作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

2017年以來(lái)，國內房企廣泛發(fā)行境外美元債，境外發(fā)債逐漸成為房企融資的重要方式之一，融資量逐年上漲。2019年，100家典型房企境外發(fā)債達到高峰，融資量達到約5052億元，占所有發(fā)債總量的64%。

2020年，新冠疫情全球擴散，美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線(xiàn)”政策出臺等諸多因素疊加，房企在境外發(fā)債上開(kāi)始收縮，融資量約為3998億元，同比下降21%，其在企業(yè)發(fā)債的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外債券發(fā)行進(jìn)一步收緊。房企境外發(fā)債2379億元，同比下降24%，占比同比下降2個(gè)百分點(diǎn)至44%。

圖：100家典型房企2016-2021年9月境外發(fā)債及占比情況（單位：億元）

數據來(lái)源：招股書(shū)、CRIC整理

值得注意的是，2021年5月以來(lái)，多家房企的債務(wù)問(wèn)題陸續爆發(fā)，中資地產(chǎn)債二級市場(chǎng)及一級市場(chǎng)發(fā)行較為震蕩，房企境外發(fā)債并未呈現年中“小高峰”的趨勢，境外發(fā)債量維持較低的水平。

從單月表現來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”政策發(fā)布以來(lái)，房企境外債單月平均融資額263億元，較“三條紅線(xiàn)”政策發(fā)布前明顯下跌。

圖：100家典型房企2019-2021年9月單月境外發(fā)債情況（單位：億元）

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

2021年以來(lái)，房企債務(wù)違約事件頻繁增加，且逐步蔓延至頭部房企。同時(shí)違約產(chǎn)品的類(lèi)別也在持續擴大，由此前的信托貸款等非標產(chǎn)品，逐步蔓延至境內公募債，從而引發(fā)公募債券的信用風(fēng)險。

此外，疊加房貸兩集中等政策的影響，境外投資者對國內房地產(chǎn)行業(yè)的擔憂(yōu)進(jìn)一步加劇，這也導致了近期房企境外發(fā)債市場(chǎng)波動(dòng)較大，房企境外新債發(fā)行受阻。

2021年前9月，房企境外發(fā)債融資額僅占2021年全年到期金額的75%，72%的房企新發(fā)行債券小于2021年到期債券總額，而2020年前9月境外發(fā)債是2020年全年到期金額的2.42倍，彼時(shí)僅有43%的企業(yè)發(fā)行新債低于到期債券。

圖：100家典型房企境外發(fā)債到期情況（單位：億元）

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

與發(fā)行量低迷相反的，是境外發(fā)債償債高峰的到來(lái)。

2021年起，房企的境外發(fā)債到期額暴漲，2021年、2022年、2023年到期美元債均達到3000億元以上。其中，2022年到期美元債最高，規模達到3755億元，境外償債壓力更大。

由于境外債的企業(yè)發(fā)行年限主要以1-5年為主，且近幾年“借新還舊”持續滾動(dòng)發(fā)行，隨著(zhù)境外債償還高峰的到來(lái)，“借新還舊”滾動(dòng)機制也將備受考驗。

當下，房企美元債違約潮苗頭的出現，給本就脆弱的境外債券市場(chǎng)造成了更大的打擊，房企境外債券市場(chǎng)跌跌不休。因此，房企境外債券市場(chǎng)的信心重塑，以及新債的穩定發(fā)行顯得尤為重要。

在此背景下，房企境外債券市場(chǎng)重現了一波回購潮。

一方面，通過(guò)回購可以進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內的到期壓力?；刭徑痤~的59%的債券到期時(shí)間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作，合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，同時(shí)其還表示未來(lái)仍將積極強力加大債券回購力度。

另一方面，也在于提振和重塑市場(chǎng)信心，意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年，范圍較大；同時(shí)從債券贖回的單筆金額來(lái)看，單筆提前贖回金額一般為100萬(wàn)美元-800萬(wàn)美元不等，單筆贖回金額相對較小，呈現“高頻次低額度”的特點(diǎn)。因而整體來(lái)看，債券贖回覆蓋面較廣，但贖回金額較小，企業(yè)旨在穩定各只債券的價(jià)格，提振市場(chǎng)信心。

表：2021年下半年以來(lái)房企提前贖回境外債情況

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

據不完全統計，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數超過(guò)100次。從贖回數額來(lái)看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，占初始發(fā)行金額4.07%。

總的來(lái)看，隨著(zhù)房企境外債到期高峰的到來(lái)，以及近期多家房企違約問(wèn)題頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)的境外債發(fā)行與償還的壓力也逐漸增大。

與此同時(shí)，在行業(yè)嚴厲的調控政策持續下，未來(lái)或有更多企業(yè)瀕臨美元債違約的風(fēng)險。對于房企而言，在維護債券市場(chǎng)的信心的同時(shí)，更要積極和提前部署債券償還計劃，在根本上保證境外債券市場(chǎng)的再融資需求有序滾動(dòng)，從而穩定企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 境外發(fā)債償債高峰到來(lái)，房企“借新還舊”機制備受考驗