作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

本人始終相信，未來(lái)20年城市更新是各大房企繞不開(kāi)的主流模式和未來(lái)趨勢之一。

主要原因是城市土地供應趨緊，房企介入城市更新可有效補充土地儲備。

二是城市更新可以以小博大，相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價(jià)獲取土地儲備，保證更高的利潤率。

三是城市更新的區域主要集中在一二線(xiàn)城市，和三四線(xiàn)城市的最具有市場(chǎng)價(jià)值的核心區，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有良好市場(chǎng)預期。

四是在三道紅線(xiàn)緊箍咒的約束下，必須降低杠桿，而城市更新以小博大的特點(diǎn)更適合。

五是降低風(fēng)險。隨著(zhù)城市化進(jìn)程放慢，招拍掛獲得郊區新城區的土地有可能銷(xiāo)售去化存在重大風(fēng)險。

六是各地方政府紛紛希望介入城市更新，帶動(dòng)社會(huì )力量民間資本解決各類(lèi)城市治理中的問(wèn)題，房企也就更有機會(huì )解決政府的訴求從而獲取優(yōu)質(zhì)的土地。

當前不少房企介入城市更新市場(chǎng)，尤其是競爭激烈的深圳東莞等珠三角城市更新市場(chǎng)。但是在我們房企內訓的過(guò)程中，普遍發(fā)現一些剛介入甚至一些開(kāi)發(fā)過(guò)更新項目的房企，都面臨各種問(wèn)題。

主要集中在以下幾點(diǎn)：

一是房企對更新項目拓展能力除了一些業(yè)內專(zhuān)業(yè)更新房企外，很多房企普遍依賴(lài)平臺公司。

二是房企對更新風(fēng)險的把控能力較低，更新項目坑深風(fēng)險多，導致一些房企介入城市更新后反而因此由盛轉衰。

三是更項目流程復雜事務(wù)繁瑣，很多項目轉化不易，尤其是高杠桿高周轉的房企急于求成反而容易出問(wèn)題。

四是城市更新屬于團隊作戰，相關(guān)的團隊培訓跟不上，無(wú)法形成合力，難以推進(jìn)。

五是忽視其他各方的利益訴求，典型的是忽視地方政府的訴求和村集體增值保值訴求，導致難以形成統一戰線(xiàn)。

六是普遍的照搬其他公司的模式，無(wú)法形成自己的特點(diǎn)，東施效顰導致各種被動(dòng)，畢竟每個(gè)公司的操盤(pán)能力各有不同。

七是沒(méi)有在城市更新業(yè)內形成自己獨有的品牌，比如想到萬(wàn)達就想到綜合體，想到產(chǎn)城就想到華夏幸福，想到收并購就想到融創(chuàng )，想到更新舊改就想到佳兆業(yè)。

八是過(guò)于依賴(lài)外部咨詢(xún)公司。外部咨詢(xún)機構首先是站的立場(chǎng)與房企未必一致。其次外部咨詢(xún)機構更專(zhuān)業(yè)，相對應的缺乏大局觀(guān)難以在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及更新行業(yè)出發(fā)分析研究甚至缺乏實(shí)操經(jīng)驗，淪為紙上談兵。最后難以從房企本身的特點(diǎn)及優(yōu)劣勢角度出發(fā)更好的結合進(jìn)行深入研究。

九是更新市場(chǎng)普遍集中珠三角忽視內地城市更新市場(chǎng)。

十是缺乏對其他地方的城市更新政策及操盤(pán)模式的了解，難以在外地開(kāi)展城市更新，出現水土不服。

當然還有一些其他的問(wèn)題，在此就不多說(shuō)了。

房企有必要成立自己的城市更新研究院，主要作用如下：

（一）研究國際國內政治經(jīng)濟格局。

中國的房地產(chǎn)屬于政策市場(chǎng)，受政策的影響極大。未來(lái)20年內，在沒(méi)有出現國際政治經(jīng)濟格局的重大變革前提下，美國遏制中國已經(jīng)是基本態(tài)勢，逆全球化開(kāi)啟。有人或許覺(jué)得國際格局對房地產(chǎn)沒(méi)什么影響，但是國際格局攪動(dòng)國內發(fā)展態(tài)勢，直接的反映就是國內的經(jīng)濟政策不得不深受影響。

（二）研究各大城市發(fā)展趨勢，實(shí)現戰略布局。

每個(gè)省份每個(gè)城市的發(fā)展趨勢都不一樣，十四五的發(fā)展規劃也不一樣，國家對其的發(fā)展定位要求也不一樣。有助于開(kāi)拓全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商必須對其有相當的了解，尤其城市更新更受各地發(fā)展趨勢影響。很多開(kāi)發(fā)商眼中只盯緊深圳東莞廣州市場(chǎng)，卻忽視了全國的城市更新市場(chǎng)，越是熱點(diǎn)城市，越僧多肉少競爭激烈，相應的成本越高，難度越大。與之相反，越是被忽視的市場(chǎng)，競爭對手越少，越是有可能更具有潛力和機遇。

（三）協(xié)助地方政府制定更新政策。

各地不同的發(fā)展趨勢，不同的發(fā)展定位等等導致各地的更新政策各有不同。忌諱閉門(mén)造車(chē)、一蹴而就及照抄硬搬，需要結合各自的發(fā)展趨勢特點(diǎn)制定不同的更新政策。房企要介入不同的地方城市更新市場(chǎng)，必須對地方特點(diǎn)政策有充分的了解甚至積極介入更新政策的制定過(guò)程中，從而獲取更大的好處，有些話(huà)不能說(shuō)太透。

（四）解讀政策協(xié)助投資拓展部門(mén)獲取更新項目。

城市更新是具有地方鮮明特色的玩法，很多房企按照以往招拍掛錢(qián)多實(shí)力強的思維模式往往碰壁。獲取拓展城市更新項目，不同的城市，不同的玩法，如何更好的把握政府和其他利益方的訴求，投其所好對癥下藥，才是高端的玩法。

（五）解讀各地更新政策細節，了解各地風(fēng)土人情。

快速轉化更新項目。更新項目具有流程繁瑣，耗時(shí)長(cháng)，風(fēng)險多的特點(diǎn)。不同房企對項目的操盤(pán)能力和轉化能力各有不同。而這些不同主要體現在政策的解讀能力及對各地風(fēng)土人情的了解程度。簡(jiǎn)單的說(shuō)，知己知彼百戰百勝。其次，不同的機構不同的角度，解讀各有不同,尤其有一些政策詞語(yǔ)有歧義或者模棱兩可均不鮮見(jiàn)。政府的解讀甚至不同職能部門(mén)的解讀都有差異，房企的解讀也不同，外部咨詢(xún)機構也有可能不同。

（六）培訓團隊統一思想合力推進(jìn)。

城市更新涉及各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，規劃設計、開(kāi)發(fā)報建、工程施工、成本造價(jià)、財務(wù)稅務(wù)、拆遷談判、集資處理等等部門(mén)；城市更新屬于團隊作戰，不論是組建團隊，還是建章立制、運營(yíng)管理等等都不是一個(gè)人的事。城市更新在珠三角開(kāi)展這么多年，涌現出不少具有經(jīng)驗多履行豐富的職業(yè)經(jīng)理人，但是很多職業(yè)經(jīng)理人不擅長(cháng)或沒(méi)有時(shí)間精力梳理總結相應經(jīng)驗，一時(shí)或無(wú)法將其經(jīng)驗輸出給其公司內部，難以形成合力團隊作戰共同推進(jìn)，導致很多事項都不得不親力親為，顧此失彼。

（七）品牌，擴大全國影響力，實(shí)現全國布局。

城市更新異常接地氣，也著(zhù)重依賴(lài)影響力。除了傳統意義上品牌的益處外，城市更新的內涵就是形成統一戰線(xiàn)，共同做大蛋糕分享蛋糕的過(guò)程，城市更新業(yè)內品牌程度的高低，往往意味著(zhù)當地政府、當地村集體及各利益方的信任度，更快形成統一戰線(xiàn)。從而帶來(lái)更好的融資條件、更便于獲取更新項目，更利于項目的轉化。房企應主動(dòng)與外部培訓機構舉辦各類(lèi)型的論壇講座等。其次，主動(dòng)與新聞媒體合作，主動(dòng)發(fā)聲，擴大城市更新業(yè)內影響力。

（八）實(shí)操結合理論，提高房企更新項目解決問(wèn)題能力。

城市更新研究院，不僅僅是對宏觀(guān)把握，更需要著(zhù)重對具體城市更新項目中存在的問(wèn)題提出解決方案，梳理總結相關(guān)經(jīng)驗。研究理論必須結合實(shí)操實(shí)際，相輔相成，既有理論基礎，更需要實(shí)操能力，形成案例溝通各方利益，發(fā)散思維從而解決更多實(shí)際中的問(wèn)題。

城市更新是未來(lái)趨勢，房企不應只盯緊招拍掛，更不應只盯緊珠三角，內地城市更新市場(chǎng)的潛力巨大。所有有志于布局全國的房企，城市更新研究院都應該盡早成立，更應職級更高，為高層戰略規劃，為中層工作部署、為基層培訓解決實(shí)操問(wèn)題。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“我眼中的城市更新”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 為什么越來(lái)越多大房企設立城市更新研究院？