觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin)
那么，王健林譜寫(xiě)的輕資產(chǎn)新故事，是否會(huì )被資本市場(chǎng)認可？
萬(wàn)達商管的上市腳步聲愈發(fā)近了。
8月9日傳出消息，萬(wàn)達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)——萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，并計劃最快年底前在港上市，該輪融資將使其IPO估值或達300億美元。
萬(wàn)達商管前身為萬(wàn)達商業(yè)，2016年，僅在港交所上市一年有余的萬(wàn)達商業(yè)正式宣布退市，最終股價(jià)為52.5港元。
一來(lái)一回，王健林的“心病”是萬(wàn)達商管的估值問(wèn)題。他曾在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“覺(jué)得公司價(jià)值被嚴重低估?！?/p>
隨后，全面轉型輕資產(chǎn)、撤回A股上市申請、展開(kāi)新的融資計劃、引進(jìn)珠海國資入股、人事?lián)Q防……伴隨著(zhù)物業(yè)及商管業(yè)務(wù)逐漸成為港股受歡迎的賽道之一，萬(wàn)達商管也離資本市場(chǎng)越來(lái)越近了。
近年來(lái)，包括寶龍商業(yè)、卓越商企、華潤萬(wàn)象生活、中駿商管等公司等在內的商管板塊被陸續分拆上市，獲得的PE估值也遠超開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，目前華潤萬(wàn)象生活的總市值已高達979億港元。
有報道援引消息人士說(shuō)法，推動(dòng)萬(wàn)達商管2021年內于香港聯(lián)交所上市，是萬(wàn)達今年的重要計劃之一。不出意外，萬(wàn)達商管或將在今年11月左右完成上市。
能夠看出，王健林對萬(wàn)達商業(yè)的股價(jià)是有高預期的。
2014年末，萬(wàn)達商業(yè)登陸港交所，并成為當年港股最大規模IPO。
不過(guò)，由于香港資本市場(chǎng)對于內房一直不太看好，萬(wàn)達商業(yè)的資產(chǎn)包中又包含大量商業(yè)、住宅等重資產(chǎn)項目，其股票一直處于低估值狀態(tài)。
萬(wàn)達商業(yè)上市當天便遭遇破發(fā)，此后上市的日子里，股價(jià)亦不如人意，最低曾跌至31.1港元/股，較發(fā)行價(jià)跌去35.21%。
根據2015年報數據，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)每股收益6.6元，每股凈資產(chǎn)39.8元，而其股價(jià)卻長(cháng)期在凈資產(chǎn)上下徘徊。
這顯然不符合王健林的預期。2016年9月20日，萬(wàn)達商管正式從港交所退市，彼時(shí)總市值為2376.8億港元（約合人民幣1975.8億元）。
再然后，萬(wàn)達商管便進(jìn)入了A股漫長(cháng)的等待期。
根據證監會(huì )披露文件顯示，早在2015年9月7日，證監會(huì )已經(jīng)受理了萬(wàn)達商業(yè)的IPO申請，直到2018年初，萬(wàn)達商業(yè)登陸A股仍遙遙無(wú)期。
根據此前在私有化時(shí)的約定，如果退市滿(mǎn)兩年或2018年8月31日前未能夠在A(yíng)股上市，萬(wàn)達集團需要以每年12%的單利向境外投資人回購全部股權，以每年10%的單利向境內投資人回購全部股權。
很顯然，兩年內上市終究事與愿違。2018年1月，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng )入股萬(wàn)達商業(yè)，4家企業(yè)計劃投資約340億元，收購萬(wàn)達商業(yè)退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。
此后，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬(wàn)達商業(yè)管理集團”，1至2年內消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營(yíng)企業(yè)。
有報道指，上述投資人不僅將萬(wàn)達商業(yè)的上市期限推遲至2023年10月底，而且不要求一定要在A(yíng)股上市。
今年3月24日，萬(wàn)達商管正式公告將撤回A股IPO申請，并稱(chēng)：“決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)、科技、數據、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現境內外上市?！?/p>
就這樣，萬(wàn)達商業(yè)結束了超過(guò)五年的回A之路，市場(chǎng)并猜測，萬(wàn)達商管將謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念，再戰港股。
如何改變萬(wàn)達商業(yè)低估值的現狀？王健林需要做的，是令萬(wàn)達商業(yè)變成資本市場(chǎng)“想要的樣子”。
基于此，在退市之后，萬(wàn)達商管開(kāi)始向外界講述一個(gè)輕資產(chǎn)的故事。
2017年7月，萬(wàn)達商業(yè)與融創(chuàng )、富力達成“世紀交易”，以637.5億元代價(jià)，將13個(gè)文旅項目和77家城市酒店的股權全部出手。
隨后，萬(wàn)達再引入戰略投資者，將萬(wàn)達商業(yè)將更名為萬(wàn)達商管集團，并在2019年底正式剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
2020年，萬(wàn)達商管對外宣布，自2021年開(kāi)始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰略，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。
也就是說(shuō)，萬(wàn)達商管將不再介入拿地、建設、物業(yè)開(kāi)發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節，而是通過(guò)輸出品牌，提供商業(yè)運營(yíng)等服務(wù)，從而獲得運營(yíng)費用。
王健林曾在一次年會(huì )中詳細闡述了萬(wàn)達商業(yè)的輕資產(chǎn)模型，將萬(wàn)達輕資產(chǎn)分為投資及合作兩類(lèi)：投資類(lèi)就是別人出錢(qián)，萬(wàn)達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。
合作類(lèi)就是萬(wàn)達既不出錢(qián)，也不出地，覺(jué)得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成后租金三七分成。
對萬(wàn)達商管來(lái)説，輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴大規模，更為重要的是，這種資本市場(chǎng)青睞的發(fā)展模式，更易獲得高估值。
在2020年新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)。截至2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過(guò)80%，2021年計劃簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)。
在這之后，萬(wàn)達商管的上市動(dòng)態(tài)頻頻傳來(lái)。
今年3月，萬(wàn)達商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運營(yíng)、 科技、數據、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國資委出資30億戰投入股萬(wàn)達輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬(wàn)達商管。
新成立的珠海萬(wàn)達商管不持有物業(yè)，全面負責已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達廣場(chǎng)的運營(yíng)管理。據多家媒體報道，珠海萬(wàn)達商管將成為本次港股上市的主體。
30億引入珠海國資后，不斷有媒體消息稱(chēng)，超過(guò)20家投資者對珠海萬(wàn)達商管新一輪融資展現出興趣，籌資規?；驅⑦_到200億元人民幣，承銷(xiāo)商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。
6月21日，評級機構中誠信在出具的大連萬(wàn)達2021年度跟蹤評級報告中，透露了珠海萬(wàn)達上市進(jìn)程——“目前公司正在籌備珠海萬(wàn)達商管上市引戰工作，中誠信國際將對珠海萬(wàn)達商管后續引入戰略投資者及上市進(jìn)展保持關(guān)注?！?/p>
回顧王健林講述的資本故事，這幾年的經(jīng)歷可謂波瀾起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市場(chǎng)，共五家上市公司。
他在美股的歷程并不順利，AMC院線(xiàn)受疫情影響巨額虧損，王健林最終將其所持股份出售；承載著(zhù)王健林體育夢(mèng)想的萬(wàn)達體育，也并未受到資本市場(chǎng)認可，股價(jià)跌跌不休的情境下，上市不到一年半的萬(wàn)達體育最終選擇退市。
2020年12月23日晚間，萬(wàn)達體育公告稱(chēng)，董事會(huì )同意從納斯達克退市，私有化價(jià)格為2.55美元/ADS。
至于王健林A股唯一的平臺萬(wàn)達影視，亦不容樂(lè )觀(guān)。
受影視行業(yè)“寒冬”以及新冠疫情的雙重影響，萬(wàn)達電影的業(yè)績(jì)一路下滑。公開(kāi)資料顯示，近幾年，萬(wàn)達電影營(yíng)業(yè)收入總體呈逐年下降的趨勢。
2018-2020年，該公司錄得的歸母凈利潤分別為15.16億元、12.95億元、-47.29億元和-66.69億元。雖2021上半年實(shí)現扭虧為盈，但盈利仍不如以往。
而在港股上，萬(wàn)達酒店發(fā)展已長(cháng)期處于仙股，根據最新的盈利預告，隨著(zhù)疫情帶來(lái)的影響減弱，萬(wàn)達酒店發(fā)展預期與2020年同期錄得約3350萬(wàn)港元凈虧損相比，截至2021年6月30日止六個(gè)月將錄得不低于1.1億港元的凈利潤。
而即將在港股重新上市的萬(wàn)達商業(yè)，是萬(wàn)達集團旗下最為核心的業(yè)務(wù)之一。能夠預見(jiàn)的是，在萬(wàn)達商管上市后，這一輕資產(chǎn)平臺或將成為王健林最重要的上市平臺。
那么，王健林譜寫(xiě)的輕資產(chǎn)新故事，是否會(huì )被資本市場(chǎng)認可？這個(gè)答案或許很快就能揭曉.
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