西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
受地產(chǎn)融資監管政策收緊以及樓市調控的影響，近兩個(gè)月以來(lái)資金從樓市流向股市的情況越發(fā)明顯。一些資金充裕的上市公司為更好地實(shí)現投資和經(jīng)營(yíng)收益，目前依舊將目光鎖定在地產(chǎn)投資領(lǐng)域。股市和樓市相伴相生的資金流特征，在一定程度上似乎實(shí)現了動(dòng)態(tài)平衡。而對于不少實(shí)業(yè)類(lèi)的上市公司來(lái)說(shuō)，無(wú)論是投資的安全性還是穩定性，房地產(chǎn)投資始終是保值增值的首選，其中帶抵押的地產(chǎn)類(lèi)投資更是不二之選。為便于說(shuō)明，我們財富中心根據上市公司通過(guò)可轉債、債權受讓等方式開(kāi)展地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的相關(guān)情況進(jìn)行了整體梳理，以供同業(yè)人士參考。
一、融資方及融資項目準入要求
（一）融資方（開(kāi)發(fā)商）主體準入要求
百強房企（根據克爾瑞排名）。
（二）項目準入要求
1. 業(yè)態(tài)要求：住宅為主，包括可散售公寓在內合計不低于計容面積的70%；
2. 投資策略要求：
（1）單一項目IRR測算≥12% ；
（2）銷(xiāo)售凈利率一線(xiàn)城市不低于6%、二線(xiàn)城市不低于8%、其他城市不低于10%；
（3）土地成本一線(xiàn)城市不超過(guò)總銷(xiāo)售收入的70%，二線(xiàn)及其他城市不超過(guò)60%。
（三）區位準入要求
大灣區、長(cháng)三角及其他核心城市。
（四）融資要素說(shuō)明
1. 項目準入階段：已繳完土地款或已取得土地使用權證；
2. 融資額度及配資比例：不超過(guò)項目資金峰值的70%；
3. 資金用途：項目開(kāi)發(fā)建設用款、歸還股東借款等；
4. 融資期限：1年+；
5. 綜合成本：年化10%-13%；
6. 主要增信擔保措施：
（1）土地前置抵押；（2）項目公司股權質(zhì)押；（3）委派董事、高管、財務(wù)人員，享有重大事項一票否決權；（4）章證照共管；（5）集團及實(shí)控人擔保；（6）其他約定事項。
二、抵押放款方案
（一）區域股交所可轉債產(chǎn)品（適用于開(kāi)發(fā)商可提供非涉房股份公司作為發(fā)債主體的情形）
1. 基本交易架構
由成立一個(gè)完整會(huì )計年度的非涉房股份公司（一般為開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)）作為發(fā)債主體在區域股交所發(fā)行可轉債產(chǎn)品，上市公司認購該產(chǎn)品；另外房地產(chǎn)企業(yè)以其土地或住宅類(lèi)資產(chǎn)作為抵押物，銀行作為受托管理人辦理該資產(chǎn)抵押。
2. 對發(fā)債主體的要求
（1）發(fā)債主體須在股權交易所所在地注冊；
（2）發(fā)債主體有一個(gè)完整的會(huì )計年度；
（3）發(fā)債主體的組織形式為非涉房的股份有限公司，若擬發(fā)債主體為有限責任公司則需進(jìn)行股份制改制，股改流程并不復雜；
（4）發(fā)債主體近一年的營(yíng)收至少達到發(fā)債金額的三分之一以上，具備合理性，特殊情況下另行約定；
（5）對發(fā)債主體無(wú)評級、承銷(xiāo)、法律意見(jiàn)書(shū)等強制要求。
3. 對投資人（上市公司）的要求
上市公司為央企或股東系央企持股75%以上的優(yōu)選，無(wú)需另行進(jìn)行投資準入審核；若為國企或其他單一非金融機構資金需另行會(huì )議討論。但具體投資時(shí)亦可借用信托計劃或券商資管計劃通道。
4. 受托管理人及抵押的辦理
一般由銀行分行擔任受托管理人，代理上市公司行使抵押權、質(zhì)押權，抵押物、質(zhì)押物登記在受托管理人名下，抵押權人、質(zhì)押權人為債券的全體投資者（上市公司）。
5. 收費情況
交易所發(fā)債最低收費2‰/年；受托管理人（辦理?yè)?、抵押等）根據抵押物所在地不同及自身收費標準要求，收費在0.5‰-1‰；協(xié)發(fā)機構的收費通常由其與融資主體約定。
6. 產(chǎn)品要素
（二）地方AMC放款合作產(chǎn)品（適用于開(kāi)發(fā)商對項目公司享有債權的情形）
1. 基本交易架構
AMC作為債權重組方，折價(jià)受讓開(kāi)發(fā)商項目公司股東、關(guān)聯(lián)方或其可控制主體作為轉讓方/原債權人對地產(chǎn)項目公司的債權，并基于該債權辦理土地抵押等增信措施。上市公司向AMC收購債權。
2.AMC委托上市公司向原債權人支付收購債權的對價(jià)，上市公司向AMC收購債權需向AMC支付收購款項。投資資金的流向：上市公司→原債權人（即開(kāi)發(fā)商項目公司的股東、關(guān)聯(lián)方或其他可控制主體）。
3.上市公司不直接放貸給融資方，而是通過(guò)amc購買(mǎi)了一筆融資方作為債務(wù)人的債權，債權中附帶抵押權。
4.底層債權債務(wù)需有真實(shí)的資金流水，并基于真實(shí)的資產(chǎn)交易。
5.產(chǎn)品要素
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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