作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDSGX）

從1998年開(kāi)啟住房改革，20多年來(lái)，中國金融業(yè)對房地產(chǎn)的“輸血”量驚人。具體數字就不多說(shuō)了，各位有心人都可以去查一查。此外，還有各類(lèi)理財池、表外工具、發(fā)債等，天量的資金投入到了房地產(chǎn)。幾乎所有市面有點(diǎn)規模的的房地產(chǎn)公司，都是從那個(gè)時(shí)候起家，在金融助力下，一路高速狂奔，“高負債、高杠桿、高周轉”就是這20多年來(lái)開(kāi)發(fā)商的代名詞。在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，沒(méi)有高負債，就沒(méi)有大發(fā)展；膽子越大，越能借助高杠桿，越能成為大佬。沒(méi)有借助金融，靠自有資金的謀求發(fā)展公司也不存在。

根據國家統計局對固定資產(chǎn)投資來(lái)源的分類(lèi)，開(kāi)發(fā)商融資來(lái)源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金及各項應付款五類(lèi)。據我了解的，一般開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金分為：其他資金（定金及預收款＋個(gè)人按揭貸款）、自籌資金（自有資金+開(kāi)發(fā)貸款）、各項應付款（上下游供應鏈開(kāi)發(fā)商墊資）、國內貸款（國內銀行貸款＋國內非銀行金融機構貸款）、利用外資等。

股權融資方式有IPO、增發(fā)、配股、股東直接出資及合作開(kāi)發(fā)；債權融資方式有銀行貸款、信用債、資產(chǎn)證券化、非標融資、境外債、民間借貸；內部融資方式有銷(xiāo)售回款、應付款。

與境外的開(kāi)發(fā)商尤其與香港開(kāi)發(fā)商不同（詳見(jiàn)內地開(kāi)發(fā)商與香港開(kāi)發(fā)商的不同一文），境內的開(kāi)發(fā)商負債率這幾年一路飆升，在疫情和中美貿易沖突之下某些開(kāi)發(fā)商暴雷將出現大問(wèn)題，影響社會(huì )穩定。

一句話(huà)，控制負債，降低杠桿，勢在必行。

這三大紅線(xiàn)分別為：扣除預收款，開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負債率達到70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

具體如下：

扣除預收款的資產(chǎn)負債率不大于70%；

計算公式：扣除預收款的資產(chǎn)負債率=（負債總額-預收款）/（資產(chǎn)總額-預收款）。

預收款指預售賣(mài)房模式下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)之前收取的購房定金和首付款等。表面上屬于開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)，但實(shí)際是不屬于開(kāi)發(fā)商自有資金。因此，需要扣除這些預收款后計算的資產(chǎn)負債率更能真實(shí)反映開(kāi)發(fā)商的負債水平。

凈負債率不得大于100%；

計算公式：凈負債率=（有息負債-現金等價(jià)物）/凈資產(chǎn)>100%。

所謂有息負債等各種融資渠道所有借來(lái)的錢(qián)。凈負債率高的開(kāi)發(fā)商未必風(fēng)險大，負債結構中可能有大量的長(cháng)期貸款，且這些貸款有相應充足的抵押物業(yè)等價(jià)物，凈負債率不等同于凈資產(chǎn)負債率。其次，未考慮永續債，永續債特點(diǎn)就是無(wú)限期或者很長(cháng)的期限，如能發(fā)行永續債，短期內也無(wú)憂(yōu)。

現金短債比率不得大于1倍。

計算公式：現金短債比=非受限現金/短期債務(wù)<1

所謂非受限現金，指開(kāi)發(fā)商可以自由隨時(shí)支配使用的資金。非受限現金少，短期負債多，意味開(kāi)發(fā)商現有可以隨時(shí)支配全部現金用于還短期債務(wù)都不夠還。 

解讀

總的來(lái)說(shuō)，上面任何單一的紅線(xiàn)都不能真實(shí)的反映開(kāi)發(fā)商償債能力。因此，為了更契合實(shí)際負債情況，相關(guān)政策根據“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

紅色檔：三線(xiàn)全觸，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得新增有息負債；

橙色檔：碰到兩條紅線(xiàn)，負債年增速不得超過(guò)5%；

黃色檔：碰到一條線(xiàn)，負債年增速不得超過(guò)10%；

綠色檔：即使三個(gè)指標都合格，負債年增速也不得超過(guò)15%。

上述政策精準針對開(kāi)發(fā)商的融資，簡(jiǎn)單的說(shuō)越缺乏資金的開(kāi)發(fā)商，越難融資，一旦越過(guò)這三大紅線(xiàn)，融資就會(huì )被限制。

上面都是數學(xué)除法，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是想辦法做大資產(chǎn)、提高凈資產(chǎn)，增加現金。具體應對方案如下：

1、減緩甚至停止拿地，放緩節奏，盡量減少大額資金支出。

2、低價(jià)售房，加速回款。重點(diǎn)搶工期，搶預售，加快銷(xiāo)售回款，回籠資金。

3、合作開(kāi)發(fā)，一方面與綠色檔開(kāi)發(fā)商合作。如一些央企國企融資成本較低，尋求合作開(kāi)發(fā)降低負債率，同時(shí)又能保證權益規模的增長(cháng)。另一方面輸出管理品牌優(yōu)勢。出品牌出管理出團隊，但不出錢(qián)與小開(kāi)發(fā)商采取合作開(kāi)發(fā)，吸納貨源，做大資產(chǎn)規模。

4、充分供應商墊資。盡可能的吸引更多供應商的合作，強化供應鏈管理的掌控力，簽訂能夠給予賬期付款的集中采購協(xié)議，盡可能的減少短期資金支出。

5、用低成本的錢(qián)替換高成本的錢(qián)，用長(cháng)期的債替換短期的債。

6、創(chuàng )新融資方式，拓寬渠道。一旦新規落地，融資環(huán)境將會(huì )格外緊張，建議提前加強與金融機構的合作，拓展多元化的融資渠道迫在眉睫。如應收款收益權轉讓、股權收益權轉讓、夾層式資管計劃等。其次，明股實(shí)債、增發(fā)配股、發(fā)行永續債等也是新的思路。

7、分拆物業(yè)上市。分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。如近期恒大旗下的物業(yè)管理公司金碧物業(yè)引入了紅杉資本、中信、農銀、光大控股、云峰基金、騰訊、周大福等戰略投資者入股235億港元。

8、資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置是有資金需求的開(kāi)發(fā)商快速回款的方式，將手里的一些房地產(chǎn)如酒店寫(xiě)字樓等資產(chǎn)轉讓?zhuān)鼗\資金。

9、引入戰略投資者。舉例2017年，恒大三次成功引入戰略投資者，通過(guò)三次增資，投資者合計向恒大地產(chǎn)投入人民幣1,300億元資本金。2020年8月13日恒大引入戰略投資者獲得235億港元。借助戰略投資者中信、中融、正威集團、華信、蘇寧、山東高速、深業(yè)集團等加強了央企、國企、大型金融機構在內的戰略合作伙伴對恒大發(fā)展前景的信心，實(shí)現了利益捆綁。

10、積極介入城市更新市場(chǎng)。城市更新特點(diǎn)之一就是可以以小博大，前期盡量利用合作方提供資金，降低獲取土地成本，且城市更新毛利潤率相對更高一些，還可以將一些普通的土儲項目與城市更新項目隱藏合并，平衡財務(wù)報表中的負債。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 開(kāi)發(fā)商如何應對三道紅線(xiàn)政策？