西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
今年兩會(huì )期間，央行明確：將加大貨幣政策創(chuàng )新力度，大力發(fā)展供應鏈金融，對復工復產(chǎn)核心企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)及其核心配套企業(yè)，加大信貸支持力度，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈恢復運轉。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應商的應收賬款融資以及房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款融資作為房企融資的重要補充，在地產(chǎn)金融嚴監管的背景下發(fā)揮著(zhù)無(wú)可替代的補充融資功能。隨著(zhù)今年供應鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應商的應收賬款融資有望迎來(lái)業(yè)務(wù)高峰。為便于說(shuō)明，以下根據工程應收賬款保理融資業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細說(shuō)明。
一、保理融資的資金源頭——銀行保理業(yè)務(wù)的準入標準
熟悉保理業(yè)務(wù)的同行都知道，保理公司的保理融資業(yè)務(wù)最終依賴(lài)的是銀行資金，因此保理公司操作業(yè)務(wù)時(shí)原則上應考慮以銀行的保理業(yè)務(wù)準入標準為依據。
（一）銀行的工程保理業(yè)務(wù)模式
銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應收賬款后，將對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合格應收賬款轉讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。
（二）銀行的工程保理業(yè)務(wù)授信及準入要求
1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說(shuō)明（示例）
（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；
（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應商/保理公司，同時(shí)為地產(chǎn)集團核定保理買(mǎi)方信用擔保額度；
（3）期限：最長(cháng)不超過(guò)1年，應收賬款賬期可根據補充協(xié)議確定；
（4）收益：不低于7%（利息+手續費）；
（5）風(fēng)控措施：買(mǎi)方為項目公司的，由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進(jìn)行確認，由地產(chǎn)集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔差額補足責任；
（5）管理要求：嚴格名單制管理；應收賬款對應項目滿(mǎn)足432要求；密切監控信貸資金流向，嚴防資金被挪用。
2. 工程保理業(yè)務(wù)準入說(shuō)明
（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴格實(shí)行名單制管理；
（2）應收賬款對應項目不限省內省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開(kāi)發(fā)資質(zhì)”，四證指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；
（3）回款賬戶(hù)必須開(kāi)在保理行，并簽訂賬戶(hù)監管協(xié)議由保理行監管；
（4）轉讓給銀行的應收賬款須為合格應收賬款，不能是未形成的工程款；
（5）應收賬款需提供發(fā)票/審計報告；
（6）賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準；
（7）再保理模式中保理公司應首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進(jìn)行再保理融資；
（8）必須書(shū)面確權，由項目公司確權，地產(chǎn)集團公司出具差額補足承諾函。
以下根據保理公司的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說(shuō)明：
（一）銀行再保理融資方案
1. 基本要素
2. 投資架構及說(shuō)明
（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉讓?xiě)召~款；
（3）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；
（4）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。
（二）資產(chǎn)管理計劃融資方案
1. 基本情況
證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過(guò)資管計劃投資應收賬款，即上游供應商（債權人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應收賬款債權。應收賬款資產(chǎn)包括供應商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內貨物買(mǎi)賣(mài)/服務(wù)貿易或境內工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。
2. 基本要素
3. 投資架構及說(shuō)明
（1）施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃；
（3）投資者認購資管計劃份額；
（4）房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書(shū)面確認，并按期還款；
（5）開(kāi)發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 房地產(chǎn)供應鏈保理融資方案
