西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：
房地產(chǎn)招拍掛項目的土地款融資包括了競拍保證金融資和競拍成功后的土地款配資兩種。因土地款融資一直處于監管紅線(xiàn)之內，因此目前銀行、信托、資管以及私募的資金都很難進(jìn)入。土地競拍保證金作為開(kāi)發(fā)商介入項目的第一步，因資金需求急、用款周期短，因此一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)短拆或過(guò)橋資金予以解決，資金成本也就變得居高不下，但在“兩高兩部”聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》后，直接放貸的融資模式基本被一刀斬斷，因此目前市場(chǎng)上剩下的基本為股權融資的模式。
自2019年11月以來(lái)，土地保證金融資愈發(fā)困難，近期聯(lián)系西政財富中心尋求土地保證金融資的開(kāi)發(fā)商亦多了起來(lái)。因保證金的融資屬于杠桿中的杠桿，在操作層面亦只剩下股權投資類(lèi)的合規放款方案，為便于讀者了解，筆者特就西政財富板塊近期操作的幾個(gè)土地保證金融資業(yè)務(wù)做相關(guān)介紹和說(shuō)明，更多土地款配資、地產(chǎn)項目融資合作歡迎添加微信xz_fortune或撥打電話(huà)13691798685與我們溝通交流。
一、土地保證金項目池融資方案
（一）融資主體選擇
百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產(chǎn)總規模40億以上且去年銷(xiāo)售額20億以上。
備注：由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴(lài)于競拍主體的綜合實(shí)力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以西政財富中心操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿(mǎn)足主體的準入要求（一般要求百強開(kāi)發(fā)商），不然我們都是按謹慎介入處理?？陀^(guān)地說(shuō)，百強開(kāi)發(fā)商或地方龍頭房企綜合實(shí)力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來(lái)源對應的盤(pán)子相對較大，因此該類(lèi)交易對手可以?xún)?yōu)先考慮。
（二）融資方式及融資規模
根據合規層面的要求，我們目前采取對地產(chǎn)企業(yè)母公司（尤其是區域公司）進(jìn)行綜合授信，對母公司以股權投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續向參與土地競拍的各個(gè)項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監管，由母公司自行在項目池中調配使用。
我們目前對母公司的綜合授信一般為5-7億，具體融資金額根據項目池情況以及合作粘性一事一議。
（三）融資用途
西政方通過(guò)股權方式對母公司放款后，允許開(kāi)發(fā)商將融資資金用于繳納各個(gè)項目公司競拍土地的部分或全部保證金，其中對于70強以?xún)鹊拈_(kāi)發(fā)商不嚴格監管用于哪個(gè)項目的拍地，對于70強之后的開(kāi)發(fā)商需與西政方共同確定具體摘牌的地塊。
（四）融資期限
1年或1+1年，具體根據雙方合作情況確定。
（五）融資成本
融資成本根據開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。
（六）投資方式
根據開(kāi)發(fā)商及項目的不同情況，由西政財富或指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優(yōu)先級，開(kāi)發(fā)商以現金、債權、股權、土地等出資作為劣后級；或者由西政財富委托小貸公司或銀行直接放款。
（七）增信擔保及投后管理
土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，土地配資由西政方一并解決，在土地摘牌后并取得土地證的10個(gè)工作日內辦理完成抵押至西政方指定主體或土地證原件由西政方與開(kāi)發(fā)商共管。若未能在規定時(shí)間內完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開(kāi)發(fā)商需向西政方支付違約金。
2.開(kāi)發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項目公司及其母公司償還全額本息提供無(wú)限連帶責任擔保。
3.西政方向項目公司委派1名董事，項目公司股東會(huì )、董事會(huì )重大事項一致決（融資、對外擔保、股權轉讓、股東（預）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。
4.西政方向項目公司委派聯(lián)席財務(wù)總監1名，共管項目公司證章照及所有賬戶(hù)的U-key（所有賬戶(hù)增加基金預留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權、查詢(xún)權。
5.交叉違約：開(kāi)發(fā)商或其直接控股公司或其實(shí)際控制的主體，對所有融資機構包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構成逾期未歸還融資款項違約事項的，西政方有權單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且西政方有權提前退出。
6.其他約定事項。
二、投資方式及交易架構
（一）模式一：西政財富認購優(yōu)先級+開(kāi)發(fā)商認購劣后級模式
由西政財富及指定的外資機構（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商等以現金認購優(yōu)先級出資，開(kāi)發(fā)商以債權、股權、土地或現金認購劣后級出資，其中開(kāi)發(fā)商的現金出資亦可由西政財富指定第三方給予支持。
2.優(yōu)先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業(yè)），SPV（或合伙企業(yè)）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續注入開(kāi)發(fā)商區域公司（母公司），區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個(gè)項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
3.優(yōu)先級由總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商等認購的，目標項目相關(guān)的總包施工、代建、包銷(xiāo)等業(yè)務(wù)提前鎖定給優(yōu)先級出資的相應單位。
4.各個(gè)項目公司后端的土地款融資、開(kāi)發(fā)建設資金融資、開(kāi)發(fā)貸等優(yōu)先由西政財富解決。
西政財富及指定的外資機構（WFOE下屬企業(yè)）或總包施工單位、代建單位、包銷(xiāo)單位、智能停車(chē)服務(wù)商委托小貸公司或銀行將融資款出借給開(kāi)發(fā)商區域公司（母公司）。
2.開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方用其他資產(chǎn)、項目或土地為借款提供抵押擔保，另外開(kāi)發(fā)商所屬集團公司及其實(shí)控人夫婦等提供連帶保證擔保。
3.開(kāi)發(fā)商區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個(gè)項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。
4.各個(gè)項目公司后端的土地款融資、開(kāi)發(fā)建設資金融資、開(kāi)發(fā)貸等優(yōu)先由西政財富解決.
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
