作者：守望者

來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀(guān)點(diǎn)：

西安擁有較好的硬件條件，但財富聚集能力有待提高；

受制于整體財富規模水平西安房?jì)r(jià)短期不會(huì )漲到杭州的水平；

西安房?jì)r(jià)中長(cháng)期空間有賴(lài)于高附加值企業(yè)的引進(jìn)。

很感謝大家堅持看到本系列的最后一個(gè)部分，即總結部分。該部分我將對前期4篇分析進(jìn)行總結并嘗試著(zhù)歸納一些觀(guān)點(diǎn)，希望這些觀(guān)點(diǎn)對大家能有所幫助。未來(lái)就這個(gè)話(huà)題將在北京開(kāi)一些線(xiàn)下的交流會(huì )，大家共同討論。

基于素簡(jiǎn)的原則，我們直接開(kāi)始分析部分。

一、綠化部分

開(kāi)始的框架中我認為綠化能提高一個(gè)城市的居住環(huán)境，會(huì )成為除去核心因素之外影響人群選擇的因素，在后期的觀(guān)察中發(fā)現，該因素起到的作用很有限，更像是加分項，因此從分析框架中剔除，不再做討論。

二、主要因素分析回顧：

前面幾篇從教育資源，工作機會(huì )，交通，醫療和購物四個(gè)城市的硬件條件方面分析了西安市相較于周邊省份省會(huì )城市（太原，蘭州，銀川等）的優(yōu)勢。從這四個(gè)方向上看西安相較于周邊城市具有較強的比較優(yōu)勢，具體如下：

從前面幾篇文章的分析和本表的總結，可看到西安相較于周邊省份的的核心城市來(lái)講具有更好的硬件條件(更多的教育資源，更好的交通設施，更優(yōu)的醫療和購物環(huán)境)，這幾點(diǎn)也成為本次“搶人大戰”西安獲得較多人口流入的關(guān)鍵。

相對好的硬件資源并不是決定房?jì)r(jià)上漲的唯一因素。前面的分析我們談到，一個(gè)城市房產(chǎn)的需求主要來(lái)自于兩個(gè)群體：自?。▌傂韬透纳疲┖蛢χ担ú话稒C，投機者不是一個(gè)城市房?jì)r(jià)長(cháng)期穩定的因素，只是啤酒上的泡沫），這兩個(gè)群體擁有的財富數量決定了這個(gè)區域房?jì)r(jià)中長(cháng)期上漲的空間，即，人民群眾越有錢(qián)的城市平均房?jì)r(jià)越高（比如，一線(xiàn)城市相較于三線(xiàn)城市）。決定一個(gè)區域人民群眾財富總量以及平均財富水平的是一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)的結果（包含了招商引資，產(chǎn)業(yè)結構，高收入職業(yè)數量等等），詳細的衡量每一個(gè)指標是一個(gè)龐大且未必有意義的事情，因此這里我提供了另個(gè)一思考的思路，即通過(guò)衡量一個(gè)城市存量資金總量來(lái)觀(guān)察一個(gè)城市經(jīng)營(yíng)結果。

三、存量資金總量

一個(gè)城市資金的流動(dòng)和變化是一個(gè)城市前期經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)最終結果的體現（有點(diǎn)類(lèi)似于外匯儲備），比GDP更為直觀(guān)，因為他是前期財富創(chuàng )造能力的最終結果?？紤]到數據可獲得性和便于理解，這里使用的數據為金融機構各項存款余額，或者說(shuō)資金總量，該存款余額只包含了人民幣存款余額數據，未包含外幣（對于大部分城市來(lái)說(shuō)，外幣存款余額占比很小，不影響大的分析結果）。在我們正式開(kāi)始看這個(gè)數字代表的意義之前，我們先來(lái)討論一下這一數據的代表性。

金融機構本幣存款余額主要包含非金融企業(yè)，個(gè)人和非銀行業(yè)金融機構存款。由于各個(gè)區域的城商行，農商行（大行和股份行吸引存款的手段在總行統一政策管理下差異不大）開(kāi)展的吸引貸款的思路，方式和能力基本趨同，因此該指標在一定程度上可代表該區域前期經(jīng)營(yíng)結果的時(shí)點(diǎn)總結。

除去北京，上海和深圳外，其他區域非銀行類(lèi)金融機構總部較少（這類(lèi)企業(yè)的資金主要集中在總部），因此除去這三個(gè)城市外，其他區域受到非銀行業(yè)金融機構存款的干擾較少，具有一定的可比性。

這里使用的數據未包含海外資產(chǎn)，由于一個(gè)區域的資產(chǎn)價(jià)格更多的受到該區域現有財富體量的影響（對于大多數人來(lái)講，海外資金短期不會(huì )回來(lái)，國內資金也出不去；擁有大量海外資產(chǎn)的人群占該城市總人群數量百分比較低），因此未包含海外資產(chǎn)也不會(huì )影響大的分析結果。

截止2018年年底，北京和上海資金總量超過(guò)10萬(wàn)億，深圳7.26萬(wàn)億。以上三個(gè)城市人民幣存款余額高有3個(gè)原因：

1.金融機構總部：證券，基金，保險的總部主要位于北京，上海和深圳，使得這三個(gè)城市人民幣存款余額數字遠高于其他城市。

2.企業(yè)總部：國內大型和特大型企業(yè)的總部相當部分位于這三個(gè)城市，由于相當部分企業(yè)建立了財務(wù)公司制度，也使得這三個(gè)城市較其他城市獲得了較多的此類(lèi)資金流入。

3.人均收入：北上深的人均收入在前面的文章中已分析過(guò)，平均收入水平高于二線(xiàn)城市。城市聚集的人民幣存量資金多，加強了人均收入的高于其他二線(xiàn)城市--很多與財富以及資管管理的高薪崗位主要位于北上深三地。

以上3個(gè)因素中第一和第二是北上深三地人民幣存款規模高于其他區域的主要原因。

在上圖中，2018年西安資金總量排第13位，2012-2018年城市資金總量增幅前20的城市中沒(méi)有西安市。以上現象可能體現出幾方面結果：

1.西安在過(guò)去的幾年中企業(yè)和個(gè)人財富總體增加情況弱于其他城市。

2.西安市企業(yè)和個(gè)人財富總體基數較大，基于這一原因雖然西安過(guò)去幾年增幅不如其他城市，但總資金量排名依舊靠前。

3. 較前20城市低的增幅水平解釋了前述工作機會(huì )中碰到的兩個(gè)問(wèn)題，第一，西安工作機會(huì )較少；第二，西安平均工作和2019夏季求職平均薪酬全國排名較低。

4.較慢的財富增加速度某種程度上體現出西安高薪崗位增加速度較少，高附加值企業(yè)進(jìn)入速度弱于其他城市。

此時(shí)我們看到一個(gè)結果，西安擁有比較優(yōu)勢明顯的硬件條件，但優(yōu)質(zhì)的硬件環(huán)境未能很好的轉為企業(yè)和居民財富增幅。

四、房?jì)r(jià)

我們回到大家最關(guān)心的核心問(wèn)題西安房?jì)r(jià)未來(lái)的成長(cháng)空間問(wèn)題。有人問(wèn)我西安能漲到目前杭州的平均房?jì)r(jià)水平嗎？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題其實(shí)大家已經(jīng)有了答案，短期不能，為什么呢？因為，我們雖然有不弱于杭州的硬件基礎，但是從財富聚集效果來(lái)看，杭州幾乎是我們的兩倍，更大的財富規模直接體現在核心區房?jì)r(jià)水平上。大家可能會(huì )好奇為什么這里說(shuō)核心區域房?jì)r(jià)水平，這里基于以下幾個(gè)原因：

1. 土地本身是不可復制資源，核心區土地不可復制，一塊土地上建了A建筑，就無(wú)法再建B建筑，除非拆掉A，因此核心區房屋更多體現為稀缺性。

2. 城市的核心區通常是CBD區域或該城市居住配套（教育，醫療等）特別優(yōu)質(zhì)的區域，人們在買(mǎi)房時(shí)在財務(wù)實(shí)力允許的基礎上都會(huì )優(yōu)先考慮距離工作近的區域，距離生活配套近的區域。

3.  過(guò)去幾年的擴城運動(dòng)中，各個(gè)省會(huì )城市的邊界得以大幅擴張，各城市邊緣區域（或者說(shuō)城鄉結合部）對比意義不大，大部人涌入人口首選區域還是城市核心區或近核心區。

大家關(guān)心的第二個(gè)問(wèn)題，西安房?jì)r(jià)現在高還是低，短期是否會(huì )下行。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題我的觀(guān)點(diǎn)如下：

1.房?jì)r(jià)分為短期，中長(cháng)期價(jià)格，這一系列的投資札記討論的是中長(cháng)期來(lái)看西安市吸引周邊人口的潛力和中長(cháng)期房?jì)r(jià)問(wèn)題；

2.短期房?jì)r(jià)更多的受到國家對房地產(chǎn)的定位和金融杠桿的影響，從這兩點(diǎn)上看，我認為會(huì )下跌，但我認為不會(huì )出現崩盤(pán)；

3. 下一個(gè)系列將是討論短期房?jì)r(jià)問(wèn)題。

大家關(guān)心的第三個(gè)問(wèn)題，西安房?jì)r(jià)是否具有增長(cháng)潛力。我覺(jué)得從中長(cháng)期來(lái)看答案是肯定的，但是我們需要關(guān)注幾個(gè)方面的問(wèn)題：

1.全球債務(wù)資本化的進(jìn)度，貨幣的貶值會(huì )導致所有資產(chǎn)價(jià)格被動(dòng)上漲。

2.西安招商引資的進(jìn)度，重點(diǎn)關(guān)注高利潤的大型行業(yè)龍頭企業(yè)。這些企業(yè)的進(jìn)駐會(huì )帶來(lái)上下游企業(yè)的同時(shí)并帶來(lái)高薪崗位。

3. 關(guān)注西安大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)動(dòng)向，尤其是高附加值行業(yè)學(xué)生（IT，高端制造等）。這類(lèi)學(xué)生越來(lái)越多的選擇留在西安，說(shuō)明就業(yè)機會(huì )中擁有了更多高附加值崗位。

4.從目前來(lái)看，中高端收入崗位較少，短期進(jìn)一步上漲我認為缺乏很強的動(dòng)力和邏輯（單純考慮剛需和儲蓄）；

5.西安未來(lái)更多的發(fā)展方向是西北區域中心，短期還成不了類(lèi)似北上深的一線(xiàn)城市，因此在房?jì)r(jià)的期待上不能以一線(xiàn)城市為標桿，更多考量該城市擁有的財富總量，財富增速和房?jì)r(jià)的關(guān)系，脫離財富基礎的房?jì)r(jià)是不靠譜的。

6.少聽(tīng)忽悠，在我的理解中任何資產(chǎn)短期大幅上漲都是不大靠譜的，在這背后通常是金融杠杠作用下的短期飆升。近期有房地產(chǎn)中介給我打電話(huà)說(shuō)：哥，西安2020年房?jì)r(jià)均價(jià)破3萬(wàn)/平米！我回答知道了，隨后就在手機備注軟件上，點(diǎn)了詐騙標簽。

大家關(guān)心的第四個(gè)問(wèn)題，如果買(mǎi)房西安買(mǎi)什么區域。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我的原則如下：

1.工作方便原則：該原則很好理解，即距離上班近的地方。所以我們看到核心城市房?jì)r(jià)高的第一個(gè)區域就是CBD周邊。西安的話(huà)CBD主要是西高新。經(jīng)開(kāi)區，曲江等區域也有CBD，但規模最大的還是西高新。

2.教育方便原則：學(xué)區房，這點(diǎn)不用過(guò)多的解釋。盡管西安的學(xué)區劃區政策近期有調整，但從整體上來(lái)看，好學(xué)校旁邊的房子依然搶手。這里說(shuō)的好學(xué)校特指教育質(zhì)量最好的那幾個(gè)，短期來(lái)看好的師資力量還是稀缺產(chǎn)品。

3.稀缺資源原則：一個(gè)城市最缺什么，什么資源就值錢(qián)。對于內陸城市來(lái)講，水資源比山資源更稀缺，所以我一直覺(jué)得近水的房子比近山的房子更具有吸引力。但這類(lèi)房子小心兩個(gè)問(wèn)題：第一，破壞環(huán)境的房子不能買(mǎi)，這是我國環(huán)保底線(xiàn)；第二，大型人造水景旁邊的房子不是很推薦，具體請咨詢(xún)工程人員。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 西安住宅市場(chǎng)投資札記-5