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“爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎？

愉見(jiàn)財經(jīng) 愉見(jiàn)財經(jīng)
2022-08-15 18:28 3067 0 0
前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話(huà)題，不過(guò)主要是從接盤(pán)資金安排與預售制角度討論的。1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類(lèi)貸款業(yè)務(wù)的影響面來(lái)觀(guān)察的；前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開(kāi)回應，大意是說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小，風(fēng)險是可控的。

   作者 | 愉見(jiàn)財經(jīng)


前些天，本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話(huà)題，不過(guò)主要是從接盤(pán)資金安排與預售制角度討論的。我們會(huì )持續跟進(jìn)這個(gè)話(huà)題，預告一下：

1，今晚的稿件，是從“爛尾樓”對銀行涉房類(lèi)貸款業(yè)務(wù)的影響面來(lái)觀(guān)察的；

2，下周還會(huì )出一篇深度，目前“愉見(jiàn)財經(jīng)”已經(jīng)采訪(fǎng)了多家銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)人士，聊到的是銀行監管賬戶(hù)里的“預售資金”迷蹤，記得來(lái)看。

好，說(shuō)今天的正題。前不久呢，被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開(kāi)回應，大意是說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小，風(fēng)險是可控的。


那么，銀行涉房類(lèi)貸款究竟是何情況？這篇文章將以涉房類(lèi)貸款發(fā)放的主力銀行——6家國有大型銀行為觀(guān)察主體，給大家盤(pán)點(diǎn)一下涉房類(lèi)貸款規模、業(yè)務(wù)占比、不良率等重點(diǎn)指標數據。


一、個(gè)人金融業(yè)務(wù)——個(gè)人住房貸款


說(shuō)到各家銀行房貸余額占比較小，一個(gè)不容忽視的大背景便是監管制約因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了一份重磅文件——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱(chēng)《通知》），分檔設置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，并對超過(guò)上限的銀行設置過(guò)渡期，同時(shí)建立了區域差別化調節機制。

《通知》頒布后，房貸集中度管理這項重點(diǎn)工作，立馬被各大銀行提上日程。銀行的動(dòng)作傳導至市場(chǎng)后，購房者最為直接的感受就是——房貸審批從嚴了、放款速度變慢了，甚至有銀行直接停貸。回顧當時(shí)的新聞報道，標題直接點(diǎn)名房貸“變天”，部分銀行表示房貸額度緊張、辦房貸要排隊：
銀行素來(lái)有“貸款放年頭、存款沖年尾”的習慣，而當時(shí)，明明是在2021年年初，房貸額度卻不夠用，這種情況，再往更早些年去看是相當罕見(jiàn)的。


房貸的“緊俏”程度愈演愈烈，引發(fā)監管關(guān)注。2021年第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上，央行回應了市場(chǎng)熱議的個(gè)人住房貸款趨緊現狀，并提出指導主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩有序。


所以結論就是，總體看，2021年主要銀行的房貸業(yè)務(wù)規模有小幅增長(cháng)，但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降，如圖1所示：


圖1：2020及2021年6家國有大型銀行個(gè)人住房貸款情況
資料整理自各銀行2021年年度報告，愉見(jiàn)財經(jīng)整理做圖。
備注：統計口徑方面，如存有集團、本行兩種的，以本行口徑為準，且剔除境外業(yè)務(wù)。


6家國有大行中，建行、工行、農行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的絕對規模分列前三甲。這些銀行的2021年的個(gè)人住房貸款絕對規模有所上升，但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降。以建行為例，其2020年個(gè)人住房貸款在所有貸款（包括個(gè)人貸款、對公貸款等）的占比為34.73%，到2021年下降到33.96%，中國銀行則從34.71%下降到33.32%?？傮w看，基本上體現了監管所希望的“平穩有序”。


再來(lái)看不良數據?！锻ㄖ烦雠_前商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款的顯著(zhù)偏好并不是無(wú)條件的，與其資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)。像建行副行長(cháng)就在業(yè)績(jì)會(huì )上公開(kāi)表示過(guò)，個(gè)人按揭貸款等業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量較好。這里以農行2021年各貸款業(yè)務(wù)的不良數據為例：


可以看出，個(gè)貸業(yè)務(wù)中，信用卡、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸的不良率分別為0.99%、1.33%、0.64%，而個(gè)人住房貸款僅為0.36%；工行的不良數據同樣如此，0.24%的不良率在所有類(lèi)型的貸款業(yè)務(wù)中表現最優(yōu)：



個(gè)人房貸較好的質(zhì)量離不開(kāi)房貸申請人對信用的珍惜。好不容易湊齊的首付，甚至掏空了“六個(gè)錢(qián)包”，誰(shuí)愿意看到因為不按時(shí)還款，房子重新被收回的情況呢？


二、公司金融業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)行業(yè)貸款


除了個(gè)人住房貸款以外，《通知》還就行業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款占比提出要求。文件中對于過(guò)渡期的表述是：


“2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)鹊?，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期分別設置?！?/span>


到目前，《通知》的首批過(guò)渡期還未到期。監管給出的集中度計算公式是：
“愉見(jiàn)財經(jīng)”觀(guān)察到，無(wú)論是個(gè)人住房貸款還是房地產(chǎn)貸款，均處于調整的動(dòng)態(tài)過(guò)程中，但這種調整并不是單純壓縮兩項貸款的余額，而是通過(guò)擴大人民幣各項貸款余額，也就是擴大分母的方式，來(lái)使得占比減小。


如下表，6家國有大行2021年的房地產(chǎn)貸款絕對規模均有所上升：

表1：2020及2021年6家國有大型銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況
資料來(lái)自各銀行2021年年度報告，愉見(jiàn)財經(jīng)制表。


但比例依然有所下降，例如建行房地產(chǎn)貸款比例從4.11%下降到3.89%。而從不良率來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的表現就沒(méi)有個(gè)人住房貸款那么優(yōu)質(zhì)了，多家銀行的不良率從2020年到2021年均有所上升。以農行為例，從1.81%上升到3.39%；再與其他行業(yè)進(jìn)行對比，其不良率僅次于制造業(yè)和采礦業(yè)：


盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險有所上升，但如果對房地產(chǎn)融資進(jìn)行更為嚴格的限制，并不見(jiàn)得能迎來(lái)理想結果，這兩天也有不少反對取消“預售制”的聲音出來(lái)?？偠灾?，處理的主線(xiàn)思想仍應以“穩”字當頭。


三、未來(lái)房貸業(yè)務(wù)何去何從？


在年報中，一些銀行已經(jīng)提到了市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險。講得比較詳細的是郵儲銀行，提及房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險上升以及會(huì )影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游：


“房企融資大幅收縮，商品房銷(xiāo)售景氣度持續走弱。房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險上升，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，出現債務(wù)違約事件，同時(shí)引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)如房屋建筑業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、家具制造業(yè)等的需求下降、資金周轉承壓?！?/span>


其他銀行也或多或少提到了涉房風(fēng)險，并進(jìn)行了相應表態(tài)，這里匯總如下：


根據財報內容，銀行涉房的重點(diǎn)行動(dòng)主要集中于以下三個(gè)方面：


一是響應監管精神。主要涉及各項合規工作，例如堅持“房住不炒”定位，落實(shí)國家房地產(chǎn)調控政策和房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，繼續對商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實(shí)施限額管理等。


二是滿(mǎn)足合理需求。例如個(gè)人住房貸款方面，執行差別化住房信貸政策，積極支持居民家庭合理住房需求尤其是首套房的需求。再如房地產(chǎn)企業(yè)方面，積極滿(mǎn)足房企合理融資需求，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩、均衡、有序投放等。


三是保障平穩發(fā)展。不止一家銀行提到了“保交樓”的目標，這也是“爛尾樓”業(yè)主們最核心的訴求。當然，要想實(shí)現“三穩”（穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期）、“三?！保ū＝粯?、保民生、保穩定），既需住建部門(mén)與金融部門(mén)形成合力，同時(shí)也離不開(kāi)地方政府的支持。


綜合看，在集中度規定的影響下，商業(yè)銀行早已著(zhù)手房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理，并且已經(jīng)將房地產(chǎn)行業(yè)的應對舉措貫穿在日常工作中，結合此前銀行公示的各項數據來(lái)看，確實(shí)“影響不大”、“風(fēng)險可控”。


但我們更應該意識到，落在財務(wù)報表上的指標數據，背后承載了千家萬(wàn)戶(hù)的生活希望。對于龐大的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)微不足道的“可控”風(fēng)險，對于一個(gè)掏空家里所有積蓄還背上巨額貸款的小家庭來(lái)說(shuō)卻可能是100%的滅頂之災。


不論如何，“穩”字當頭的環(huán)境下需要各方協(xié)調，將保障個(gè)人住房復工、交房作為首要內容，同時(shí)也要考慮建立起防范“爛尾樓”工程的長(cháng)效機制，對預售機制、資金監管機制等作出進(jìn)一步夯實(shí)與優(yōu)化，切莫讓為住房拼盡全力的那些人們，最后流離失所。


注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“愉見(jiàn)財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 深度 | “爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎？| 愉見(jiàn)財經(jīng)

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    蔣陽(yáng)兵，資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)，深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà)：18566691717

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    劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士，中國政法大學(xué)在職研究生，美國注冊管理會(huì )計師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù)，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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