作者：克而瑞戰略顧問(wèn)部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年12月，全國住房和城鄉建設工作會(huì )議在京召開(kāi)，會(huì )議共提出8大方面工作，其中，第一條就是“全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

事實(shí)上，城市更新并不是一個(gè)新的話(huà)題，以深圳為代表，城市更新早已成為開(kāi)發(fā)商切入地產(chǎn)領(lǐng)域的重要手段。據克而瑞地產(chǎn)研究中心數據顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中有61%涉足城市更新，其熱度可見(jiàn)一斑。

圖：百強上市房企參與城市更新規模梯隊分布

數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC整理

公開(kāi)資料顯示，在2020年有超過(guò)30個(gè)省市公布了城市更新計劃，北上廣深四大一線(xiàn)城市更是在舊城改造計劃之外提出了工業(yè)存量資產(chǎn)的利用與再開(kāi)發(fā)。僅深圳就新增實(shí)施改造任務(wù)9000畝，完成舊工業(yè)區綜合整治建筑面積120萬(wàn)平方米。而上海則堅持留改拆并舉，統籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護、城市更新、舊區改造與大居建設、住房保障。

在目前所有城市更新項目中，城中村改造占比最高，達33%，其次為工改項目，占比達28%，兩者相加總和超過(guò)6成。

工改項目更新涉及政府、企業(yè)、原持有方的多方參與，權益結構復雜，開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)。與此同時(shí)，項目多為上世紀50、60年代甚至20、30年代的保留建筑，不僅具有歷史文化價(jià)值，同時(shí)社會(huì )影響力巨大。前有上海網(wǎng)紅“上生新所“，后有鄭州“8年磨一劍”的二砂文創(chuàng )園，其熱度的背后，是政府乃至社會(huì )對其的殷切期盼。

隨著(zhù)我國相關(guān)機制和政策的邏輯線(xiàn)索日漸明朗，作為實(shí)體經(jīng)濟復興重要承載體的工業(yè)用地越加成為城市更新中“轉型升級”的優(yōu)先對象。伴隨時(shí)代變遷，各類(lèi)新理念的注入也使得工改項目的發(fā)展有了更多的可能性。

我國對于工業(yè)改造的方向，主要集中在工業(yè)旅游區，（上海國際時(shí)尚中心、長(cháng)春長(cháng)影舊址博物館、柳州工業(yè)博物館等）、開(kāi)放街區（北京798藝術(shù)區、方家胡同46號、上海M50創(chuàng )意園等）、產(chǎn)業(yè)園區（上海8號橋創(chuàng )意園區、臨港“新業(yè)坊”系列等）。

工業(yè)遺存的改造與再利用將成為各地政府城市更新系統的先行工程，對項目本身而言，呈現出主體多元、定位精準、功能融合、資產(chǎn)金融化四大趨勢。

（1）主體多元

工業(yè)改造項目大多體量較小、在改造上比較碎片化、改造也受很多保護限制。因此，在實(shí)際改造的過(guò)程中，需兼顧市場(chǎng)化與可利用，對改造方案多樣性、靈活性和定制化就具有較高的需求。這也促使其跳出單一開(kāi)發(fā)主體運作的單調性和局限性，實(shí)現多方合作，各司其職、各發(fā)其光。

以張江國創(chuàng )中心項目改造為例，該項目由張江文控導入資源，加上萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”的理念導入，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，激活產(chǎn)業(yè)動(dòng)力，最終實(shí)現產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新和城市更新的完美組合；而船廠(chǎng)MIFA1862的前身，則是我國最早修建的造船廠(chǎng)之一的上海船廠(chǎng)，具有百年歷史底蘊。2005年，項目由中信泰富和中國船舶工業(yè)集團強強聯(lián)手，由著(zhù)名日本建筑設計師隈研吾擔綱其建筑設計，將船廠(chǎng)MIFA1862打造成為集文化、藝術(shù)、展覽、演藝和休閑等功能匯聚一身的世界級頂尖大型城市綜合體；上生新所在打造過(guò)程中，引入社會(huì )資本多方合作共建，包括包括政府、學(xué)術(shù)機構、社會(huì )組織、居民以及房地產(chǎn)企業(yè)。

事實(shí)證明，工業(yè)改造不只是依靠政府單方推動(dòng)，隨著(zhù)工業(yè)改造的深入發(fā)展，社會(huì )資本也將是推動(dòng)資金、動(dòng)力的來(lái)源，也將成為工業(yè)改造重要的推動(dòng)者之一。

（2）定位精準

在工業(yè)改造的過(guò)程中，確定合理準確的定位，活化城市空間是決定項目成功與否的關(guān)鍵。城市與城市之間，有著(zhù)不同的文化屬性和城市記憶；即使是同一城市，也有不同的發(fā)展印記。因此，工業(yè)改造項目的定位不是能夠“異地復制”的標語(yǔ)，而是基于項目本身的“私人定制”。

上生新所在哥倫比亞俱樂(lè )部時(shí)期就具有文化時(shí)尚的屬性，因此在改造定位上，萬(wàn)科將本項目定位為“集辦公、娛樂(lè )、文化、生活功能為一體的新型城市商圈和活力社區”。在建筑形態(tài)上，保留哥倫比亞鄉村俱樂(lè )部、海軍俱樂(lè )部及附屬泳池等時(shí)代特征，在上海從來(lái)都不缺少逛街購物的地方，從南京路步行街到人民廣場(chǎng)，都可能成為購物者的天堂，但是上生新所在大量人口消費檔次和品味逐級分化的上海，抓住的則是特色的小眾需求。稻城書(shū)店簡(jiǎn)餐結合的閱讀工位，可以留住那些希望能安靜待著(zhù)的人，形成慢生活空間；裝飾和風(fēng)味各異的特色餐飲店，也是上生新所吸引人流的主要業(yè)態(tài)，除此之外，上生新所各類(lèi)展覽，翹首以盼的蔦屋書(shū)店的開(kāi)業(yè)，也成為潮人的聚集地，設計、藝術(shù)、時(shí)尚、生活方式。

同樣是萬(wàn)科參與的張江國創(chuàng )中心，則更偏向于引領(lǐng)區域經(jīng)濟發(fā)展。片區以國內外高層次人才和青年創(chuàng )新人才為主，以科創(chuàng )為特色，集創(chuàng )業(yè)工作、生活學(xué)習和休閑娛樂(lè )為一體的現代新型宜居城區。因此，項目以“匯聚創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)、聚力產(chǎn)業(yè)發(fā)展、踐行產(chǎn)城融合理念”為目標，打造成為具有強勁輻射帶動(dòng)力的創(chuàng )新綜合體和集聚區。

（3）功能融合

縱觀(guān)全國工業(yè)改造案例，可以發(fā)現改造后大多數集辦公、商業(yè)、藝術(shù)展覽、博物館等于一體，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、公共配套之間邊界越加模糊，呈現功能融合特征。

寶山新業(yè)坊在打造過(guò)程中由臨港通過(guò)自身產(chǎn)業(yè)導入和產(chǎn)業(yè)協(xié)調能力，為老舊建筑注入產(chǎn)業(yè)功能。在提升存量物業(yè)價(jià)值的同時(shí)，用商業(yè)配套為園區賦能，增加園區的活力。曾經(jīng)貫穿園區的淞滬鐵路被改造為一個(gè)半開(kāi)放式的時(shí)光月臺，定位為風(fēng)情商業(yè)街，是園區商業(yè)配套區的集中區。項目利用鐵軌、火車(chē)頭、車(chē)廂等元素，集合街區的2.2公里的長(cháng)度，未來(lái)將集中60+家商業(yè)。讓園區在租金方面更具溢價(jià)力，項目方能夠獲取更多的收益；

此外，園區內繽紛配套為園區生活滿(mǎn)足基本的訴求；時(shí)光月臺為園區提供路演、秀場(chǎng)、市集活動(dòng)，增添園區活力；7人制的活力足球場(chǎng),在提升園區配套設施的同時(shí),還滿(mǎn)足了周邊居民需求,成為園內的一個(gè)活力社交空間。 

（4）資產(chǎn)金融化

2020年，涉及工改項目的企業(yè)全年共5家企業(yè)實(shí)現了IPO（中新、德必、錦和、易商、銅陵經(jīng)開(kāi)），如果算上毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)就是6家。其中，德必、錦和、優(yōu)客工場(chǎng)均涉及到了工業(yè)物業(yè)的改造。由于該類(lèi)物業(yè)對于長(cháng)期持有以及物業(yè)自身區域條件的優(yōu)勢，往往具有較高的估值，也更受市場(chǎng)認可。

表：涉足工改企業(yè)與傳統產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)表現對比

備注：德必、錦和在總資產(chǎn)與市北高新相差10倍的前提下，營(yíng)業(yè)收入相差無(wú)幾。

數據來(lái)源：上市公司年報

工業(yè)改造1.0版本通過(guò)改建，結合當地原有的制造產(chǎn)業(yè)基礎進(jìn)行廠(chǎng)房改造；2.0版本結合工業(yè)遺存的歷史文化，將文化、時(shí)尚、文藝等創(chuàng )意元素糅合，打造文創(chuàng )經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟；再到3.0版本回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，從產(chǎn)業(yè)迭代升級的維度，為老城區注入新鮮產(chǎn)業(yè)血液，集聚新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展內容，形成產(chǎn)業(yè)內核，以工改項目促動(dòng)區域產(chǎn)業(yè)升級。

因此，3.0版本下工改應該在傳統更新的基礎上，盡最大可能激發(fā)城市活力，以新文化、新消費、新經(jīng)濟的創(chuàng )新“3C”（Culture、Consumption、eConomy）理念，營(yíng)造一個(gè)有溫度、有影響力、有凝聚力的城市創(chuàng )新社區。 

隨著(zhù)城市發(fā)展，文化遺產(chǎn)保護成為有城市戰略意義的行動(dòng)，尤其是對于上海、北京、深圳等進(jìn)入后工業(yè)現代化的城市來(lái)說(shuō)，工業(yè)遺產(chǎn)成為城市文化遺存的重要分支。

比起新建筑，舊建筑更能體現時(shí)代的記憶和城市的文化。很難想象沒(méi)有故宮的北京和沒(méi)有兵馬俑的西安會(huì )是什么樣子的，這些能代表著(zhù)城市味道的舊建筑如果完全“現代化”，那每個(gè)城市都將別無(wú)二致，自然也將索然無(wú)味。而對于工業(yè)城市來(lái)說(shuō)，而且這些“廢墟”的美感是不同尋常的，建筑的形態(tài)存在都源于建筑的功能，而不是傳統的建筑形式，所以，工業(yè)改造過(guò)程中對這些“廢墟”賦予新的功能定位是其中很關(guān)鍵的一點(diǎn)。

鋼鐵廠(chǎng)被重塑為音樂(lè )會(huì )和戲劇表演活動(dòng)中心，閑置的鋼架可以被重塑成為特色的休閑娛樂(lè )公園，巨大的儲氣罐可以成為瞭望塔和展示空間，老舊廠(chǎng)房可以被改建成符合文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求的特色辦公空間，在舊建筑中加入功能定位重塑，導入新的人群和活力，讓新生活和新文化與原有的城市肌理有機結合，才是改造的成功之道。

“城市記憶”是城市形成、變遷和發(fā)展中具有保存價(jià)值的歷史記錄。如何保留工業(yè)遺址的靈魂，用現代方式讓其與社會(huì )發(fā)展相交融，產(chǎn)生新的商業(yè)價(jià)值，是城市工業(yè)遺址改造的意義所在。

表：以新文化為特征的代表項目及體現方式

數據來(lái)源：項目公開(kāi)信息

“新消費”即零售離不開(kāi)人，離不開(kāi)消費者這個(gè)基本核心，消費不僅僅是一種實(shí)體的購物方式，更是一種為了契合消費者本體而進(jìn)行的心靈之旅。

在城市發(fā)展越來(lái)越現代化的今天，人們對消費的需求不僅僅滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的購物，人們越來(lái)越追求精神上的消費和享受，舊改項目中的新消費模式的打造，就不能僅停留在打造商業(yè)形態(tài)。

在消費經(jīng)濟端，網(wǎng)紅經(jīng)濟可以帶來(lái)流量、流量可以帶來(lái)變現，例如上生新所通過(guò)打造稻城書(shū)店、蔦屋書(shū)店、泳池等各種強目的地型功能，吸引人流，帶來(lái)經(jīng)濟效益；夜間經(jīng)濟用多元化成就夜晚，廣州通過(guò)“夜宵文化”打造多樣化廣州夜游路線(xiàn)、在地標性旅游景點(diǎn)舉辦文化演出等方式豐富夜間經(jīng)濟業(yè)態(tài)，讓規劃從“白天規劃”到“24小時(shí)規劃”，豐富區域經(jīng)濟形式和業(yè)態(tài)；潮玩經(jīng)濟IP的打造可以給消費者以精神的寄托。

以后的消費所販賣(mài)的，不是簡(jiǎn)單的商品，而是體驗、情感和場(chǎng)景式營(yíng)銷(xiāo)。

表：以新消費為特征的代表項目及體現方式

數據來(lái)源：項目公開(kāi)信息

在工改的發(fā)展過(guò)程中，舊改的意義不僅僅是“一站式消費”的打卡，盤(pán)活土地價(jià)值，循環(huán)的經(jīng)濟效益才是工業(yè)舊改所追求的目標。有些工業(yè)舊址也在改造之后土地效益重新煥發(fā)新力，而長(cháng)期可持續的循環(huán)效益要靠產(chǎn)業(yè)實(shí)現。

寶山新業(yè)坊強化國際郵輪經(jīng)濟領(lǐng)域國際合作，全力推進(jìn)郵輪經(jīng)濟，截至2020年上半年共引進(jìn)包括中船郵輪科技、德國亞細集團、商湯科技、桑田智能、找油信息科技、上海市物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)協(xié)會(huì )等各類(lèi)企業(yè)、機構近百家，累積納稅1.8億元，實(shí)現地方財政收入5026.36萬(wàn)元；在張江國家自主創(chuàng )新示范區、中國（上海）自由貿易試驗區兩大國家戰略下，張江國創(chuàng )中心發(fā)展科技創(chuàng )新經(jīng)濟，目前，張江國創(chuàng )中心的租金能達到4~4.5元/㎡/天，物業(yè)費12.5元/月/㎡，出租率達到70%。

舊改過(guò)程中如何在匹配城市戰略下，依托區位優(yōu)勢聚合產(chǎn)業(yè)資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、真正盤(pán)活區域，是值得深深思考和規劃的。

表：以新經(jīng)濟為特征的代表項目及體現方式

數據來(lái)源：項目公開(kāi)信息

（1）“真正的”整體改造產(chǎn)品打造

工業(yè)遺址改造，主要弊端或者瓶頸體現在改造只是停留在保留建筑的外部形態(tài)，進(jìn)行內部空間的規劃設計和改造上，以用來(lái)承接規劃賦予其建筑的功能需求，在這種發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)是被忽略的一方，改造只不過(guò)是停留在建筑形態(tài)上，只是承接功能的載體改造。

因此，在未來(lái)的工改方向上，應該要處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展和遺址保護以及功能承接三者之間的關(guān)系和融合，在這一目標下，改造就必須建立在摸清底數，充分調研上，充分理解產(chǎn)業(yè)的屬性和建筑遺存的自身內涵后科學(xué)規劃，做出真正的整體性產(chǎn)品改造。

（2）改造過(guò)程中品牌的打造

城市中被遺留下來(lái)的工業(yè)遺址在某種程度上代表著(zhù)城市的文化屬性，因此工造項目根據城市的經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，在符合區位特性和發(fā)展需求的條件下，確定什么樣的主題IP是很重要的。

IP的打造，往往要從城市文化、功能定位和感受趨勢三個(gè)方向進(jìn)行設計：這一主題的確定首先應該突出本城市的地域文化，改造最終想呈現的不是景觀(guān)公園，而是一份濃縮的城市記憶，其次，在結合功能定位的基礎上體現給人什么樣的感受也是很重要的。

（3）盈利渠道的多元拓展

工業(yè)改造由于土地屬性等的限制，開(kāi)發(fā)商獲取利益的方式往往只局限于通過(guò)出租獲得租金實(shí)現項目收益。通常表現為在改造后載體中，進(jìn)行企業(yè)、商業(yè)等的招商，從而獲取項目銷(xiāo)售利潤或長(cháng)期持有項目而取得的租金等收益。但是這種收益往往帶有一定的局限性，并且只是收取租金，項目資金回流比較慢，因此拓展多種收益渠道是很重要的。

這一方式可以通過(guò)運營(yíng)、資本運作或者投資實(shí)現。作為園區的運營(yíng)商，在運營(yíng)過(guò)程中不應該只停留在物業(yè)，而應該構建服務(wù)體系，為企業(yè)、商戶(hù)等提供資金、人才、資源等多種渠道服務(wù)，而為企業(yè)提供增值服務(wù)所創(chuàng )造的價(jià)值，或許將超過(guò)租金收入，成為更重要的盈利來(lái)源。

從資本運作來(lái)看，在獲取穩定租金和增值服務(wù)費后，運營(yíng)方可以通過(guò)REITs形式打包出售資產(chǎn)以獲取回籠資金，支持下一項目的開(kāi)發(fā)收購，從而實(shí)現滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)；另外，通過(guò)投資園區內部具有發(fā)展潛力的辦公企業(yè)，也是獲取收益的一大途徑，將利益與企業(yè)捆綁，與企業(yè)共同成長(cháng)，通過(guò)股權分紅獲取收益也是一種不錯的選擇。

工改實(shí)際是城市更新中重要的一部分，占比也越來(lái)越高。其含義更多是指將現有存量舊工業(yè)區拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。

近年來(lái)，工業(yè)改造也在不斷的從探索中進(jìn)步。如何在保護其“舊”屬性的基礎上，為其注入“新”元素，讓其既符合時(shí)代發(fā)展的需求，又不丟失續寫(xiě)城市歷史的意義是工業(yè)改造中一直需要思考的問(wèn)題。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 深度研究丨“3C”理念下，工改項目如何破局？