城投業(yè)務(wù)主要包括政府指定業(yè)務(wù)以及自主經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)兩大類(lèi)。具體而言如下：

1. 政府指定業(yè)務(wù)

城投主要的職能幫ZF做事，對于ZF指定的業(yè)務(wù)具體包括：

（1）純公益性業(yè)務(wù)有基礎設施建設代建、保障房代建、棚戶(hù)區改造、土地整理等傳統城投業(yè)務(wù)。因此，城投平臺操作該類(lèi)業(yè)務(wù)對ZF形成大量應收款。城投平臺的收入來(lái)源主要依靠政府通過(guò)土地招拍掛等方式后進(jìn)行費用的支付等等。對于棚戶(hù)區改造類(lèi)業(yè)務(wù)，政府一般通過(guò)與城投平臺簽署《政府購買(mǎi)服務(wù)協(xié)議》的方式進(jìn)行資金平衡，但需充分考慮是否可以按照協(xié)議約定金額及時(shí)間回款問(wèn)題。

（2）公益性相對弱的業(yè)務(wù)，如供水、供熱、排污、公共交通等公用事業(yè)、市政設施建設，能通過(guò)市場(chǎng)化運營(yíng)獲得一定收益，但收益可能不足以覆蓋成本。城投平臺主要依賴(lài)政府補貼取得相應收益。

（3）自營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)，如自營(yíng)文旅類(lèi)項目，符合當地產(chǎn)業(yè)規劃及政府意志的自營(yíng)產(chǎn)業(yè)園。對于自營(yíng)類(lèi)產(chǎn)業(yè)園項目，通常還承擔招商引資的職能，該類(lèi)業(yè)務(wù)一般通過(guò)“租金+政府補貼”形式實(shí)現現金流回籠。

2. 自主經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)

該類(lèi)業(yè)務(wù)系從企業(yè)自身利益出發(fā)、以營(yíng)利為目的的業(yè)務(wù)，不屬于服務(wù)政府范疇，比如一些產(chǎn)控平臺投資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)、對科技企業(yè)的投資獲得投資回報；市場(chǎng)拿地開(kāi)發(fā)建設銷(xiāo)售、租賃；自主經(jīng)營(yíng)高速路資產(chǎn)（如廣東高速）、跨區進(jìn)行公路、市政、橋梁、隧道工程等承建，進(jìn)行市場(chǎng)化業(yè)務(wù)等等。

1. 償債的支撐是資產(chǎn)未來(lái)能夠產(chǎn)生的現金流，而大部分的城投現金流情況并不樂(lè )觀(guān)。為了確保有還款來(lái)源，一般資金機構在挑選交易主體時(shí)要求城投平臺具備一定的發(fā)債評級，如要求由2個(gè)AA發(fā)債主體或1個(gè)AA+評級發(fā)債主體作為融資主體或擔保主體；保險資金則需要考慮城投平臺是否滿(mǎn)足保險資金自身的投資級要求等等。因此，一些城投平臺沒(méi)有評級或者沒(méi)有發(fā)債的記錄，在融資主體的準入方面機構端一般需要花費比較長(cháng)的時(shí)間去論證融資主體的可行性。

2. 融資金額方面，一些片區開(kāi)發(fā)、城市更新拆遷款支付等需求，動(dòng)輒上百億的小目標，很難有資金機構可以承載如此大的資金體量，或者一些對城投融資需求較大的身份，大多數城投平臺在資金機構的額度已經(jīng)用滿(mǎn)。

3. 底層資產(chǎn)的挑選限制，限制進(jìn)入“涉房”類(lèi)資（如商辦類(lèi)資產(chǎn)、銷(xiāo)售型保障房、拆遷款）以及純公益類(lèi)資產(chǎn)，即優(yōu)選可以產(chǎn)生現金流類(lèi)的資產(chǎn)（如供熱、供水、供電、產(chǎn)業(yè)園區等）。

4. 資金投放形式方面，考慮到負債率以及化債，避免觸犯15號文隱債等問(wèn)題，不少城投公司要求資金機構認購基金的LP份額或買(mǎi)債以解決項目資本金問(wèn)題，或者要求通過(guò)股權投資形式參與到項目公司，但是又不得不考慮到項目公司股權變更和城投平臺內部流程上操作的復雜性問(wèn)題。

5. 投資期限方面通常要求相對較長(cháng)，動(dòng)輒5年等，但是若涉及到募集類(lèi)資金（如信托），投資人可接受的投資周期通常較短（如1+1），對于這類(lèi)資金機構而言，不得不面臨滾動(dòng)發(fā)行以及要求城投平臺先行歸還款項再另行審批放款等繁瑣操作。

6. 收益來(lái)源及增信擔保問(wèn)題。融資平臺籌集資金的用途通常為地方公共事業(yè)和城市建設等，自身經(jīng)營(yíng)性現金流難以覆蓋投資支出，因此嚴重依賴(lài)借新還舊和滾動(dòng)融資的外部負債，依托于項目本身往往資金回流周期較長(cháng)。因此，目前城投平臺會(huì )將資金投入的壓力轉移給想要獲取城投施工項目的國央企總包單位，國央企總包單位則可對期間收益進(jìn)行差額補足?？紤]到城投平臺自身還款能力問(wèn)題，不少資金機構要求施工單位提供擔?；蛴沙峭镀脚_進(jìn)行回購同時(shí)，追加滿(mǎn)足評級條件的擔保機構擔保，無(wú)疑加大了融資難度。

1. 模式一

（1）施工單位或其引入的資金作為社會(huì )資本方（下稱(chēng)“合作方”）按照項目總投資一定比例（如10%）認繳XX投資基金（母基金）的項目專(zhuān)項子基金。項目專(zhuān)項子基金以股權形式向項目公司進(jìn)行投資，為項目提供資本金。

（2）若由施工總包單位直接認購專(zhuān)項子基金份額，專(zhuān)項子基金與合作方不約定收益，通過(guò)施工利潤補償認購項目專(zhuān)項子基金的財務(wù)成本。若合作方為施工單位引入的其他社會(huì )資本，則根據基金的收益設置，可能存在一定的期間收益（通常相對較低，比如不高于5%），則施工總包單位對社會(huì )資本方進(jìn)行收益差額補足。

（3）投資期與項目建設期匹配（也可能存在提前退出）。投資期屆滿(mǎn)后，社會(huì )資本通過(guò)業(yè)績(jì)對賭等方式，將基金份額轉讓給集團公司后退出。

2. 模式二

（1）專(zhuān)項子基金分為優(yōu)先級份額和劣后級份額，比例為 1:1，其中，母基金及XX集團出資認繳劣后級，社會(huì )資本出資認繳優(yōu)先級。

（2）基金募集完成后，以“股權+債權” 的形式向項目公司進(jìn)行投資，為項目提供資本金，其中股權投資與債權投資比例為 8:2，股權部分不收取收益，債權部分收取固定利息（如10%，根據項目調整）。

（3）子基金通過(guò)設置收益分配順序，擬將X%的收益優(yōu)先支付給社會(huì )資本；對于社會(huì )資本期望的收益差額部分由施工總包單位差額補足。剩余1-X %的收益劣后級由其分配。

（4）投資期屆滿(mǎn)后，社會(huì )資本通過(guò)業(yè)績(jì)對賭等方式，將優(yōu)先級轉讓給集團公司實(shí)現退出。

該模式由政府通過(guò)授權城投平臺公司作為實(shí)施主體，城投平臺公司公開(kāi)招標方式選擇企業(yè)作為合作伙伴，以“企企合作”的方式實(shí)施片區的綜合開(kāi)發(fā)，政府僅負責相關(guān)規劃的編制、土地利用政策等宏觀(guān)事務(wù)，資金籌措、辦理項目審批、征地拆遷及項目建設等具體工作由開(kāi)發(fā)企業(yè)主導完成。此種模式下，合作的主體為企業(yè)與企業(yè)，有效的隔絕了項目公司與政府的直接聯(lián)系，有效的控制政府債務(wù)，也是目前使用最多的模式之一。

該模式下項目投資回報來(lái)源于區域新增的財政收入，除土地出讓收入外還包括新增稅收收入和其他非稅收入等，但對于區域土地價(jià)值和產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值的判斷應由投資人自行研究決策，除必要的保障機制和違約條款外，不額外增加政府對項目的財政投入。該模式的核心在于通過(guò)國資平臺公司的介入，使政府與外部社會(huì )資本的政企直接合作關(guān)系，轉化為先“公公合作”（政府與國資平臺的授權管理關(guān)系），然后是兩個(gè)公司主體之間的“企企合作”（國資平臺與社會(huì )資本組建項目公司），使政府與社會(huì )資本隔離，項目公司作為融資主體，避免增加政府隱性負債的風(fēng)險。

1. 政府批準項目及項目開(kāi)發(fā)模式，形成批復文件，授權城投平臺作為項目實(shí)施主體，并與該公司簽訂《授權協(xié)議》，城投平臺對項目的投融資、設計建設、招商引資、產(chǎn)業(yè)導入、綜合運營(yíng)、移交等實(shí)行全過(guò)程服務(wù)，政府相關(guān)部門(mén)按照協(xié)議約定利用區域內新增收入每年向城投平臺注入資本金、支付開(kāi)發(fā)成本、支付授權經(jīng)營(yíng)服務(wù)費和獎勵費等。

2. 經(jīng)授權的城投平臺通過(guò)“投資人+EPC”一次性公開(kāi)招標方式，引入具備資金優(yōu)勢、具備較強的規劃設計建設能力、具備豐富的片區開(kāi)發(fā)項目經(jīng)驗的社會(huì )投資人+EPC總承包方。

3. 社會(huì )投資人與城投平臺簽訂《投資合作協(xié)議》，雙方股權出資成立項目公司，項目公司與城投平臺簽訂承繼合同。在合作期內城投平臺根據績(jì)效考核結果，按約定向項目公司支付相應的投資建設運營(yíng)成本及合理收益。中標社會(huì )資本以項目公司為主體開(kāi)展片區綜合開(kāi)發(fā)建設工作，自行承擔本項目投融資、規劃、勘察、設計、施工、采購等工作。

4. 項目公司各股東根據開(kāi)發(fā)進(jìn)度分批繳納項目資本金。在政府方及城投平臺同意的情況下項目公司可以本項目預期收益權質(zhì)押向金融機構申請融資。 

5. 由中標社會(huì )資本與項目公司簽訂項目設計施工總承包（EPC）合同，由社會(huì )資本進(jìn)行勘察、設計及施工。 

6. 通過(guò)項目開(kāi)發(fā)建設，進(jìn)入財政管理部門(mén)的新增收入由縣財政部門(mén)根據相關(guān)約定支付至城投平臺，城投平臺支付給項目公司。城投平臺每年底對項目公司已經(jīng)發(fā)生的項目投資建設運營(yíng)成本及收益進(jìn)行一次核算，項目公司接受審計機構對項目成本進(jìn)行跟蹤審計。 

7. 合同期滿(mǎn)，項目清算結束后，所涉及移交內容，在項目公司資產(chǎn)評估后移交至城投平臺。社會(huì )資本完全退出項目公司， 項目所有權益全部歸屬城投平臺。

問(wèn)題：施工單位對項目的資本金及剩余建設資金哪里來(lái)？ 

1. 直接借款或購買(mǎi)政府債券

項目一期施工總承包定向邀投標發(fā)包，施工總承包報名資格：簽施工承包合同交市政府AA城投業(yè)主融資借款5000萬(wàn)元。項目施工中標進(jìn)場(chǎng)后，交市城投業(yè)主融資借款7000萬(wàn)元（可購買(mǎi)政府債），合計1.2億元，市城投一年內還款年化率8%......

2. 誠意金融資模式

業(yè)主方與施工單位以EPC方式合作建設項目，施工單位向業(yè)主方繳納X元的合作誠意金，協(xié)議簽訂后【】城投平臺完成標的項目的招標掛網(wǎng)，掛網(wǎng)后施工單位將誠意金支付給業(yè)主方。繳納的誠意金按照年化8%計息，計息時(shí)間從每筆誠意金實(shí)際到賬之日開(kāi)始計算，使用時(shí)間為第一筆誠意金到賬后不超過(guò)12個(gè)月。標的項目在同時(shí)滿(mǎn)足以下條件誠意金減免至年化7%計息：

（1）業(yè)主方按協(xié)議約定進(jìn)行招標且施工單位中標；

（2）標的項目正常開(kāi)工且業(yè)主方按照施工合同約定比例及時(shí)間足額付款；

（3）工程造價(jià)下浮不超過(guò)X%；

（4）為業(yè)主方按期足額退還施工方誠意金本金及利息。

如遇下列情形業(yè)主方應在7日歷天內全額退還誠意金本金及年化15%的資金占用費，若業(yè)主方不能如期返還誠意金本息，則自動(dòng)轉為企業(yè)借款，從逾期之日起，承擔誠意金年化利率15%資金利息及每日萬(wàn)分之五的違約金……

（1）若施工方未能中標標的項目或業(yè)主方收到誠意金3個(gè)月內未完成標的項目招標；

（2）施工方依法中標項目，自中標之日起1個(gè)月內，業(yè)主方與施工方未完成“施工合同”簽訂并正式開(kāi)工；

（3）項目正式開(kāi)工后業(yè)主方必須保證項目建設資金按約定支付到位，若開(kāi)工后3個(gè)月資金未按合同約定正常到位，導致施工方無(wú)法正常施工；

業(yè)主方收到第一筆誠意金起12個(gè)月內向施工方返還全額本金及利息，若不能如期返還，自逾期之日起承擔年化12%的資金利息，且逾期不超過(guò)30日歷天；若逾期超過(guò)30日歷天仍未返還本息，則自動(dòng)轉為企業(yè)借款，從逾期之日起，承擔誠意金年化利率15%資金利息及每日萬(wàn)分之五的違約金……