西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：
2019年12月12日中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。2019年下半年已然是融資寒冬，加之中央經(jīng)濟工作會(huì )議的定調，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資前景依舊“寒冷”。
開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條的核心，充分利用其在房地產(chǎn)供應鏈鏈條上形成的應收/應付賬款進(jìn)行融資已是大多數開(kāi)發(fā)商融資寒冬中的優(yōu)選。對于開(kāi)發(fā)商而言，其供應鏈鏈條上形成的應收賬款主要有兩類(lèi)，向上為上游供應商因提供貨物或服務(wù)、承包工程等對作為核心企業(yè)的開(kāi)發(fā)商形成的應收賬款債權；向下為開(kāi)發(fā)商因其銷(xiāo)售房產(chǎn)而形成的應收賬款債權。對于上游供應商的應收賬款一般可進(jìn)行工程款保理融資（在工程款保理融資不嚴格限制用途的情況下，亦可作為開(kāi)發(fā)商土地款等前融資金的補充）；而對于下游銷(xiāo)售房產(chǎn)的尾款則可進(jìn)行購房尾款融資。
為便于讀者了解，筆者特就西政財富/西政保理板塊近期操作的針對尚有施工單位應付賬款保理融資及下游購房尾款保理融資做相關(guān)介紹和說(shuō)明，以供同業(yè)人士參考。
一、工程應收賬款保理融資方案
（一）開(kāi)發(fā)商（即承擔支付義務(wù)的債務(wù)方）準入要求
債務(wù)方為百強房企或地方龍頭房企、地方國企，債務(wù)方及保證人無(wú)負面輿情、征信正常、債務(wù)結構穩定。承擔工程直接支付義務(wù)的項目公司原則上為新設，如非新設公司則要求其歷史沿革簡(jiǎn)單清晰，且開(kāi)發(fā)商（母公司）對項目公司擁有控制權。
（二）項目準入要求
工程應收賬款對應的底層資產(chǎn)（即地產(chǎn)項目）處于全國一、二線(xiàn)城市的核心區域，其中住宅部分的業(yè)態(tài)比例不低于70%。
（三）融資方式及融資規模
以房地產(chǎn)公司對工程施工單位的應付賬款作為保理轉讓融資標的，融資規模為核定應付賬款的100%或土地出讓金的70%以?xún)龋ㄒ允氲蜑闇剩?，具體根據交易對手的綜合實(shí)力及項目情況核定。
（四）融資用途
不嚴格限制資金的實(shí)際用途。
（五）融資期限
最低6個(gè)月，最長(cháng)不超過(guò)18個(gè)月，具體根據雙方合作情況確定。
（六）融資成本
融資成本根據債務(wù)方（開(kāi)發(fā)商）綜合實(shí)力確定，一般為年化15%-20%不等，具體一事一議。
（七）增信擔保及投后管理
1.簽署有追索權的保理合同，并核查貿易背景的真實(shí)性，辦理應收賬款轉讓登記，提供相關(guān)貿易合同、發(fā)票及物流單據等交易文件；
2.債務(wù)方（開(kāi)發(fā)商）確權，確認對施工企業(yè)應付賬款的金額及付款期限；
3.項目公司取得土地使用權后辦理土地后置抵押；
4.項目公司股權轉讓?zhuān)ㄗ屌c擔保）或質(zhì)押；
5.開(kāi)發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項目公司及其母公司的債務(wù)償付義務(wù)提供無(wú)限連帶責任擔保；
6.監管項目公司的章、證、照及網(wǎng)銀U盾，對項目公司賬戶(hù)進(jìn)行管控；
7.其他約定事項。
（八）投資方式及交易架構
以向施工企業(yè)發(fā)放保理融資款的方式間接為開(kāi)發(fā)商提供融資，資金實(shí)際用途不需監管。
1.施工方作為融資主體與西政保理簽署《有追索權保理合同》，西政保理就開(kāi)發(fā)商對施工方的應付賬款作為底層標的，向施工方提供融資；
2.開(kāi)發(fā)商對該應付賬款進(jìn)行確權；
3.開(kāi)發(fā)商根據施工合同向施工方支付工程款，施工方在收到相關(guān)工程款后向西政保理償還融資款項。
備注：通常開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)系長(cháng)期合作關(guān)系或開(kāi)發(fā)商集團直接委派或存在其他關(guān)聯(lián)關(guān)系，并在長(cháng)期的合作中已經(jīng)形成了默契。本融資方案并不嚴格限制資金的用途，施工方可將融得的資金繼續迂回支持開(kāi)發(fā)商。
二、購房尾款保理融資方案
西政財富已在《融資方案系列（十三）：購房尾款融資方案》中介紹了以購房尾款為底層資產(chǎn)的幾種融資方式，包括資產(chǎn)證券化融資、金交所購房尾款收益權產(chǎn)品、券商私募子產(chǎn)品以及信托集合信托計劃產(chǎn)品。本文重點(diǎn)介紹西政財富團隊聯(lián)合西政保理操作的購房尾款保理融資。
（一）融資主體
百強房企或地方龍頭房企、地方國企。融資主體及保證人無(wú)負面新聞、征信正常、無(wú)異常訴訟且債務(wù)結構穩定。
優(yōu)選一線(xiàn)及準二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市住宅項目。
以開(kāi)發(fā)商按揭貸款為底層標的，融資金額根據交易對手綜合實(shí)力及項目實(shí)際情況，可以為應收賬款金額的70%-100%。
保理融資期限不早于應收賬款的到期日，融資期限不超過(guò)6個(gè)月。
（五）增信擔保措施
具體可參考上文，并可提供其他項目的銷(xiāo)售回款或西政財富認可的資產(chǎn)作為補充還款來(lái)源或擔保。
（六）投資方式及交易架構
開(kāi)發(fā)商以對銀行的按揭尾款作為底層資產(chǎn)進(jìn)行保理融資。
1.開(kāi)發(fā)商以銀行的按揭款為底層資產(chǎn)向西政財富/西政保理申請融資；
2.西政財富/西政保理在向銀行核實(shí)按揭款的基本情況后向開(kāi)發(fā)商提供融資；
3.開(kāi)發(fā)商在獲得銀行發(fā)放的按揭款后向西政保理/西政財富償還融資款項。
本文僅對西政財富操作的地產(chǎn)融資項目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結，更多房地產(chǎn)融資、金融產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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