丁祖昱評樓市 作者：CRIC戰略顧問(wèn)中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《國家綜合立體交通網(wǎng)規劃綱要》，在發(fā)展目標中明確提出“全國123出行交通圈”，即都市區1小時(shí)通勤、城市群2小時(shí)通達、全國主要城市3小時(shí)覆蓋。
軌交站點(diǎn)作為“都市區1小時(shí)通勤”的重要組成部分，不僅承擔著(zhù)交通功能，其城市服務(wù)職能也越加明顯。截止2020年12月，我國內地已有45座城市開(kāi)通城市軌道交通，運營(yíng)線(xiàn)路達7978公里（中國城市軌道交通協(xié)會(huì )發(fā)布），與之相伴的，則是大量軌交站點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。
近年來(lái)，伴隨TOD理念的逐步發(fā)展，城市軌交站點(diǎn)已不僅僅甘為城市的交通亦或是商業(yè)配套，產(chǎn)業(yè)功能的導入逐步成為區域發(fā)展的重要一環(huán)，也呈現出新的公共性特點(diǎn)。
城市軌交站點(diǎn)推動(dòng)TOD模式發(fā)展
提及軌交，自然離不開(kāi)提及TOD（Transit Oriented Development）-交通導向型發(fā)展模式。即基于公共交通-土地利用”的互動(dòng)關(guān)系，以地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5-10分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區發(fā)展模式。
TOD發(fā)源并興起于上世紀90年代初的美國，希望解決大城市無(wú)限制蔓延、城市人口向郊區遷移、土地利用的密度降低、城市密度趨向分散化，因此帶來(lái)城市中心地區衰落、社區紐帶斷裂，以及能源和環(huán)境等方面的一系列問(wèn)題。
軌交經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段是以中心為核心中央集權型；第二個(gè)階段是以中心區域弱化、外部子節點(diǎn)突出為特征的分化階段；第三個(gè)階段則是以中心節點(diǎn)為源頭，沿廊道呈放射狀多節點(diǎn)打造為特征的共生階段。在共生階段下，沿線(xiàn)整體開(kāi)發(fā)是在堅持可持續發(fā)展的理念下達到區域長(cháng)期聚攏人氣的有效策略。
圖：軌交經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷的三個(gè)階段
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國際經(jīng)驗表明，差異化定位是實(shí)現軌交“沿線(xiàn)價(jià)值”整體提升的的核心節關(guān)鍵點(diǎn)。對標日本和新加坡的案例可以看出，沿線(xiàn)多軌交中心的差異化定位成為推動(dòng)城市區域軌交經(jīng)濟成功的關(guān)鍵。
圖：日本和新加坡軌交沿線(xiàn)TOD及其主題
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由于TOD項目往往依托自身稟賦的調整升級吸引城市各類(lèi)要素的集聚，而產(chǎn)業(yè)要素作為區域特征最為鮮明的屬性之一，無(wú)疑對于整個(gè)項目的差異化定位起到關(guān)鍵作用。
各國軌交站點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)思維不同
案例1：新加坡緯壹科技城波那維斯達站
——產(chǎn)研先行，助力區域經(jīng)濟發(fā)展
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項目位于新加坡西南，兩條軌道交通交匯處，打造策略是結合TOD配套商業(yè)和科教研發(fā)等功能，加上低密居住區的打造，成功吸引并留住人才，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成“生活-生產(chǎn)-娛樂(lè )-教育-醫療-商業(yè)”全鏈條自循環(huán)城市；并通過(guò)科技輻射，助力新加坡向知識型社會(huì )轉型。
圖：新加坡緯壹科技城波那維斯達站功能區劃分
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案例2：日本東京臺場(chǎng)站
——科學(xué)研究與展覽休閑相結合，匯集人氣促進(jìn)產(chǎn)業(yè)
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項目位于東京都與江東區交界，打造策略是以科學(xué)類(lèi)展館為載體，通過(guò)文創(chuàng )科創(chuàng )與休閑旅游相結合，實(shí)現人氣集聚，進(jìn)而促進(jìn)科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)與行政辦公發(fā)展，打造集商務(wù)辦公、休閑購物、會(huì )展旅游、展示體驗等多功能于一體的復合經(jīng)濟區。如引入的日本產(chǎn)業(yè)技術(shù)綜合研究所是日本目前最大的研究機構，有5800名雇員，年科研經(jīng)費預算達10億美元。AIST研究主要集中在生物技術(shù)、化學(xué)、電學(xué)、地質(zhì)學(xué)、信息技術(shù)、力學(xué)、材料物質(zhì)、計量學(xué)等領(lǐng)域。
案例3：美國澤西市·紐波特站
——通過(guò)空間賦能，打造產(chǎn)業(yè)與人口的樞紐城市
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項目位于紐約與紐瓦克雙城交界處，雙地鐵共站；在設計上，站點(diǎn)優(yōu)先布局辦公和學(xué)校功能（學(xué)校與地鐵站共樓），極大程度吸引研發(fā)及辦公人群到達；外圍配套商務(wù)人員所需的商業(yè)、公寓、酒店，延長(cháng)停留時(shí)間；同時(shí)利用濱水環(huán)境良好的資源優(yōu)勢建設住宅，吸引人群長(cháng)期居住。借鑒兩城交界的優(yōu)質(zhì)區位和雙地鐵的交通優(yōu)勢，成為雙城人流、產(chǎn)業(yè)、貿易的交匯點(diǎn)，通過(guò)商業(yè)和居住功能的完善吸引人口長(cháng)期居住。
案例4：東京都二子玉川站
——多元功能打造吸引人口集聚，由“睡城”變“產(chǎn)城”
圖：東京都二子玉川站功能區劃分
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項目位于東京都與多摩新城交界處二子玉川，兩條軌交線(xiàn)路交匯。當二子玉川RISE的高層辦公樓建成，東急電鐵首先吸引了日本電商巨頭樂(lè )天集團總部辦公大樓搬遷至此，以1萬(wàn)人的“逆流”通勤保障軌交主業(yè)的盈利“基本面”，同時(shí)也為新區域帶來(lái)可觀(guān)的消費活力，促進(jìn)收益型物業(yè)的“租金”目標達成。目標人群差異化定位于創(chuàng )新行業(yè)和創(chuàng )新工作者，再?lài)@TOD打造復合功能，實(shí)現從“睡城” 至品質(zhì)“社區綜合體”的轉變。
案例5：上海萬(wàn)科天空之城
——未來(lái)城市的微縮實(shí)踐，UNI-CITY商住辦城市共同體
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項目位于上海市青浦區，地鐵17號線(xiàn)徐盈路站；萬(wàn)科未來(lái)城市理念，以人為核心，通過(guò)微縮城市的實(shí)踐，打造“生態(tài)、人文、健康、便捷、智能”的未來(lái)城市樣本，重塑人與城市的“親密關(guān)系”。從規劃設計進(jìn)行創(chuàng )新，巧妙的三軸設計，使項目所有地塊均能在800米內到達地鐵站或商業(yè)設施，從空間上拉近了人與城市的距離。所謂微縮城市，麻雀雖小五臟俱全，UNI-CITY中不僅設置了的UNI-MALL，同時(shí)規劃了標準寫(xiě)字樓、企業(yè)總部辦公、獨棟辦公等多元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)群之間的密切聯(lián)系和場(chǎng)景共享，拓寬了傳統TOD開(kāi)發(fā)的閾值，構筑了未來(lái)城市之下萬(wàn)科的城市理念縮影。
新公共性“媒體空間”的打造
事實(shí)上，無(wú)論產(chǎn)業(yè)化思維也好，商業(yè)化發(fā)展也罷，未來(lái)TOD需要想象在公共性中的尋找個(gè)性，也就是新公共性。軌道交通每天來(lái)回運輸著(zhù)城市里面不同區域板塊的人，除了交通運輸作用，軌交站點(diǎn)還應該承擔起展現社區特色和人群個(gè)性的“媒體空間”，也就是展示平臺這樣的責任和角色。
人們在此來(lái)來(lái)往往，樞紐處應該是最具備公共性的地方，然而對公共性的過(guò)度追求導致千站一面，這就需要我們對一直以來(lái)的“公共性”概念進(jìn)行思考，設計出新公共性。新公共性應該可以滿(mǎn)足每個(gè)人的個(gè)性化需求，具體來(lái)看表現在三個(gè)維度：
一、人需系統
即人需場(chǎng)景的打造。傳統思維是人先來(lái)，基于目標人群的素質(zhì)，再提供相對應的功能。在經(jīng)歷了“搶人大戰”的今天，先行思維應該占據主導。人群隨場(chǎng)景而定，你打造的城市特質(zhì)是什么，你就吸引什么，包括人居、消費、生態(tài)、娛樂(lè )、知識等場(chǎng)景與人相互之間的關(guān)系。
二、場(chǎng)景系統
新場(chǎng)景驅動(dòng)新需求。比如聚餐的時(shí)候，根本需求是吃飯，我們可能會(huì )選擇失重餐廳等新場(chǎng)景餐飲，在體驗不錯的情況下，下次聚餐會(huì )成為我們評判餐廳好壞的標準，其中既包括了新業(yè)態(tài)吸引了消費人群，也涵蓋了是體驗后促成的消費升級需求。
三、站設系統
TOD站點(diǎn)的七感設計——都市活力感、建筑標識感、環(huán)境生態(tài)感、空間尺度感、出行便捷感、生活科技感、技術(shù)落地感。將二維空間網(wǎng)絡(luò )升級為立體場(chǎng)景化功能，針對不同的人群設定對應的社交場(chǎng)景，實(shí)現建筑與生活的強鏈接；
未來(lái)的TOD公共性空間不妨大膽想象一下，它也許是臨時(shí)處理工作的工作艙；可以是在車(chē)站取到快遞包裹的快遞柜；能夠成為孩子兒童的娛樂(lè )場(chǎng)；也可能成為像綠地廣場(chǎng)一樣的休閑場(chǎng)所……打個(gè)比方以往商場(chǎng)+廁所的概念已經(jīng)深入人心，商場(chǎng)+母嬰等的意識也在不斷完善，場(chǎng)所疊加新功能的打造是未來(lái)TOD形態(tài)考慮的重要方向。
以高“情”商城市設計拴住流量，可以預見(jiàn)TOD的未來(lái)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
