西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：
據西政財富的同事反饋，自銀行、信托等地產(chǎn)融資及放款通道被斬后，國企金控投資平臺資金在2019年的下半年開(kāi)始變得異?；钴S，并成為當前我們主要的募資來(lái)源。
盡管在監管層面國企及其金控平臺等投資房地產(chǎn)項目受到了較大的限制，但這些國企平臺對外投資的標的選擇又始終繞不開(kāi)地產(chǎn)或類(lèi)似固定資產(chǎn)，因此在本輪逆市中國企資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)繼銀行、信托、私募、資管之后最大的直接資源來(lái)源。據西政財富中心同事的統計，目前不少?lài)蠼鹂仄脚_、基金平臺等趴在賬面的資金都達到了百億以上，主營(yíng)方向非為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)但可投地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的機構也都還有很多頭寸?？傮w來(lái)說(shuō)，在銀保監發(fā)[2019]23號文《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》下發(fā)后進(jìn)入逆市期間，國企金控/投資平臺對房地產(chǎn)行業(yè)的輸血功能將越來(lái)越明顯，而這也很有可能成為機構及三方的募集方向首選。
以下筆者就西政財富經(jīng)辦的國企金控平臺房地產(chǎn)項目前融業(yè)務(wù)相關(guān)要點(diǎn)作示例說(shuō)明，以供同業(yè)人士參考。
一、項目概況
XX市XX區150畝土地。
二、融資主體（融資方）
XX公司。
三、融資規模
8億（不高于土地出讓金的55%）。
四、融資款發(fā)放
融資款一次性發(fā)放，融資方就目標地塊土地合同簽署、項目公司注冊成立及融資方土地出讓金（自有資金部分）出資到位并且取得土地證后，融資款資金一次性發(fā)放。
五、產(chǎn)品及放款方式
股加債。
六、融資用途
用于目標地塊土地款繳納、工程建設資金支付以及金控同意的其他用途。
七、融資期限
6+6個(gè)月。
八、融資成本
15.5%～16.5%/年（募集服務(wù)費或財顧費另行收?。?。
九、本息償還節奏
本金償還——融資期滿(mǎn)6個(gè)月，融資方償還金控融資本金4億元；融資期滿(mǎn)12個(gè)月，融資方償還金控融資本金4億元。融資方也可以在融資期滿(mǎn)半年后一次性歸還借款本金和利息（利息按照年利率除以實(shí)際用款時(shí)間），另外放款日當天一次性扣除一個(gè)月至兩個(gè)月的利息，剩余按月支付利息。
委貸（股東借款）年利率為15.5%～16.5%/年，月末付息。
十、監管措施
金控向項目公司委派投后管理人員，參與財務(wù)及必要的項目公司經(jīng)營(yíng)監管，項目公司全部銀行帳戶(hù)、印鑒、公章、證照由融資方和金控共同管理；資金封閉運作。
十一、風(fēng)控及增信措施
1、項目公司70~90%股權轉讓并過(guò)戶(hù)給金控，剩余10～30%股權質(zhì)押給金控；
2、土地證抵押給金控或金控指定機構；
3、XX集團有限公司以及XX集團實(shí)際控制人提供回購義務(wù)及連帶責任擔保，并在放款產(chǎn)品存續期間提供現金流補足義務(wù)；
4、融資文件辦理強制執行公證。
十二、項目公司治理
1、項目公司法定代表人由金控指派；
2、項目公司董事會(huì )5人組成，金控指派3人，原股東指派2人,董事會(huì )表決機制采用簡(jiǎn)單多數原則；
3、不設監事會(huì )，設一名監事，由金控委派。
十三、產(chǎn)品結構
1、XX金控有限公司或其關(guān)聯(lián)公司作為基金（或其他有限合伙企業(yè)）的普通合伙人，負責合伙事務(wù)的執行；
2、基金基金（或其他有限合伙企業(yè)）規模人民幣14.5億元：優(yōu)先級有限合伙人認繳人民幣8億元；劣后級有限合伙人實(shí)繳人民幣7億元。
本文僅對西政財富及集團操作的地產(chǎn)融資項目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結，更多項目融資、產(chǎn)品銷(xiāo)售、推介及風(fēng)險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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