2022年4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，審議《國家“十四五”期間人才發(fā)展規劃》。會(huì )議對疫情防控、宏觀(guān)政策、房地產(chǎn)、平臺經(jīng)濟、資本市場(chǎng)等方面作出重要部署，會(huì )議會(huì )議強調“疫情要防住、經(jīng)濟要穩住、發(fā)展要安全”。

太平洋證券分析表示，當前疫情形勢仍較嚴峻，消費持續受到負面沖擊，消費恢復還需要一定時(shí)間，基建投資可控性相對而言更強，可在短期推動(dòng)經(jīng)濟恢復維持經(jīng)濟穩定。同時(shí)，房地產(chǎn)當前仍處于低迷時(shí)期，制造業(yè)受疫情防控下的停工停產(chǎn)影響較大，基建投資已成為2022年實(shí)現經(jīng)濟穩增長(cháng)目標的重要抓手。會(huì )議明確，要全力擴大國內需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎設施建設。

我國當前基建發(fā)展仍有較大空間，相對發(fā)達國家，我國人均基礎設施資本存量仍偏低。近期，政府已多次表態(tài)大力推進(jìn)基建投資，4月26日，中央財經(jīng)委員會(huì )第十一次會(huì )議召開(kāi)，會(huì )議強調全面加強基礎設施建設，構建現代化基礎設施體系。傳統基建和新基建并舉，交通、能源、水利等網(wǎng)絡(luò )型基礎設施建設，城鄉基礎設施建設，信息、科技、物流等產(chǎn)業(yè)升級基礎設施建設等協(xié)同共進(jìn)，使基建投資發(fā)揮最大效益。4月27日，國家發(fā)展改革委投資司發(fā)文表示，堅持精準有效投資導向，堅決不搞“大水漫灌”。當前基建投資并非實(shí)施強刺激政策而是選擇較溫和的道路，聚焦經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節，精準有序實(shí)施一批既利當前、又利長(cháng)遠的投資項目。因此，中短期看，基建投資預計將穩步持續提升

二、政治局會(huì )議從供需兩端表態(tài)支持合理需求，地產(chǎn)政策迎來(lái)窗口期；繼佛山、東莞、中山后，惠州再次跟進(jìn)解綁樓市

2022年4月29日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議強調，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

開(kāi)源證券分析表示，從供需兩端來(lái)看，需求端繼續表態(tài)鼓勵各地結合自身市場(chǎng)情況，因城施策，支持購房群體的合理住房需求，帶動(dòng)市場(chǎng)整體恢復；供給端明確指出要優(yōu)化商品房預售資金監管，其目的在于保障行業(yè)期房銷(xiāo)售的順利交付，防止出現項目爛尾。但同時(shí)，更合理的預售資金監管政策也有望一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高行業(yè)供給效率，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)出占比我國GDP超過(guò)20%，房地產(chǎn)行業(yè)的顯著(zhù)下行會(huì )對宏觀(guān)經(jīng)濟形成一定拖累。其次土地相關(guān)財政收入為各級地方政府重要資金來(lái)源，2022年一季度土地出讓金僅為11958億元，同比下降27.4%，或將對地方財政支出能力形成抑制。

2022年房地產(chǎn)放松成為主旋律，已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)城市調整了房地產(chǎn)相關(guān)政策。主要方向是放松，包括調低房貸利率、非限購城市重啟最低首付20%、放松公積金貸款、購房補貼、降低房地產(chǎn)交易稅費等措施。

2022年4月28日，廣東省人民政府發(fā)布重磅政策，因城施策確定最低首付比例、最低貸款利率。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟穩增長(cháng)行動(dòng)方案的通知》中六項重要任務(wù)之一。4月28日，東莞住建局向各大房企發(fā)布一份關(guān)于東莞購房政策優(yōu)化調整的通知，重點(diǎn)為恢復個(gè)稅購房，社保/個(gè)稅按累計繳納認定等。繼佛山、東莞、中山后，4月30日，惠州再次跟進(jìn)解綁樓市。4月30日中午，惠州市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》。內容提到取消大亞灣區惠陽(yáng)區限購、商業(yè)銀行要合理確定最低首付款比例和利率、公積金可提前提取支付首付款、優(yōu)化預售資金監管及土地出讓條件……

三、央行、銀保監會(huì )、證監會(huì )、深交所紛紛出臺落實(shí)金融支持穩經(jīng)濟工作措施，重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施

2022年5月4日，央行、銀保監會(huì )、深交所紛紛出臺落實(shí)金融支持穩經(jīng)濟工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施：

1. 人民銀行學(xué)習貫徹中央政治局會(huì )議精神堅決落實(shí)金融支持穩經(jīng)濟工作措施。會(huì )議強調……要科學(xué)研判國際國內形勢，準確把握可能帶來(lái)系統性金融風(fēng)險的重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)對象，進(jìn)一步有效管控金融風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險底線(xiàn)。支持資本市場(chǎng)平穩運行。執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。

更多內容請參考官網(wǎng)：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

2. 銀保監會(huì )召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議傳達學(xué)習貫徹中央政治局會(huì )議精神，會(huì )議強調……支持發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，做好“十四五”規劃重點(diǎn)領(lǐng)域和重大項目融資保障，支持適度超前開(kāi)展基礎設施投資……會(huì )議指出，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計劃。要區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)……

更多內容請參考官網(wǎng)：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

3. 近日證監會(huì )召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議……研究深化資本市場(chǎng)改革、保持資本市場(chǎng)平穩運行、助力宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)穩定相關(guān)工作措施……科學(xué)合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng )新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點(diǎn)范圍，適時(shí)出臺更多支持實(shí)體企業(yè)發(fā)展的政策措施……

更多內容請參考官網(wǎng)：

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

4. 深交所于2022年5月4日發(fā)布《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟若干措施的通知》（深證上〔2022〕439號），《通知》表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。

更多內容請參考官網(wǎng)：

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

四、“五一”樓市遇冷，多數城市同比新房成交規模下降超五成；百強房企4月銷(xiāo)售持續低迷，操盤(pán)銷(xiāo)售額單月同比-58.4%

根據中指院的分析表示，五一假期市場(chǎng)成交活躍度仍較弱，購房者市場(chǎng)信心尚未明顯改善。當前，政策環(huán)境已明顯改善，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)信心有所修復，但受疫情反復等因素影響，政策效果尚未明顯傳導至市場(chǎng)端，根據中指監測數據，2022年五一假期期間（4月30日-5月4日），重點(diǎn)監測城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。多數代表城市新房成交規模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

受疫情持續拖累及需求端政策放松力度不足的影響，4月銷(xiāo)售延續低迷。銷(xiāo)售金額方面，1-4月TOP100房企操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額同比下降50.13%，4月單月同比下降58.43%，同比降幅較3月擴大5.75%；分梯隊看，1-4月各梯隊累計銷(xiāo)售金額同比增速、銷(xiāo)售金額門(mén)檻均出現較大幅度的下降，腰部房企降幅最大。

對此，國盛證券分析表示，銷(xiāo)售額同比出現持續下降主要有兩方面原因：（1）受疫情持續影響，以上海為核心的長(cháng)三角地區銷(xiāo)售接近停滯，北京、深圳等市場(chǎng)亦受疫情拖累；在疫情的長(cháng)期影響下，居民對未來(lái)收入增長(cháng)的預期有所下降，購房需求始終受到壓制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全國多個(gè)城市放松了住房需求端的政策，4月超60城發(fā)布樓市寬松政策近90條，放松的力度已經(jīng)明顯增加，且放松的方向已經(jīng)逐步向高能級城市集中。但根據對歷史上大級別放松周期的研究發(fā)現，銷(xiāo)售基本面恢復情況會(huì )滯后于政策全面放松約5-7個(gè)月?？紤]到目前需求側的寬松主要集中于二三線(xiàn)城市及部分一線(xiàn)郊區，目前依舊處于政策力度增加、范圍擴大的政策爬坡期，政策起效尚需時(shí)間。

五、深圳首輪供地回暖攬金193億，8宗地塊全部達到最高限價(jià)，整體溢價(jià)率約15%；廣州首輪集中供地攬金逾340億，流拍率降至5.6%

2022年4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競價(jià)。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區，起拍價(jià)合計168億元。從最終的拍地結果來(lái)看，深圳成為2022年首批集中供地熱度最高的城市之一，出讓的8宗地塊全部達到最高限價(jià)，5宗地塊進(jìn)入搖號環(huán)節，共收金193.3億元，整體溢價(jià)率約15%。國企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國企或者多年深耕深圳市場(chǎng)的央企。

深圳市場(chǎng)從3月以來(lái)確實(shí)出現回暖態(tài)勢，3月新房網(wǎng)累計網(wǎng)簽達2859套，環(huán)比上漲45.94%，同比下跌46.11%。樂(lè )有家研究中心統計顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流銀行一般1個(gè)月左右均可放款。

2022年5月5日，廣州迎來(lái)2022年首輪集中供地，共推出18宗地塊，總建筑面積超276萬(wàn)平方米，起拍價(jià)367.7億元。與此前集中供地相比，2022年首輪供地整體流拍率大幅降低，僅為5.6%。從拿地企業(yè)情況來(lái)看，廣州地鐵拿下4宗，成為最大贏(yíng)家，越秀地產(chǎn)、廣州城建各拿2宗，廣州南投、番禺交通、知識城也均有收獲。央企、國企、地方城投平臺合計競得14宗，仍是拿地主力。

六、多地推進(jìn)城投融資中介領(lǐng)域違規獲利追繳

近日，江蘇省淮安市清江浦區、洪澤區多地等召開(kāi)國有平臺企業(yè)融資中介領(lǐng)域違規獲利追繳專(zhuān)項行動(dòng)推進(jìn)會(huì )。相關(guān)領(lǐng)導在講話(huà)中提到幾點(diǎn)：

1. 充分發(fā)揮巡視“利劍”作用，要加快行動(dòng)部署，強力推進(jìn)，全面排查摸底融資項目情況；

2. 在保證投資人合法利益的基礎上，用好用足各種方法、手段，切實(shí)達到違規獲利資金追繳目的，挽回國有資產(chǎn)損失，同時(shí)加強優(yōu)質(zhì)、有效資產(chǎn)置換，盤(pán)活閑置存量資產(chǎn)；

3. 加快問(wèn)題整改步伐，推動(dòng)整改工作在全市乃至全省出經(jīng)驗、樹(shù)典型；

4. 規范各類(lèi)融資行為，控制融資規模和融資公司數量，壓降融資成本，強化風(fēng)險管控的約束，積極防范系統性金融風(fēng)險。

一些媒體也表示，隨著(zhù)信用收縮，弱資質(zhì)平臺融資越來(lái)越困難，雖然明面上的融資成本變化不大，但是綜合融資成本一直在漲，第三方財務(wù)顧問(wèn)費，本身就是風(fēng)險溢價(jià)。如果把第三方財務(wù)顧問(wèn)費用取消，按照風(fēng)險與收益相對等原則，弱資質(zhì)平臺很可能難以融到非標資金了。