作者：守望者

來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀(guān)點(diǎn)：

城市的工作機會(huì )是一種比較優(yōu)勢，不是絕對優(yōu)勢；

經(jīng)濟總量大的城市對周邊城市人口具有較強的吸引力，該優(yōu)勢會(huì )不斷自我加強，只到出現較強的外力改變或該城市的核心競爭力衰??；

西安相較于周邊城市具有一定的比較優(yōu)勢，該優(yōu)勢將不斷加強。

延續上一篇文章的投資邏輯（即四個(gè)要素吸引人口流入城市：教育資源，工作機會(huì )，居住環(huán)境，生活的便利度），本篇將討論工作機會(huì )。工作機會(huì )和教育資源略有不同，由真實(shí)的工作機會(huì )及事業(yè)夢(mèng)想構成，其中后者更多依賴(lài)于高薪崗位數量、造富神話(huà)等因素。

一、概況

調查一個(gè)城市的工作機會(huì )是一個(gè)不那么嚴謹的工作，更多依賴(lài)于一些數據的推理和分析，在我們正式開(kāi)始前，先來(lái)看一組統計數據：

備注：1 宏觀(guān)數據來(lái)源于國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報

    2 薪資數據來(lái)源于第三方統計平臺

基于以上的數據我們看大幾個(gè)現象：

1.西安市生產(chǎn)總值高于周邊的太原和蘭州兩個(gè)省會(huì )城市，弱于鄭州。

2.越大的生產(chǎn)總值，體現了城市規模和機會(huì )，務(wù)工人口和購房人口傾向于從較低生產(chǎn)總值的城市流向臨近省份較高生產(chǎn)總值的城市

3.西部省份平均工資差異不大，需要在后面進(jìn)一步分析結構，討論工作機會(huì )。

二、務(wù)工的邏輯

和朋友們在一起討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是，一直說(shuō)中國房產(chǎn)要看人流，人流分為兩個(gè)大的方向，務(wù)工需求和養老需求（本次我們不討論養老需求）。說(shuō)到務(wù)工需求，我們應從務(wù)工人員的動(dòng)機入手分析整個(gè)選擇過(guò)程，最后再結合目標城市來(lái)分析。下來(lái)我們先分析務(wù)工人員選擇工作的動(dòng)機和整個(gè)決策過(guò)程。

1.選擇動(dòng)機和決策過(guò)程：

務(wù)工人員選擇工作的過(guò)程是一個(gè)夢(mèng)想與現實(shí)博弈的過(guò)程。伴隨著(zhù)夢(mèng)想務(wù)工人員從鄉鎮匯聚到城市，從城市匯聚到核心城市，導致整個(gè)流向的原因在于務(wù)工人員存在基礎認知：大城市有更多的機會(huì )，大城市擁有更豐富的生活（這點(diǎn)屬于分析框架的居住環(huán)境和生活便利度部分，放到這兩個(gè)部分分別討論）。通過(guò)對這兩個(gè)基礎認知的分析，得到兩個(gè)脈絡(luò )：

脈絡(luò )一：村鎮->城市->中心城市->一線(xiàn)城市或新一線(xiàn)城市

脈絡(luò )二：夢(mèng)（更好的事業(yè)/生活）->發(fā)展機會(huì )/工作機會(huì )->收入水平->發(fā)展空間->生活質(zhì)量

第一個(gè)脈絡(luò )比較好理解，務(wù)工人員從人口少的地方聚集向人口多的大城市。重點(diǎn)在于第二個(gè)脈絡(luò )。務(wù)工人流因為對更好的事業(yè)或生活的追求離開(kāi)出生的地方，走向可選擇的大城市，此時(shí)開(kāi)始了一系列的選擇：第一個(gè)選擇，是否擁有足夠的發(fā)展機會(huì )/工作機會(huì )，與預期是否一致或差異過(guò)大；這一問(wèn)題得到肯定答案后（如答案會(huì )否定，務(wù)工人員大概率會(huì )離開(kāi)該城市，導致人口流出）進(jìn)入第二個(gè)選擇，工作機會(huì )帶來(lái)的收入是否與預期相符（如擁有工作機會(huì )，但收入過(guò)低，也會(huì )導致人員留出，西部我們會(huì )看到這類(lèi)工資較低的企業(yè)），如與預期相符，則進(jìn)入第三個(gè)選擇，增長(cháng)空間，該選擇主要是看個(gè)人發(fā)展空間（部分區域成長(cháng)天花板較強，務(wù)工人員擁有較為熟練的技能后，很那得到進(jìn)一步的晉升，這時(shí)會(huì )導致人口流出。造成這一結果的原因不在本次討論之列）；當以上的選擇都滿(mǎn)足后，最后的選擇在于，收入是否能提供較高的生活質(zhì)量，這一點(diǎn)比較好理解，即使滿(mǎn)足了夢(mèng)想的需求，擁有一份相對滿(mǎn)意的薪水，如生活成本過(guò)高，也會(huì )導致務(wù)工人員外流，比如一線(xiàn)城市過(guò)高的房?jì)r(jià)。

以上是對選擇動(dòng)機和決策過(guò)程的梳理，下來(lái)我們基于以上的梳理對應到一些可量化的指標上。

2.數據選擇

大城市：城市對比用的數據選擇起來(lái)較為容易，更高的GDP和更多的人口數量。GDP越大意味著(zhù)經(jīng)濟體量越大，產(chǎn)業(yè)規模越大，能提供的工作崗位更多，擁有較高收入的可能。人口數量越多意味著(zhù)需求越大，服務(wù)業(yè)越發(fā)達（如，我們可以看到越大的城市夜生活越為發(fā)達，相反村鎮夜生活較為單調），提供更好的生活方式的同時(shí)也提供了服務(wù)業(yè)的工作機會(huì )。

發(fā)展機會(huì )/工作機會(huì )：民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達程度決定了工作機會(huì )的多寡，一個(gè)區域高附加值，高收入行業(yè)占比，是發(fā)展機會(huì )的決定性因素。

收入水平：可采用城市平均工資數據，數據可行的情況下考慮加入支柱行業(yè)平均工資數據。

增長(cháng)空間：這塊缺乏特別好的數據可選擇，只能通過(guò)聊天獲得一些線(xiàn)索。

生活質(zhì)量：生活質(zhì)量和城市配套，生活成本（房?jì)r(jià)，教育，醫療等）有關(guān)，本次只討論房?jì)r(jià)（一手均價(jià)和二手均價(jià)）和收入關(guān)系，其他部分在居住環(huán)境和生活便利度部分討論。

三、數據對比和分析

1.城市體量和人口

備注：銀川市公布口徑為全市人口，考慮到總人口流出，且總人口較少，因為未做進(jìn)一步挖掘

數據來(lái)源：國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報

從上表我們看到幾個(gè)現象：

1)城市體量和人口正相關(guān)，即生產(chǎn)總值越大的城市，人口規模越大，且外來(lái)人口越多。

2)鄭州經(jīng)濟體量大于西安，人口總規模差異不大。

3)太原，蘭州，銀川是三個(gè)距離西安近的省會(huì )城市，經(jīng)濟體量和總人口均小于西安，按照人口流向經(jīng)濟體量更大的城市的邏輯，西安對這三個(gè)城市的人口產(chǎn)生吸引作用。從實(shí)際的訪(fǎng)談來(lái)看，甘肅，寧夏，山西部分人口確實(shí)流向西安，或在西安已置業(yè)。

4)西安常駐人口和戶(hù)籍人口差異很小，這點(diǎn)和成都以及上海不同。流動(dòng)人口高一方面代表了城市人口流入，一方面體現落戶(hù)較難，目前尚無(wú)明確的證據表明西安屬于哪一種情況。

看完整體數據后，我們進(jìn)一步看一下近5年西安和西安周邊省會(huì )城市數據情況：

數據來(lái)源：國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展統計公報

過(guò)去5年中，經(jīng)濟體量和人口總規?？傋兓嚷蕿椋?/p>

城市	生產(chǎn)總值	人口增長(cháng)率	人口變動(dòng)
西安	33.44%	13.27%	117.16
蘭州	42.82%	-10.37%	-38.02
太原	53.47%	2.85%	12.25
銀川	36.24%	5.72%	12.17
鄭州	49.54%	8.08%	75.8

通過(guò)對以上兩個(gè)表的對比發(fā)現：

1)過(guò)去幾年總經(jīng)濟體量大的城市，人口增長(cháng)率最快，絕對值更大。

2)過(guò)去幾年中經(jīng)濟體量小的城市，盡管生產(chǎn)總值增長(cháng)率不低，但人口增長(cháng)率不及經(jīng)濟體量大的城市，其中蘭州呈現負增長(cháng)。

3)西安生產(chǎn)總值在過(guò)去幾年中增長(cháng)幅度低于鄭州，但人口增長(cháng)快于鄭州。這于西安過(guò)去兩年退出的人口落戶(hù)政策有關(guān)。寬松的落戶(hù)政策刺激了周邊人口到西安落戶(hù)。

4)西安和鄭州經(jīng)濟體量在2014年時(shí)基本相同（西安，6257.18億元；鄭州，6783億元），但2018年年底時(shí)，鄭州生產(chǎn)總值比西安高1793.9億元。較西安高的經(jīng)濟總量和增長(cháng)速度，人口增長(cháng)速度和增長(cháng)率不及西安，一方面因為投資札記第一部分討論的教育資源（西安高校資源多于鄭州），另一方面可能與產(chǎn)業(yè)結構有關(guān)，也可能與同體量的城市較難出現人口流向傾斜。

經(jīng)濟體量和人口提供了一個(gè)較為宏觀(guān)的視角，讓我們看到過(guò)去5年，西安和西安周邊城市經(jīng)濟體量與人口流動(dòng)的關(guān)系，下來(lái)我們需要討論決策過(guò)程的第二個(gè)部分-工作機會(huì )/發(fā)展機會(huì )。

2.發(fā)展機會(huì )/工作機會(huì )

發(fā)展機會(huì )/工作機會(huì )較難尋找到明確的數字佐證，更多的依靠對市場(chǎng)環(huán)境的訪(fǎng)談和了解。該部分依賴(lài)于支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和民營(yíng)經(jīng)濟活力。一個(gè)區域高附加值，高收入行業(yè)占比，是決定發(fā)展機會(huì )的決定性因素。

1)支柱產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)值最大的行業(yè)通常是該區域的支柱產(chǎn)業(yè)（這個(gè)邏輯不是特別嚴謹，對于我們本次的推導和分析來(lái)講相對有效）。

從上表可以看到西安工業(yè)增加值占比前五的行業(yè)為，計算機、通信和其他電子設備制造，汽車(chē)制造和電子機械和器材制造業(yè)。前十大行業(yè)中，除計算機、通信和其他電子設備制造屬于中高收入外，其他行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人均工資較低。缺少高附加值，中高收入行業(yè)，使得畢業(yè)生工作選擇空間受到限制。

2)民營(yíng)企業(yè)：

西安的較大的民營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)，石化，醫藥為主，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。西安本土民營(yíng)企業(yè)整體實(shí)力偏弱，近幾年大的民營(yíng)才陸陸續續的在或準備在西安設立分公司/辦事處等，民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展不足，成為西安前期工作機會(huì )偏少的主要因素之一。尚未找到衡量民營(yíng)企業(yè)發(fā)展情況的指標。

西安的民營(yíng)企業(yè)技術(shù)密集型企業(yè)較少，生產(chǎn)加工，流動(dòng)運輸類(lèi)企業(yè)較多，大學(xué)畢業(yè)生務(wù)工選擇空間較小。

3.收入水平

西安平均收入水平在全國重點(diǎn)城市排名中不具備優(yōu)勢，成為人口的限制性因素。

1)平均工資

西安和周邊城市薪資對比情況見(jiàn)下表：

搜索平均工資時(shí)看到了個(gè)多個(gè)標準，有高有底，上表提供的平均水平更接近感知，考慮到該數據更多是幾個(gè)城市的做工資薪水的比較優(yōu)勢分析，因此不做準確的數據深究。從薪資水平上看，西安相比較太原，蘭州，銀川無(wú)很大的優(yōu)勢。

2)2019白領(lǐng)求職工資

智聯(lián)招聘提供的2019年夏季求職平均薪酬城市分布顯示西安排列第30名（2018年為31名），具體見(jiàn)下圖：

畢業(yè)生對西安整體薪資期望在很大程度上是雇主和務(wù)工人員博弈后的結果，從薪資期望上看，西安全國重點(diǎn)省會(huì )城市中排名不具備優(yōu)勢，從絕對數字看戲安和第十名的武漢相差1000元，和深圳（第三名）相差2807元。

西安相比較太原，銀川仍具有優(yōu)勢。

從平均工資和2019夏季求職平均薪酬對比結果來(lái)看，西安在工作收入上排名不在前列，低于沿海重點(diǎn)城市以及成都，武漢等新一線(xiàn)城市，而相較于周邊，西安仍具有一定優(yōu)勢。

西安平均收入和2019夏季求職平均薪酬的狀況在很大程度上導致畢業(yè)生以及本地人口外流，該部分外流人口主要是長(cháng)三角，珠三角以及北京，從列表上看該區域重點(diǎn)城市收入高于西安。

4.增長(cháng)空間

增長(cháng)空間和發(fā)展機會(huì )在判斷邏輯上趨同，即該區域是否有足夠的多高薪崗位和足夠多的頭部企業(yè)和高生產(chǎn)附加值知識密集型企業(yè)。

頭部企業(yè)：這塊重點(diǎn)考量各個(gè)行業(yè)頭部企業(yè)在西安設立分公司或分部進(jìn)度。從前期看和互聯(lián)網(wǎng)，通信，電子設備制造的企業(yè)開(kāi)始在西安設立子公司或分部，這部分為西安帶來(lái)增量工作崗位。例如，三星，華為，中興，ThoughtWorks，施耐德，intel，博世，艾默生，鎂光半導體，殼牌，普華永道等企業(yè)，考慮到篇幅問(wèn)題，這塊不做逐一列舉。一個(gè)區域頭部企業(yè)數量，代表了該區域經(jīng)濟發(fā)展的階段，越多的頭部企業(yè)越容易吸引務(wù)工人員流入或留下。

高薪崗位：擁有足夠多的頭部明星企業(yè)是吸引務(wù)工人群的重要因素，下一個(gè)核心點(diǎn)是這些企業(yè)是否吧高收入崗位放在西安。這一問(wèn)題我掌握的信息顯示正在好轉，企業(yè)逐步在將一些高薪崗位放到西安，但從整體看相對有限。這點(diǎn)西安好于太原，蘭州，銀川，但弱于成都及一線(xiàn)城市。

高附加值知識密集型企業(yè)：除掉大的知名頭部企業(yè)外，高附加值知識密集型企業(yè)數量相較較少（如，建筑設計所，從事并購業(yè)務(wù)的律所等），這類(lèi)企業(yè)主要位于一線(xiàn)城市業(yè)務(wù)覆蓋全國，這一現象短期將持續。

西安在工作機會(huì )上相較周邊幾個(gè)城市擁有比較優(yōu)勢，相比較過(guò)去也有較大的改善，但整體來(lái)講頭部企業(yè)數量有待進(jìn)一步提高，高薪崗位較一線(xiàn)城市偏少，導致這類(lèi)務(wù)工人員外流（比如建設設計，律師，公募基金公司等等）。從中期長(cháng)期來(lái)看，西安隨著(zhù)人口進(jìn)一步的匯聚，會(huì )有更多企業(yè)將在西安設立分公司或子公司服務(wù)于中西部地區，使得西安逐步成為企業(yè)管理中西部市場(chǎng)的中心，但西安在總部經(jīng)濟方便不會(huì )有大的發(fā)展，總部仍將大量的保留在一線(xiàn)城市（詳見(jiàn)前期的商業(yè)地產(chǎn)投資）。

5.生活質(zhì)量

生活質(zhì)量由幾個(gè)方面構成，收入，日常支出，房?jì)r(jià)，教育，生活環(huán)境，其中教育，生活環(huán)境放到下兩個(gè)部分討論，收入前面已討論過(guò)，日常支出西安與其他核心二線(xiàn)城市差異不大且低于一線(xiàn)城市，主要的重點(diǎn)在于房?jì)r(jià)/收入比，下圖是2018年國內主要城市房?jì)r(jià)/收入比：

從該表可看到，西安房?jì)r(jià)收入比為10.8，太原為14.6，蘭州為9.4，成都為10.3，低于一線(xiàn)城市（北京25.4，上海26.1，深圳34.2）。較低的房?jì)r(jià)收入比意味居民壓力較小，擁有更多的收入可用于其他方面開(kāi)銷(xiāo)。過(guò)高的房?jì)r(jià)收入比將制約人口流動(dòng)。

較低的房?jì)r(jià)收入比為西安吸引人周邊人口落戶(hù)提供了較大的比較優(yōu)勢。

四、總結

通過(guò)以上的分析和推理，我們看到西安的經(jīng)濟體量相較于周邊幾個(gè)省會(huì )城市擁有規模優(yōu)勢，將持續吸引周邊省份人口流入，但工作機會(huì )和薪資水平是限制人口流入的主要問(wèn)題，這一問(wèn)題被較低房?jì)r(jià)收入比在一定程度上淡化。西安中高端收入人群將隨著(zhù)城市經(jīng)濟體量的發(fā)展逐步增加，但考慮到西安服務(wù)于中西部的定位，該部分人群的收入和數量不會(huì )達到一線(xiàn)城市的高度，且中高端行業(yè)的種類(lèi)也較一線(xiàn)少。

總的來(lái)講西安作為中西部在工作機會(huì )上擁有較強比較優(yōu)勢的城市，未來(lái)將持續吸引人口流入，從目前的產(chǎn)業(yè)結構看，以中低收入人群為主。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 住宅投資筆記-西安-2