統計局公布4月房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數據。2022年前4個(gè)月，商品房銷(xiāo)售額37789億元，同比下降29.5%；商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，同比下降26.3%；房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，同比下降11.9%?？偨Y來(lái)說(shuō)，2022年1-4月土地購置面積跌幅擴大，新開(kāi)工面積跌幅繼續擴大，房企到位資金同比負增長(cháng)，增速繼續下行，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速繼續回落。

對此，不少同行將目前的形勢與2014年相比，但是我們認為如今的市場(chǎng)環(huán)境和2014年還是有較大的不同。2014年在城鎮化高速發(fā)展的大背景下，需求側依舊旺盛，一系列救市動(dòng)作后，市場(chǎng)在低迷了16個(gè)月后有所回暖。但是當前疊加疫情的影響，居民對就業(yè)及收入預期十分悲觀(guān)，不同于2014年如今民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全軍覆沒(méi)，市場(chǎng)情緒悲觀(guān)，至于市場(chǎng)何時(shí)恢復需要持續觀(guān)察。

二、穩增長(cháng)穩市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì )召開(kāi)，支持平臺經(jīng)濟、數字經(jīng)濟境外融資、穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)，支持行業(yè)平穩發(fā)展

5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強在云南主持召開(kāi)穩增長(cháng)穩市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì )……但3月份以來(lái)，特別是4月份部分經(jīng)濟指標明顯轉弱，經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加大。既要堅定信心，看到我國仍有1.5億多戶(hù)市場(chǎng)主體，當前物價(jià)平穩，應對挑戰仍有政策空間，又要正視困難、應對沖擊。要完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，高效統籌疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，果斷作為，加大宏觀(guān)政策調節。要用改革辦法解決前進(jìn)中的困難。突出就業(yè)優(yōu)先，通過(guò)穩市場(chǎng)主體來(lái)保就業(yè)保民生，落實(shí)落細留抵退稅減稅等組合式紓困政策，引導金融機構對中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)貸款緩交利息。確保糧食穩產(chǎn)和能源穩定供應。在做好疫情防控同時(shí)進(jìn)一步暢通物流大動(dòng)脈和微循環(huán)。提升國企核心競爭力，以有效舉措增強民企信心。支持平臺經(jīng)濟、數字經(jīng)濟合法合規境內外上市融資。穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

對此，東海證券分析表示，總體來(lái)看，會(huì )議主要提及穩就業(yè)、穩市場(chǎng)主體保民生。另外再次提及支持平臺經(jīng)濟、數字經(jīng)濟境外融資；對于地產(chǎn)方面提到“穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)，支持行業(yè)平穩發(fā)展”。已出臺政策要盡快落到位，中央經(jīng)濟工作會(huì )議和政府工作報告確定的政策上半年基本實(shí)施完畢；各地各部門(mén)要增強緊迫感，看得準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟運行在合理區間，努力使經(jīng)濟較快回歸正常軌道。

三、5年期LPR下調15bp，5月15日央行將首套房貸的利率下限全面調降20個(gè)基點(diǎn)；釋放托底房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號

中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。換言之，五年期的LPR從4.60%下調至4.45%（下調15bp），一年期的LPR維持在3.70%不變。

對此，我們認為，由于目前銀行貸款利率是LPR加點(diǎn)方式，利率每年首日變更。也即所有銀行的房貸和法商按揭都是每年首日變更利率，存量放貸在今年沒(méi)多大影響（明年1月1日后對于存量會(huì )調降），但是新增貸款是按照新的LPR執行，所以這個(gè)政策主要在于鼓勵新增貸款。

2022年5月13日，央行發(fā)布2022年4月金融統計數據報告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶(hù)貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。2022年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)〔2022〕115號），明確“一、對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會(huì )各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”。換言之，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)（截至2022年4月，5年LPR為4.60%），二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行（即相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)）。

對此，我們認為，對于該政策目前僅針對住宅，且僅適用于新增貸款。另外只是設置了最低下限，并未直接降利率，該政策更多的是一個(gè)方向指引的意義。

對此，開(kāi)源證券分析表示，2021下半年，地產(chǎn)行業(yè)出現信用風(fēng)險以來(lái)，央行多次公開(kāi)表態(tài)將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展；本次是其首次做出全國性的政策調整。本次調整后，首次置業(yè)群體的按揭利率下浮空間打開(kāi)，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩手段。繼政治局會(huì )議釋放積極信號后，銀保監局、央行、國常會(huì )接連發(fā)聲支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，“因城施策”城市能級提升至強二線(xiàn)城市；疊加強二線(xiàn)城市蘇州、合肥等地均有發(fā)布放松限購政策，給市場(chǎng)釋放維穩信號。

四、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)將采用“債券發(fā)行+信用保護工具”的模式示范發(fā)債，但不宜夸大政策在融資側支持的影響

2022年5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發(fā)行人民幣債券。此次示范發(fā)債加入了信用保護工具的使用，即為吸引投資人，創(chuàng )設機構將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險緩釋?xiě){證（CRMW）等在內的信用保護工具。同日，據深交所消息，中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng )設市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護憑證，用以支持龍湖供應鏈ABS發(fā)行。信用保護憑證名義本金4000萬(wàn)元，受保護債券規模4.02億元。

2022年以來(lái)監管就支持民企債券融資密集發(fā)聲。3月政府工作報告明確提出“完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機制”，隨后證監會(huì )表示將推出支持民企債券融資七大舉措，其中就包含了“鼓勵市場(chǎng)機構、政策性機構通過(guò)創(chuàng )設信用保護工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持，盡快推出組合型信用保護合約業(yè)務(wù)”。4月12日，滬深交易所專(zhuān)門(mén)召開(kāi)座談會(huì )推進(jìn)民企債券信用保護工具創(chuàng )設工作。5月11日，首單民企債券融資專(zhuān)項支持計劃落地。本次以信用保護工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)。

根據東方金誠的分析表示，此次3家房企示范發(fā)債將采用“債券發(fā)行+信用保護工具”的模式。這種模式在助力民營(yíng)企業(yè)債券融資方面的作用主要體現在，信用保護工具可以對債券起到風(fēng)險轉移作用，如發(fā)生債券違約，創(chuàng )設機構將代為還款，相當于創(chuàng )設機構以自身信用直接對債券進(jìn)行信用增進(jìn)，這可以縮減投資人購買(mǎi)債券的風(fēng)險敞口，提高投資人對債券的認可度，從而提升債券發(fā)行的成功率，并有助于降低發(fā)行利率。

對此，華泰證券亦在分析中表示，一是落實(shí)前期“完善民企債券融資支持機制”的政策要求，本次以信用保護工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實(shí)；二是穩地產(chǎn)、穩預期迫在眉睫，4月宏微觀(guān)數據均反映出地產(chǎn)需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步發(fā)力。穩地產(chǎn)也是穩信用的關(guān)鍵，低迷數據造成的市場(chǎng)悲觀(guān)預期，亟需政策釋放積極信號予以對沖。與此同時(shí)，中信證券分析表示，不應低估政策在融資側支持的決心，但也不宜夸大政策在融資側支持的影響。這類(lèi)政策的意圖是防范信用風(fēng)險，不是扶持某些房地產(chǎn)公司發(fā)展。所以我們認為，政策仍需依托市場(chǎng)機制，背靠企業(yè)信用開(kāi)展，不會(huì )直接對民營(yíng)房地產(chǎn)公司債券發(fā)行托底。政策會(huì )有效提振債權人的信心，考慮配合需求側政策，一些民企走向債券展期甚至違約的可能性可能明顯下降，但這并不等于這些企業(yè)不需要縮表。

五、財政部通報8個(gè)隱性債務(wù)問(wèn)責典型案例；繼江蘇后，貴州深入打擊城投融資領(lǐng)域的腐敗問(wèn)題

2022年5月18日，財政部官網(wǎng)公布《財政部關(guān)于地方政府隱性債務(wù)問(wèn)責典型案例的通報》，將其中8個(gè)隱性債務(wù)問(wèn)責典型案例進(jìn)行通報，對此我們特摘錄核心內容如下：

對于地方政府在法定債務(wù)預算之外直接或間接以財政資金償還，以及違法提供擔保等方式舉借的債務(wù)為在為政府的隱性債務(wù)。對于是否涉及隱債，我們認為應該綜合判斷如下幾方面：（1）項目是否由政府決策實(shí)行，即明確資金支付責任主體；（2）項目是否為純公益性項目即非經(jīng)營(yíng)性項目（公立學(xué)校、公立醫院、公共文化設施、公園、公共廣場(chǎng)、機關(guān)事業(yè)單位辦公樓、市政道路、非收費橋梁、非經(jīng)營(yíng)性水利設施、非收費管網(wǎng)設施等公益性資產(chǎn)、儲備的土地等等），還是經(jīng)營(yíng)性的項目？由于公益性資產(chǎn)本身不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入，不能用于轉讓變現，也不能計入企業(yè)的資產(chǎn)，未來(lái)需要移交給政府，基于政府決策建設的公益性資產(chǎn)，最終的建設資金的支付責任為政府。（3）項目最終償債資金來(lái)源是否來(lái)源于政府財政資金？因此，目前的一些投資架構中，通常通過(guò)“政府——政府平臺公司——項目公司”的架構由政府平臺公司向項目公司支付資金，規避由政府支付。在項目公司層面，通常又會(huì )引入總包施工單位的合作，由此也產(chǎn)生了我們資金機構聯(lián)合總包施工單位與城投平臺的合作契機。

繼江蘇之后，貴州也開(kāi)始深入打擊城投融資領(lǐng)域的腐敗問(wèn)題。5月9日黔東南州國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )黨委委員、副主任(正縣長(cháng)級)吳興元涉嫌嚴重違紀違法接受調查后。10日晚間，東湖建投法定代表人、董事長(cháng)兼總經(jīng)理楊玖，東湖建投投融資部經(jīng)理、董事田茂勝均被宣布接受紀律審查和監察調查。5月11日又傳出消息稱(chēng)，貴州清水河經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區投融資管理辦公室主任劉洋涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受興義市紀委市監委紀律審查和監察調查。同在5月11日，中共貴州省委辦公廳、貴州省人民政府辦公廳印發(fā)《2022年貴州省改進(jìn)作風(fēng)狠抓落實(shí)工作要點(diǎn)》，重點(diǎn)提到“嚴禁說(shuō)假話(huà)、報假賬、造假數，對謊報瞞報、虛假整改、虛假化債、虛假招商等弄虛作假行為零容忍?！绷硗?，據媒體報道，今年以來(lái)至少有43位城投高管被調查，涉及江蘇、貴州、湖南、浙江、四川等省份的融資平臺。

六、2022年信托業(yè)年會(huì )召開(kāi)，研究推行信托公司分類(lèi)監管，鼓勵差異化特色化

2022年中國信托業(yè)年會(huì )于5月18日以在線(xiàn)形式召開(kāi)。這次會(huì )議的主題是“踐行新發(fā)展理念，推動(dòng)行業(yè)轉型與健康發(fā)展”。中國銀保監會(huì )黨委委員、副主席肖遠企認為，為推動(dòng)信托業(yè)順利轉型發(fā)展，當前要做好兩方面工作：一是進(jìn)行科學(xué)的信托業(yè)務(wù)分類(lèi)。將信托業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托和公益/慈善信托三大類(lèi)，并在此基礎上進(jìn)一步進(jìn)行細分。通過(guò)科學(xué)分類(lèi)厘清不同信托業(yè)務(wù)的邊界，并使不同信托業(yè)務(wù)的表述更加通俗易懂、簡(jiǎn)明扼要，方便全社會(huì )特別是信托委托人理解。二是研究推行信托公司分類(lèi)監管。初步考慮根據信托公司監管評級、資源稟賦、受托管理及風(fēng)險抵御能力等的不同，對信托公司在業(yè)務(wù)范圍、展業(yè)地域等方面進(jìn)行差別化監管，鼓勵信托公司走差異化、特色化發(fā)展之路。