shí)繳至項目公司后，小貸公司通過(guò)其控制的合伙企業(yè)將70%土地款部分以股東借款等形式注入項目公司，并由小貸公司人員定向將土地款打入政府財政收款賬戶(hù)。
3.對于部分地區規定競得土地后不得直接轉讓項目公司股權的，則可在項目公司上設立SPV，小貸公司資金通過(guò)其控制的合伙企業(yè)（SPV）間接持有項目公司股權。
4.取得土地證后，土地后置抵押至小貸公司；開(kāi)發(fā)商所屬地產(chǎn)集團公司提供擔保；監管章、證、照等。
1.小貸公司控制的SPV與開(kāi)發(fā)商共同設立拍地平臺公司，并約定投資城市范圍及項目類(lèi)型，資金用于繳納標的項目的土地保證金。其中，小貸公司資金持股70%，出資3億元；開(kāi)發(fā)商區域公司持股30%，并將對應的出資質(zhì)押給小貸公司或其指定主體。
2.拍地平臺公司下設若干項目SPV，雙方確認需要參與拍賣(mài)的標的項目后，由指定的項目SPV繳納拍賣(mài)保證金：
（1）若未拍得目標項目，則保證金原路返回；
（2）若拍得目標項目的，則保證金作為土地款的一部分繳納于政府，項目SPV下設項目公司作為開(kāi)發(fā)主體（可溝通引入新的資金方共同成立項目公司），開(kāi)發(fā)商或新引入的資金方向項目公司提供借款用于繳納剩余土地款（備注：是否允許引入新資金方成立項目公司，即并非項目SPV100%持股項目公司，需事先與小貸公司溝通）。
3.拍地平臺公司的退出：土地出讓合同簽署后3個(gè)月內，開(kāi)發(fā)商或其指定主體受讓拍地平臺公司持有的項目SPV100%股權。
4.融資到期后，開(kāi)發(fā)商回購S(chǎng)PV持有的平臺公司的股權，并結算剩余利息。
（一）融資主體要求
小貸公司開(kāi)展地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)針對的是差異化的市場(chǎng)，其中很多都是銀行、信托無(wú)法準入或無(wú)法放款的客戶(hù)，原則上只要項目比較優(yōu)質(zhì)一般都能準入。
（二）授信額度或貸款金額
地產(chǎn)項目的前融業(yè)務(wù)中，主要的融資需求是土地競拍保證金、土地出讓金、開(kāi)發(fā)建設資金等，按行業(yè)慣例，授信額度或貸款金額一般按土地出讓金繳款總額或抵押物價(jià)值的一定比例來(lái)折算（比如50%-70%），另外根據融資主體的綜合實(shí)力及項目體量，不少小貸公司會(huì )設置授信上限，比如單個(gè)融資主體的融資金額一般不超過(guò)人民幣5億，具體金額以貸款審查委員會(huì )審批金額為準。
（三）借款利率及逾期利率
具體根據開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力設定，初始年化利率大部分為14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按時(shí)歸還相應款項，則需承擔較高的罰息，比如借款方應按合同約定的借款利率的1.5倍支付罰息，計息期為借款逾期日（含）起至借款方結清逾期金額止。
（四）融資期限
地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的融資期限可長(cháng)可短，主要取決于開(kāi)發(fā)商對成本的接受能力，比如有的貸款期限長(cháng)達60個(gè)月，但貸款實(shí)際發(fā)放日起第36個(gè)月后，貸款方有權要求借款方歸還部分或全部貸款。
（五）放款速度
一般情況下，雙方積極配合情況下盡調到放款1個(gè)月左右。
（六）資金用途
小貸公司一般不嚴格限制資金用途，比如可用于補充流動(dòng)資金、支付工程款或土地款等，這也是小貸公司操作地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的一大優(yōu)勢。
（七）增信擔保措施
常規的擔保措施主要是集團擔保、項目公司股權讓與擔?；蛸|(zhì)押、土地抵押等。在土地款融資方面，因前期土地證未能辦理出來(lái)，因此通常小貸公司出于風(fēng)控要求需開(kāi)發(fā)商提供過(guò)渡性抵押物，也即若資金用于繳納土地款，則需在后期土地證辦理出來(lái)并滿(mǎn)足抵押條件時(shí)，將該項目土地證抵押至小貸公司名下。
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