房產(chǎn)金融法律服務(wù) 作者：郭韌律師團隊
來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）
2021年，隨著(zhù)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展的意見(jiàn)》（滬建房管聯(lián)【2021】48號）、法拍房限購等相關(guān)政策的出臺，上海的購房門(mén)檻進(jìn)一步提高，購房資格再次成為社會(huì )熱點(diǎn)。為規避政府限購的政策風(fēng)險，越來(lái)越多的房產(chǎn)買(mǎi)家會(huì )在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要求增加“變更買(mǎi)受人”的條款，那么“變更買(mǎi)受人”的條款是否具有法律效力呢？簽訂了該條款是否就可以隨意變更不受限制，等于獲得免死金牌了呢？
先看兩則案例
案例一：(2019)滬0115民初981號
本案爭議焦點(diǎn)在于：變更買(mǎi)受人條款是否適用。首先，根據合同“若原告需將房屋轉讓?zhuān)桓嫘锜o(wú)條件配合簽約、過(guò)戶(hù)等事宜”之補充約定，該約定應系原、被告就可以變更買(mǎi)受人達成的一致意見(jiàn)，且2018年11月10日原、被告及新購買(mǎi)人在居間方處亦實(shí)際就被告與新購買(mǎi)人簽約事宜進(jìn)行了磋商。
其次，原、被告在庭審中均認可，新合同對房屋總價(jià)款、房款支付方式、網(wǎng)簽示范合同、過(guò)戶(hù)時(shí)間等重要合同條款的約定均未發(fā)生變更，僅對新購房人支付定金數額無(wú)法協(xié)商一致。再次，并無(wú)證據表明原告在轉讓、變更買(mǎi)受人過(guò)程中牟利，且該約定也無(wú)其他法定無(wú)效情形。因此，原告要求變更買(mǎi)受人，符合雙方合同補充約定，并無(wú)不當。
案例二：(2020)滬0117民初14947號
原告(乙方)與兩被告(甲方)簽訂《房屋出售轉讓合同》一份，合同約定在甲乙雙方簽訂本協(xié)議之日起，直至過(guò)戶(hù)至乙方為產(chǎn)權人期間，乙方有權變更、減少、增加買(mǎi)受人，甲方無(wú)條件配合乙方和乙方指定的買(mǎi)受人重新簽訂出售轉讓協(xié)議，溢價(jià)部分由乙方支配并貶值風(fēng)險均由乙方承擔。
原、被告在簽訂關(guān)于涉案房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，在原告的默許下，又由被告和案外人葉某2、葉某1簽署了新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并由被告向案外人收取購房款，被告張永云、案外人葉某1也均確認目前第二份合同仍在履行中，因此本院認定原合同在事實(shí)上已由原、被告合意終止履行。被告已收取的購房定金及首付款400,000元，理應向原告退還。對于原告主張的前后兩份合同的溢價(jià)款差額270,000元，第一份合同中雖有條款對此作出約定，但鑒于原告本身系限購人員，第一份合同原本即處于事實(shí)上履行不能的狀態(tài)，原告試圖以變更買(mǎi)受人的條款規避限購政策，相關(guān)條款也屬無(wú)效，因此本院對于原告主張的溢價(jià)款差額不予支持。
從以上兩則典型案例來(lái)看，上海法院對該類(lèi)案件的審判口徑大體上就是“房住不炒”政策的充分體現。對于合同中約定的變更買(mǎi)受人條款，屬于買(mǎi)賣(mài)雙方的意思自治行為，并不違反相關(guān)法律規定，一般情況下應屬有效，但在具體司法實(shí)踐過(guò)程中，根據具體案例在認定上會(huì )有一定區別。
對于真實(shí)購房者（不區分剛需自住或者投資置換），如果不涉及明顯變更交易條件，僅僅是由于政策原因暫未獲得或者失去購房資格，而要求賣(mài)家配合變更買(mǎi)受人為近親屬或朋友的，法院傾向于支持該請求，以保障購房人的權利。而對于一些試圖以變更買(mǎi)受人條款規來(lái)避限購政策，以達到賺取房款差價(jià)等盈利目的的“炒房人”，即便法院認可變更買(mǎi)受人條款的效力，但對于房款溢價(jià)部分歸原買(mǎi)受人的約定很可能不會(huì )被支持。
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