好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
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昨晚，禹洲發(fā)布2021年中期報表的同時(shí)，重列2020年度中期報表。
重列前，禹洲2020年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入140億元，歸母凈利潤10.2億元；重列后，這兩個(gè)數字變成了20.2億元、-2.97億元。
這很好解釋了，禹洲今年以來(lái)受到的質(zhì)疑。年初禹洲發(fā)布2020年年報，全年營(yíng)業(yè)收入104億元，遠遠低于半年度收入140億元，由此引發(fā)資本市場(chǎng)震動(dòng)。
禹洲股債雙殺，不得不祭出停止拿地、回購股債、實(shí)施股份獎勵等一系列穩定大局策略。
審計師主動(dòng)擠出了禹洲報表的水分，重列報表的原因有兩個(gè)：
不認可3家合聯(lián)營(yíng)公司分類(lèi)為附屬公司，并需要遞延確認收入，總計影響27.49億元；
11個(gè)物業(yè)項目未達到確認收入條件，總計影響92.39億元。
如此一來(lái)，140億元減去上述兩項之后，禹洲2020年上半年就僅實(shí)現收入20.2億元。
審計師認為，3家合聯(lián)營(yíng)公司變更為附屬公司，相關(guān)的工商變更細則并未在國家工商總局注冊登記，所以認定為尚未生效。
房企報表非常特殊，房屋銷(xiāo)售給購房者時(shí)，并不能立即確認為收入，只有等兩年之后，購房者收房時(shí)，房企才能確認收入。
為了穩定資本市場(chǎng)預期，成熟的房企，一般都會(huì )將銷(xiāo)售物業(yè)梳理排序交付，以便于每年收入確認的遞增。
作為一家上市十多年的千億房企，禹洲的報表出現如此重大差錯，出乎所有人意料，他們將差錯歸咎于疫情和員工：
疫情導致香港財務(wù)人員無(wú)法前往內地，實(shí)地視察項目進(jìn)度，以便核實(shí)匯報的材料；
相關(guān)地區項目經(jīng)理是新員工，或者是剛剛調任至新崗位，不清楚項目公司分類(lèi)規定，以及確認收入條件。
擠水分是一步步深入的。
在3月的2020年年報中，禹洲當時(shí)表示收入減少，主要是上海若干項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及武漢、唐山的物業(yè)交付有所延遲。
如今看來(lái)，禹洲地產(chǎn)的報表水分全部集中在2020年中報，到年報時(shí)被審計師擠出水分，禹洲現在只是還原了擠水分的全過(guò)程。
實(shí)際上，禹洲的報表差錯有偶然也有必然，這是中國規?；科筇摷俜睒s的隱痛。
以被禹洲列為附屬公司中的一家為例，這家項目公司為“重慶通融實(shí)業(yè)有限公司”，項目是“重慶金科禹洲府”，金科占股51%、禹洲占股49%。
禹洲2018年取得股份，2019年將項目公司列為合營(yíng)公司，2020年中報欲將其列為附屬子公司。而在金科2020年中報里，重慶通融也被列為子公司。
也就是說(shuō)，這家公司被禹洲、金科都合并報表，這就好比說(shuō)，原來(lái)金科、禹洲分別擁有51塊錢(qián)、49塊錢(qián)，現在禹洲說(shuō)自己有100塊錢(qián)，金科也說(shuō)自己有100塊錢(qián)。
中國房企的資產(chǎn)負債表，就是這樣膨脹起來(lái)的。禹洲地產(chǎn)2020年中報重列后，凈資產(chǎn)減少了23億元，占總凈資產(chǎn)的8%。
禹洲2020年中報重列后，還調整了一處投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)3000萬(wàn)元。管理層認為該錯報并不重大。
從另外一個(gè)角度來(lái)看，禹洲地產(chǎn)的報表差錯，也是房企在蒙眼狂奔路上，必然會(huì )踩到的暗坑，和華夏幸福、藍光、泰禾碰到的難題，本質(zhì)上沒(méi)有區別。
2017年-2020年，禹洲的銷(xiāo)售額分別為404億元、560億元、751億元、1050億元，同期代表未確認收入的合同負債為103億元、138億元、87億元、228億元。
這透露出的信息是，禹洲依賴(lài)于高周轉實(shí)現快速確認收入，以及不惜提前確認收入，來(lái)維持上市公司的業(yè)績(jì)繁榮。
泡沫總有被吹破的一天，資本市場(chǎng)用腳投票，禹洲股債雙殺，好在禹洲也積極挽救，對內實(shí)施一系列合規制度，對外釋放積極信號。
禹洲2021年上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入120.08億元，歸母凈利潤8.6億元，不及2019年同期的收入利潤水平。
當然，收入的延遲遞增只影響資產(chǎn)負債表，對禹洲整體的現金流影響并不大，在回購債券、停止拿地之后，禹洲的現金短債比為1.85倍。
2021年中期股息，禹洲也實(shí)行“以股代息”，最大程度的保留現金，以確保公司運營(yíng)在安全范圍內。
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