西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：
受強監管的影響，自2019年下半年以來(lái)，銀行、信托機構基本暫停了地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)，私募基金、資管等融資產(chǎn)品亦受到較大的沖擊，當前的地產(chǎn)前融除了金控平臺類(lèi)機構的明股實(shí)債或股加債產(chǎn)品，剩下的就是小貸、融資性擔保、金交所收益權、股交所可轉債等產(chǎn)品。據西政財富中心的同事反饋，今天下半年的散募相當艱難，但國企資金和外資資金卻在本輪調控中逆市崛起，在西政財富近兩個(gè)月的募集數據中，這兩類(lèi)資金占到了80%以上的比例。
一、外資投資境內房地產(chǎn)的市場(chǎng)動(dòng)向及前融放款操作要點(diǎn)
根據宏觀(guān)數據的顯示，人民幣貶值至2019年11月后開(kāi)始觸底反彈，外資機構的外匯換成人民幣的金額在持續增加，以賺取人民幣資產(chǎn)價(jià)格的升值。另外2019年11月7日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的意見(jiàn)》，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構業(yè)務(wù)范圍限制，由此引起了外資入境的回流潮。
受外匯管制和跨境投資審批等政策的影響，大部分外資都已建立境外和境內的資金池，另外受人民幣走勢的影響，目前大量偏好房地產(chǎn)的外資在海外發(fā)債獲取低成本資金后大量輸入境內參與房地產(chǎn)投資。盡管在風(fēng)控層面外資相較境內機構會(huì )總體嚴格一些，但外資對貸款主體（尤其是房企前30強）的認可度又同時(shí)促成了他們對信用貸的認可，因此在近期的外資放款中，我們看到很多外資都在參與地產(chǎn)前融，包括土地保證金融資、土地款配資、開(kāi)發(fā)建設資金融資等前融業(yè)務(wù)，不少外資甚至可做項目資金池業(yè)務(wù)。
根據西政財富近期募集的外資投資境內房地產(chǎn)項目的前融產(chǎn)品案例，我們對外資的此類(lèi)產(chǎn)品操作總結了如下操作要點(diǎn)：
一是額度和用途方面，大部分外資機構都傾向于對單一客戶(hù)給予3-7億的額度（即1億美元以下），以降低審批難度和盡調、風(fēng)控、投后管理難度，融資款倒可以用于土地保證金、土地款、開(kāi)發(fā)建設等用途，也即外資更看重主體的償債能力，對資金監管一般無(wú)明確要求；
二是在放款主體和付息方式上，很多外資都是選擇自己在境內的關(guān)聯(lián)企業(yè)作為放款主體，付息方面可選擇境外付息，也可以選擇境外支付咨詢(xún)服務(wù)費后豁免境內付息義務(wù)（也即境外付息），不過(guò)境內付息比境外付息的比例一般高出年化3%左右，因涉及到境內對境外付息的跨境擔保、資金出境和稅費等問(wèn)題；
三是放款產(chǎn)品和風(fēng)控措施方面，目前大部分外資都傾向于股加債的做法，風(fēng)控措施方面特別側重母公司的擔保以及母公司或其關(guān)聯(lián)方對項目公司債權的劣后求償。除此之外，很多外資出于機會(huì )成本的考量會(huì )要求融資方先行支付盡調、財顧、會(huì )所、律所等的相關(guān)費用，因該費用需前期支付，因此融資方需充分評估。
近兩個(gè)月來(lái)，西政財富操作的外資機構LP的前融產(chǎn)品對開(kāi)發(fā)商放款的綜合成本基本都在年化15%-18%左右（此為境內付息的成本，境外付息一般少2%-3%）。為便于同業(yè)人士了解外資融資的具體融資，西政財富團隊特以近期操作的外資對境內地產(chǎn)企業(yè)的土地保證金及土地款融資為例，對外資資金投資房地產(chǎn)項目的相關(guān)前融操作進(jìn)行詳細說(shuō)明。
二、外資投資境內房地產(chǎn)的前融方案
1.融資主體：XX項目公司（百強地產(chǎn)）
2.投資方式：股+債，融資方到期回購股權
3.資金用途：不限制資金用途，可作為保證金或土地款，但單體項目提供融資金額不超過(guò)項目土地出讓金的一定比例（一般都是70%以下）。
4.融資規模：一般為7億人民幣以?xún)?/p>
5.融資期限：1年或1+1年
6.融資成本：以我們最近的產(chǎn)品為例，開(kāi)發(fā)商境外境外付息為年化15%-16%，境內付息考慮到跨境擔保、稅費以及資金出境等問(wèn)題，成本上浮2%-3%，具體根據融資方的主體資信等確定
7.還本付息方式：境內到期還本，境內或境外按季或半年付息
8.增信擔保要求
西政財富在先前發(fā)布的融資方案中均對增信擔保要求做了較為詳細的介紹，外資融資的增信擔保要求十分類(lèi)似，包括但不限于：
（1）地產(chǎn)集團提供不可撤銷(xiāo)的連帶責任擔保；
（2）剩余股權質(zhì)押；
（3）擔保人及關(guān)聯(lián)方將向融資方提供的所有現在及將來(lái)的貸款、往來(lái)款以名義價(jià)格轉讓給外資或其指定主體；
（4）公章證照共管、財務(wù)監管、委派董事等；
（5）其他。
三、外資前融產(chǎn)品交易架構及交易流程示例
（一）交易架構
（二）交易流程說(shuō)明
1.外資指定西政財富或其境內關(guān)聯(lián)方（下稱(chēng)“指定主體”）與XX地產(chǎn)集團成立區域項目公司，用于項目的拿地及開(kāi)發(fā)；
2.項目公司到期還本，區域公司按約定回購指定主體持有的項目公司股權；
3.XX地產(chǎn)集團協(xié)調其境外關(guān)聯(lián)公司按季或半年向外資境外主體支付本筆融資利息；
4.XX地產(chǎn)集團對區域公司到期回購股權、項目公司償還股東借款及境外公司支付利息提供不可撤銷(xiāo)的連帶責任擔保。
5.主要協(xié)議包括但不限于：《股權投資協(xié)議》、《股東借款協(xié)議》、《股權回購協(xié)議》、《擔保協(xié)議》、《委托支付協(xié)議》等。
本文僅對西政財富中心及所屬集團操作的地產(chǎn)融資項目相關(guān)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行簡(jiǎn)要總結，更多房地產(chǎn)融資、產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
