西政財富 作者：西征財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
一、外資資金入境常見(jiàn)模式介紹及比較
三、外資資金境內房地產(chǎn)投資建議
受當前境外融資政策并疊加疫情蔓延全球以來(lái)境外資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的影響，近期海外債市場(chǎng)在經(jīng)歷3月中資美元債拋售后，4月僅新湖中寶一家房企完成美元債發(fā)行。目前境外發(fā)行美元債發(fā)改委在形式上雖調整為備案制，但在資金用途上卻只允許借新還舊，發(fā)改委對房企境外融資管理實(shí)際上十分嚴格。由于國內流動(dòng)性相對充足，房企融資也轉向于國內，且近期境內融資成本也有所下降。由于海外資本很多以負利率為主，在國外面對疫情“舉國不靠譜”的情況下，越來(lái)越多的境外資本尋求政治、經(jīng)濟環(huán)境穩定的地方及項目進(jìn)行保值、增值投資，而國內，特別是境內房地產(chǎn)行業(yè)則是一些境外資本投資的優(yōu)選。但是對于外資而言，要進(jìn)行境內房地產(chǎn)投資，面臨的首要問(wèn)題則是資金如何入境。
一、外資資金入境常見(jiàn)模式介紹及比較
結合我們目前的操作實(shí)踐，資金入境的方式主要包括設立外商投資企業(yè)（FDI）、通過(guò)QFLP/RQFLP、購買(mǎi)金融產(chǎn)品（通過(guò)應收賬款質(zhì)押方式入境）等方式入境。其中，通過(guò)QFLP/RQFLP資金入境則需借用合適的通道機構，在支付通道費的同時(shí)，入境額度以及底層投資標亦受到限制（如不可直接投資于房地產(chǎn)，需通過(guò)非房主體包裝）；而通過(guò)購買(mǎi)金融產(chǎn)品的方式入境亦需承擔一些出入境的成本，并且資金有可能不能一次性全部到賬，但在操作速度上具備一定的優(yōu)勢。相比較而言，通過(guò)FDI方式在自貿區設立實(shí)現資金入境系目前從境外引入資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資較為常見(jiàn)且正規的操作，并且可在后續根據投資規模及項目的情況靈活地增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續，并享受當地的稅收返還等優(yōu)惠政策。
通過(guò)FDI方式資金入境進(jìn)行房地產(chǎn)投資最主要的是解決資金入境架構搭建、資金結售匯投資房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資、退出等稅費及其籌劃這三大問(wèn)題。其中資金入境架構搭建與資金結售匯投資房地產(chǎn)問(wèn)題的解決息息相關(guān)。
外資資金是否能投資房地產(chǎn)項目或結匯后用于繳納土地保證金及土地款，關(guān)于行業(yè)投資的問(wèn)題，目前外商投資行業(yè)準入限制主要適用于《外商投資準入特別管理措施（負面清單）2019版》（下稱(chēng)“負面清單”），房地產(chǎn)行業(yè)并非負面清單之內的領(lǐng)域。但是囿于結售匯等監管操作及境內房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的要求，若通過(guò)簡(jiǎn)單的架構搭建，將外商投資企業(yè)直接結匯投資房地產(chǎn)行業(yè)則在實(shí)際操作中受到限制。
但是，面對當地政府招商引資的需求，通過(guò)在一些工業(yè)園區、自貿區進(jìn)行入境架構搭建引入外資尚存在一定空間。以我們在一些工業(yè)園區及自貿區操作的外商投資企業(yè)投資架構為例，設立外商投資投資性公司以及外商投資合伙企業(yè)兩大類(lèi)。外商投資投資性公司雖然對投資人準入要求相對嚴格，但是在資本金監管賬戶(hù)開(kāi)設方面存在優(yōu)勢。外商投資有限合伙則相對松散，但是在后續增資操作上相對靈活，然而，后續受外管抽查的可能性亦更大。需特別說(shuō)明的是，具體架構的搭建需根據項目的情況進(jìn)一步討論。
（一）外商投資投資性公司資金入境模式及注意事項
1. 外商投資投資性公司資金入境基本架構
2. 外商投資投資性公司架構搭建注意事項
（2）外商投資投資性公司在名稱(chēng)中含投資字樣，經(jīng)營(yíng)范圍包含投資等范圍。該類(lèi)公司可以資本金結匯進(jìn)行再投資。另外，根據《外債登記管理辦法》（匯發(fā)〔2013年〕19號）的規定，外商投資性企業(yè)可享受注冊資本4-6倍的境外融資額度。
（3）多層架構搭建“去外資化”。在設立完畢外商投資投資性公司A（WFOE）作為第一層架構后，該WFOE再投資的第一層公司B在監管上亦認定為外資性質(zhì)，為實(shí)現“去外資”化的目的，通常要在B公司后再設立1-2層的架構，方能實(shí)現去外資化的目的。
（4）為滿(mǎn)足資金承載體量，一般BCD等導管公司用貿易、實(shí)業(yè)類(lèi)公司承載。在“房住不炒”的背景下，后續也便于開(kāi)發(fā)商以該類(lèi)非房主體進(jìn)行再融資。
（二）外商投資合伙企業(yè)資金入境模式及注意事項
誠如上文所述，外商投資投資性公司的設立需滿(mǎn)足一定的準入要求。若無(wú)法滿(mǎn)足設立外商投資投資性公司進(jìn)行資金入境架構的設計的情況下，可通過(guò)搭建外商投資合伙企業(yè)架構進(jìn)行資金入境操作。
1. 外商投資合伙企業(yè)資金入境基本架構
外資資金可通過(guò)境外的SPV載體在境內設立普通的公司A（WFOE，如咨詢(xún)公司），并由A全資設立投資管理公司B（監管認定為外資性質(zhì)）作為GP，并由外資資金作為L(cháng)P設立投資合伙企業(yè)C，在C的基礎上繼續進(jìn)行架構設計直至完全去外資化?；蛘哂赏赓Y控制的境外公司在境內全資設立普通公司A作為GP，與外資境外資金作為L(cháng)P設立外商投資合伙企業(yè)B，并在該合伙企業(yè)B下繼續設立公司直至完全去外資化。
（1）外商投資合伙企業(yè)的設立雖然無(wú)設立外商投資投資性公司的境外資本及境內實(shí)繳資本的要求，但是仍需穿透至實(shí)際控制人進(jìn)行核查，并要求提供股東名冊、登記證書(shū)、存續證明等文件作為核查依據。
（2）外商投資合伙企業(yè)架構在境內的架構設計相對與外商投資投資性公司架構，通常后續設立的導管公司相對少一些，增資的靈活度相對高，但是無(wú)法跟外商投資投資性公司一樣享受外債額度，并且由于合伙企業(yè)相對松散，后續受外管抽查監管的可能性相對更大。
（一）外資資金境內房地產(chǎn)項目投資準入建議
近期找我們合作的外資除了瞄準國內一二線(xiàn)核心城市成熟商業(yè)物業(yè)以及停車(chē)場(chǎng)、物流園等產(chǎn)業(yè)以及不良資產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機會(huì )，亦有很多傾向于投資境內房地產(chǎn)前融市場(chǎng)，但受限于資金入境及國內稅收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境內放款成本則通常需上浮3%-4%）。因此，在資金投放上傾向于在境外放款，并由開(kāi)發(fā)商境外還本付息。此外，挑選的交易對手往往需要其在境外上市或有相關(guān)主體。雖然誘惑于國內房地產(chǎn)項目投資的高額收益，但面對境內流動(dòng)性充足導致的近期融資成本降低的競爭，往往對交易對手及項目的挑選失去了一定競爭優(yōu)勢。在成本拼不過(guò)內資的情況下，只能比拼規模、放款速度、資金使用的靈活度等。
在解決資金入境及結售匯投資房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的情況下，面對國內活躍的前融資金，外資在選擇項目時(shí)，對內需綜合評估自身可投資金體量、國內外資金成本競爭優(yōu)勢、資金靈活度等的基礎上，挑選能接受外資融資成本，并可選擇具備一定實(shí)力的百強開(kāi)發(fā)商和地方龍頭或當地對招商引資需求迫切的區域進(jìn)行合作。此外，抓住開(kāi)發(fā)商的融資痛點(diǎn)（目前開(kāi)發(fā)商在擴大規模的道路上對保證金資金池或建立區域拍地母基金（名詞的代稱(chēng)，因監管的限制不代表一定成立基金產(chǎn)品）的需求較為強烈），因此外資可根據自身資金體量及市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，在制定好準入標準、投資策略的基礎上，適時(shí)介入開(kāi)發(fā)商土地競拍保證金融資、土地款融資業(yè)務(wù)，并注意資金使用閉環(huán)及退出安全。
（二）外資資金境內投資稅務(wù)優(yōu)化建議
外資資金為實(shí)現稅收上的經(jīng)濟，目前傾向于在境外直接還本付息，由開(kāi)發(fā)商自行解決資金入境問(wèn)題，享受境外的稅負。根據我們的操作經(jīng)驗，對于相關(guān)投資收益一般可通過(guò)如下3種方式操作：（1）直接收取利息，并開(kāi)具利息發(fā)票；（2）預分紅方式，先掛賬處理，后續年底做沖銷(xiāo)處理；（3）向指定第三方（稅收優(yōu)惠載體或境內虧損企業(yè)）支付咨詢(xún)服務(wù)費方式處理。外資資金境內投資、退出所涉稅費及其籌劃問(wèn)題，我們將在后續專(zhuān)題中進(jìn)一步闡述。
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