西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
在地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)中，地產(chǎn)企業(yè)的上游單位（主要是總包單位和材料供應商）通過(guò)轉讓其對地產(chǎn)企業(yè)的應收賬款進(jìn)行保理或供應鏈融資是最為常見(jiàn)的一種融資方式，而在供應鏈融資業(yè)務(wù)中，供應商自身尋求的托盤(pán)采購和代采業(yè)務(wù)融資又一直被廣泛應用，其中地產(chǎn)企業(yè)的上游單位（總包施工方/材料供應商）在對其自身供應商的購貨、付款中發(fā)生的代采業(yè)務(wù)融資就是典型的代表。
需說(shuō)明的是，在保理、供應鏈的融資邏輯中，核心企業(yè)（比如開(kāi)發(fā)商）的征信、付款能力等一直是此類(lèi)業(yè)務(wù)的重中之重。受表內負債率控制指標的影響，保理、供應鏈方向的融資一直被地產(chǎn)企業(yè)當做實(shí)現表外融資并降低負債率的重要融資手段，而目前亦有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與保理或供應鏈公司合作代采業(yè)務(wù)的方式，在降低負債率的同時(shí)，提升銷(xiāo)售額，并依托于供應鏈公司推動(dòng)企業(yè)供應鏈戰略的發(fā)展。為便于說(shuō)明，我們財富中心特就近期操作的地產(chǎn)企業(yè)上游單位的代采業(yè)務(wù)進(jìn)行總結，以期為同業(yè)人士提供實(shí)務(wù)參考。
一、代采業(yè)務(wù)的基本交易架構及操作流程
1.施工方/材料供應商等上游供應商向項目公司供應材料、提供施工服務(wù)，形成應收賬款；
2.項目公司向施工方/材料供應商開(kāi)具商業(yè)承兌匯票，視情況可能需要地產(chǎn)公司國內集團總部作為票面承兌人；
3.施工方/材料供應商將電子商票背書(shū)質(zhì)押給西政保理或其指定的供應鏈公司，并申請供應鏈公司向其指定供應商采購商品、服務(wù)等；
4.地產(chǎn)公司國內集團總部根據項目情況，需要作為票面承兌人，或者提供擔保、出具付款確認函、流動(dòng)性支持函等；
5.西政保理按照施工方/材料供應商的要求，向其指定供應商采購商品或服務(wù)，并支付貨款；
6.指定供應商向施工方/材料供應商供應材料、提供服務(wù)；
7.到期施工方/材料供應商歸還采購款及相應利息后，西政保理或其指定的供應鏈公司解除票據質(zhì)押；或西政保理或其指定的供應鏈公司直接托收后，多出資金返還給施工方/材料供應商。
（一）融資主體要求
對于白名單內客戶(hù)按照一級到四級分類(lèi)，對于一級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)單筆金額限制（即單個(gè)公司單張商票的可接受質(zhì)押額度限制）；對于一級及二級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)，項目所在地無(wú)區域限制。
（二）融資金額
1.單個(gè)供應商額度為2000萬(wàn)元，超過(guò)額度需另行申請并審核；
2.對于白名單內客戶(hù)，一級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)單筆金額限制；二級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過(guò)500萬(wàn)元；三級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過(guò)300萬(wàn)元；四級分類(lèi)中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過(guò)200萬(wàn)元。
（三）還本付息方式
經(jīng)協(xié)商一致，視項目情況可提前付息或按月、按季度付息。
（四）融資成本
綜合成本為年化11%—13%，具體一事一議。
（五）商票質(zhì)押融資周期
商票質(zhì)押融資周期不超過(guò)6個(gè)月。
為便于讀者了解代采業(yè)務(wù)與常規保理融資業(yè)務(wù)的區別，筆者以我們財富中心當前的其他常規保理融資業(yè)務(wù)為例，繼續介紹一下通過(guò)引入擔保公司提供融資、買(mǎi)方保理以及賣(mài)方有追索權的保理等融資方案。
（一）引入擔保公司融資模式
具體操作模式如下：
1.授信額度及綜合成本：具體授信額度根據單個(gè)供應商設置；綜合成本一般在10%左右；
2.準入范圍：白名單內客戶(hù)；
3.操作模式：擔保機構通過(guò)在銀行獲得的授信，地產(chǎn)企業(yè)向其上游一級供應商開(kāi)具商票，上游一級供應商將商票質(zhì)押給擔保公司，銀行收到資料后直接向上游一級供應商的供應商（即開(kāi)發(fā)商的二級供應商）定向放款。
需特別注意的是，該模式對于一級供應商而言，需納入其征信并占據一級供應商的授信額度，因此在合作時(shí)需充分考量。
（二）買(mǎi)方保理
買(mǎi)方保理主要是與規模較大、資信優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)鏈核心買(mǎi)方（如大型開(kāi)發(fā)商）簽署保理協(xié)議，基于核心企業(yè)的信用支持，向該核心企業(yè)上游供應商提供保理業(yè)務(wù)，并主要借助于核心企業(yè)的信用支持。
1.授信額度：依托于核心企業(yè)（如大型開(kāi)發(fā)商）的信用，西政保理或指定主體向核心企業(yè)的上游供應商核定供應鏈保理授信額度，原則上單一客戶(hù)最高不超過(guò)3億元，集團最高不超過(guò)5億元，單筆授信不超過(guò)5000萬(wàn)元；核心企業(yè)買(mǎi)方需與西政保理或指定主體簽署《買(mǎi)方保理協(xié)議》，向保理公司確認其應付賬款；
2.準入范圍：優(yōu)選前30強開(kāi)發(fā)商，具體一事一議；
3.期限：1年，循環(huán)使用；
4.融資比例：根據標的實(shí)際情況在50%-100%，具體一事一議；
5.前期立項溝通資料：營(yíng)業(yè)執照、公司章程、最近一期征信查詢(xún)記錄、三年期財務(wù)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)財務(wù)情況分析）、書(shū)面介紹公司簡(jiǎn)介、股東、實(shí)控人及高管、主營(yíng)業(yè)務(wù)、上下游情況及還款來(lái)源。
（三）賣(mài)方有追索權保理
賣(mài)方有追索權保理主要指賣(mài)方向西政保理或指定機構轉讓?xiě)召~款，從而獲得融資的保理業(yè)務(wù)，買(mǎi)方賬款到期若無(wú)法付款，賣(mài)方必須保證無(wú)條件償還。賣(mài)方資質(zhì)良好，具有真實(shí)貿易背景，且下游買(mǎi)方信用良好。具體融資要素與上文買(mǎi)方保理融資類(lèi)似。相關(guān)融資架構如下：
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