靜水深漩 作者：守望者
來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）
房?jì)r(jià)長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融，在《西安住宅市場(chǎng)投資札記1-5》中討論了西安作為西北五省的中心人口流入的邏輯和存在的問(wèn)題，本文將討論當前金融政策對房?jì)r(jià)的短期影響。
金融政策對房地產(chǎn)的影響體現在房地產(chǎn)從拿地到購買(mǎi)全流程和各個(gè)方面，本文將按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的流程分析金融政策對房地產(chǎn)的影響，具體框架如下：
國家對房地產(chǎn)的定位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節杠桿
房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節杠桿
房?jì)r(jià)預期
正文
一、國家對房地產(chǎn)的定位
進(jìn)入2019年二季度后，中央政治局會(huì )議重申了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制和結構化去杠桿。在隨后的幾個(gè)月中，我們看到中央和地方圍繞結構化去杠桿出臺了系列政策和規定。系列政策出臺從兩個(gè)大的方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)：第一，住房信貸政策收緊，居民購買(mǎi)力下降。首付比例，利率，期限，獲得難易度等影響了居民購房時(shí)機和購房選擇。第二，房地產(chǎn)資金緊張，加大力度促銷(xiāo)回款。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張時(shí)，將加大折扣和回款。
結構化去杠桿具體體現在資金總量控制，放款通道控制，嚴格審查標準，加大違規處罰力度等，通過(guò)全鏈條控制和降低杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力增強，居民購買(mǎi)力下降，兩者相互加強，導致短期內房?jì)r(jià)下行，流動(dòng)性降低。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節
在規模管控的大的趨勢下，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì )面臨資金緊張問(wèn)題。對于金融機構來(lái)說(shuō)，大房企優(yōu)于中小房企，國企優(yōu)于民企。金融機構總額度管控的背景下，有限的額度下，主體風(fēng)險更低，項目規模更大，資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)，合作金融機構更多的大房企將受到資金的青睞。
1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金構成：
以2019年上半年為例，全國房地產(chǎn)到位資金為11萬(wàn)億元，其中其他資金，自籌資金，應付賬款和國內貸款占比分別為40.7%，24.2%，23%和12.1%。其中2019年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分子項到位情況如下圖：
金額（億） | 占比（%） | 對應的主要融資渠道 | |
國內貸款 | 13,330 | 12.1% | 銀行貸款，非銀金融機構貸款 |
自籌資金 | 26,731 | 24.2% | 非標融資，境內外債券和股票融資，資產(chǎn)支持證券融資 |
其他資金 | 44,863 | 40.7% | 銷(xiāo)售回款（包含按揭和定金及預付款），債券融資，資產(chǎn)支持證券融資 |
各項應付款 | 25,396 | 23.0% | 應付工程款，應付物料款等，供應鏈ABS |
資料來(lái)源：恒大研究院
銷(xiāo)售回款一直是房地產(chǎn)企業(yè)第一大資金來(lái)源。2015年-2018年商業(yè)個(gè)貸和公積金貸款占房地產(chǎn)企業(yè)融資規模比例大約在40%，過(guò)去幾年情況見(jiàn)下表：
商業(yè)個(gè)貸+公積金貸款（億） | 房地產(chǎn)主要渠道融資規模（億） | 占比 | |
2015 | 50526 | 139467 | 36.2% |
2016 | 81016 | 182400 | 44.4% |
2017 | 74249 | 185620 | 40.0% |
2018 | 80484 | 202851 | 39.7% |
平均 | 71569 | 177585 | 40.3% |
資料來(lái)源：恒大研究院
各類(lèi)應付款主要取決于開(kāi)發(fā)商對上下游企業(yè)的博弈能力，受金融政策影響小，對房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的政策集中在，其他資金，自籌資金，國內貸款幾個(gè)方面，這幾個(gè)方面政策收緊將影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，導致企業(yè)被迫降價(jià)。我們對房地產(chǎn)企業(yè)的觀(guān)察也集中在政策對這幾個(gè)方向的影響上。
2. 近期主要政策影響
根據房地產(chǎn)企業(yè)資金構成，近期主要政策和影響梳理如下：
政策文件 | 影響 | |
自籌資金 | 2019.5關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規建設” | 禁止直接或變相為房企繳交土地出讓價(jià)款提供融資 |
國內貸款 | 2019.7 房地產(chǎn)信托余額管控 | 房地產(chǎn)信托余額不得超過(guò)2019.6.30的規模 |
2019.7房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)報備標準 | 需滿(mǎn)足項目公司或直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì)。 | |
2019.5關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規建設” | 嚴控向“四證”不全，資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資 | |
其他資金 | 2019.7關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知 | 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù) |
LRP | 房地產(chǎn)類(lèi)個(gè)人按揭貸款二套以上至少加60個(gè)基點(diǎn) |
通過(guò)上表我們看到，最近的房地產(chǎn)政策從自籌資金，國內貸款，其他資金幾個(gè)方向上對房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，通過(guò)降低購房者杠桿的方式降低開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款。在融資快速收緊疊加市場(chǎng)降溫下，部分資金緊張的中小房企大幅降價(jià)，延期交樓甚至倒閉的事件將越來(lái)越多（截止2019年7月24日，全國共有274家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，較去年同期大幅增加41.2%）
西安市場(chǎng)的資深銷(xiāo)售人員提供的信息如下，供大家參考:
1.近期的樓盤(pán)熱銷(xiāo)是局部現象，大部分區域銷(xiāo)售數據已下滑。
2. 近期大的地產(chǎn)商在通過(guò)包銷(xiāo)模式快速清理庫存。該模式下通過(guò)給予包銷(xiāo)方高折扣，增加包銷(xiāo)方銷(xiāo)售動(dòng)力的方式實(shí)現快去去化.
三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節杠桿
住房信貸政策收緊，居民購買(mǎi)力下降。我國的住房信貸政策工具可分為貸款額度、成本和資質(zhì)三大類(lèi)，主要工具包括首付比例、貸款利率和首套二套房認定標準。
本輪房地產(chǎn)調控始于2016年930的熱點(diǎn)城市嚴格限貸，房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市陸續出臺提高首付比例，收緊首套二套認定標準的差異化信貸政策。2017年開(kāi)始，房貸總額度收緊，利率上??；2018年開(kāi)始嚴查消費貸違規流入住房市場(chǎng)；2019年以來(lái)，監管要求房地產(chǎn)類(lèi)貸款規?？刂?，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款合并考慮。預計在“房住不炒”，“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”的政策導向下，住房信貸政策仍然偏緊，未來(lái)住房信貸政策難以實(shí)質(zhì)性放松。
過(guò)去幾年房地產(chǎn)政策和房?jì)r(jià)的關(guān)系圖如下：
以西安為例近期政策情況如下：
1. 購買(mǎi)資格：
項目 | 內容 |
限購區域 | 臨潼區、新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長(cháng)安區行政管理區域及高新區、經(jīng)開(kāi)區、曲江新區、浐灞生態(tài)區、航天基地、國際港務(wù)區、灃東新城 |
落戶(hù)年限 | 從市外遷入戶(hù)籍的居民家庭(退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶(hù)的除外)在本市住房限購區域范圍內購買(mǎi)商品住房或二手住房的，應落戶(hù)滿(mǎn)1年，或在本市連續繳納12個(gè)月的社會(huì )保險(或個(gè)人所得稅)。 |
非本市戶(hù)口 | 非本市戶(hù)籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無(wú)住房且能夠提供5年以上(含5年)個(gè)人所得稅或社會(huì )保險證明的，方可購買(mǎi)1套商品住房或二手住房。 |
購買(mǎi)套數 | 家庭戶(hù)名下最多能有兩套房，18歲以上子女無(wú)論是否分戶(hù)可算作獨立一戶(hù)；購房資格審查制，已擁有2套房產(chǎn)的家庭無(wú)法獲得購房資質(zhì)，合同無(wú)法網(wǎng)簽備案。 |
購買(mǎi)資格收緊，相當于限制了區域財富進(jìn)入房地產(chǎn)的總量，按照之上的規定，理論上一戶(hù)只能購買(mǎi)2套房產(chǎn)，按照90-120平米的主力銷(xiāo)售戶(hù)型來(lái)講，限購后一個(gè)家庭可沉淀在房產(chǎn)上的資產(chǎn)總量粗略的計算為（首付比例問(wèn)題會(huì )在后面進(jìn)一步討論）：
1) 沒(méi)有子女可持有房產(chǎn)：1.56萬(wàn)/平米*90*2=280.8萬(wàn)至1.56萬(wàn)/平米*120*2=374.4萬(wàn)?？紤]到稅費后，大約在300-400萬(wàn)元。
2) 有子女可持有房產(chǎn)：會(huì )在沒(méi)有子女可持有房產(chǎn)的基礎上翻倍，即600-800萬(wàn)元。
考慮到可使用的杠桿率后實(shí)際家庭購買(mǎi)時(shí)支出為：
1)首套購房：商業(yè)貸款最大為總房屋評估值的80%，公積金90平米以下為90%，90平米以上為70%。如不考慮公積金，首套房支出約為28.08-74.88萬(wàn)元。
2)第二套房：商業(yè)貸款最大為總房屋評估值的70%，部分銀行為40%。二套房支出約為84.24-112.32萬(wàn)元。
3)合計支出：理想情況下，首套加二套合計首付支出為112.32-187.2萬(wàn)元?？紤]到未來(lái)房貸政策，尤其是二套房貸政策以及二手房房貸政策進(jìn)一步收縮，該數字可能會(huì )上升。
4)現有杠桿率不變的情況下，由于限購政策的存在，房產(chǎn)作為儲值的功能被限制，可吸附的資金量有限。
根據《2018胡潤財富報告》西安擁有600萬(wàn)資產(chǎn)富裕家庭數量達到1.63萬(wàn)戶(hù)；擁有千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值家庭數量達到7180戶(hù)；擁有億元資產(chǎn)超高凈值家庭達到640戶(hù)；擁有3000萬(wàn)美金國際超高凈值家庭數量達到390戶(hù)。在新的限購政策下，西安富裕人群新增資產(chǎn)量和存量資產(chǎn)進(jìn)一步進(jìn)入西安住宅市場(chǎng)的受阻。
2. 首付比例
首付比例的高低決定了居民的購買(mǎi)力，通常情況下越低的首付比對應了越激進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅。截止2019.9.1西安市部分銀行放貸政策見(jiàn)下表：
銀行 | 首套首付比例 | 首套利率 | 二套首付比例 | 二套利率 | 可貸年限 |
民生銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
華夏銀行 | 30% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
建設銀行 | 20% | 4.9% | 最低30% | 上浮10% | 30年 |
中信銀行 | 30% | 各個(gè)樓盤(pán)看具體合作 | 60% | 各個(gè)樓盤(pán)看具體合作 | 30年 |
西安銀行 | 30% | 4.9% | 各個(gè)樓盤(pán)看合作，40%起 | 上浮10% | 一般20年，不超過(guò)30年；年齡<65歲 |
招商銀行 | 20% | 4.9% | 30% | 上浮10% | 30年 |
工商銀行 | 20% | 4.9%（看樓盤(pán)合作） | 30% | 上浮10%（看樓盤(pán)合作） | 年齡<69歲 |
中國銀行 | 30% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 30年 |
農業(yè)銀行 | 20% | 4.9% | 30-40%（看具體合作） | 上浮10% | 年齡<65歲 |
交通銀行 | 最低20%（看具體合作） | 最低下浮5%（審核資質(zhì)） | 30%（看具體合作） | 上浮10%（看具體合作） | 30年 |
LRP的推行開(kāi)啟了房地產(chǎn)類(lèi)貸款和傳統貸款定價(jià)的雙軌制，為后期進(jìn)一步提升房地產(chǎn)類(lèi)貸款融資成本預留了空間。目前LRP的影響為，首套房：LRP+人民銀行西安分行加點(diǎn)+銀行自主加點(diǎn)；二套房：LRP+60個(gè)基點(diǎn)+人民銀行西安分行加點(diǎn)+銀行自主加點(diǎn)。根據LRP的原則，貸款利率會(huì )在上表的基礎上上浮，尤其是二套房上浮至少60個(gè)bp。
從杠桿的比例上近期變化不大，變化主要在成本上，二套房的貸款成本在LRP的指引下提高（從之前的9折，9.5折到目前的上?。?。
成本上浮對居民購房的成本支出情況如下（200萬(wàn)本金，20年貸款期限，上浮5%為例）：
利率折扣 | 每月還款（元） | 還款總額（元） |
8.5折 | 每月還款：12,300 ?。?89 | 還款總額：2,951,882 ?。?89,449 |
9折 | 每月還款：12,556 ?。?33 | 還款總額：3,013,447 ?。?27,884 |
9.5折 | 每月還款：12,826 ?。?63 | 還款總額：3,078,329 ?。?3,002 |
基準 | 每月還款：13,089 | 還款總額：3,141,331 |
上浮5% | 每月還款：13,360 增：271 | 還款總額：3,206,362 增：65,031 |
上浮10% | 每月還款：13,634 增：545 | 還款總額：3,272,110 增：130,779 |
上浮20% | 每月還款：14,191 增：1,102 | 還款總額：3,405,722 增：264,391 |
上浮20%比之前8.5折的利率環(huán)境下每月多還1891元，總成本高了453,840元?？紤]到之前帖子中討論的2018西安人均收入4203元/月和2019夏季求職平均薪酬7281元/月，放貸成本上漲帶來(lái)的壓力較為明顯。后期如首付比例進(jìn)一步調升，對西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊將更為明顯。
3. 獲得難易度
國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)杠桿的調控力度后，目前銀行對開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人貸款統一納入總額度控制，據了解，7月份開(kāi)始，就有銀行額度不夠用，只能對個(gè)人貸款規模進(jìn)行控制，調整了房貸利率或停止二手房貸業(yè)務(wù)。
小結：貸款獲得的成本，杠桿率以及難易程度上看，均處于收縮狀態(tài)，西安市民購房的整體購買(mǎi)力下降。高凈值群體受制于限購政策無(wú)法將更多的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)市場(chǎng)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體購買(mǎi)力下降，相信很快會(huì )看到去化率數字下滑。
四、房?jì)r(jià)預期和機會(huì )
西安房?jì)r(jià)走勢：西安二手房房?jì)r(jià)近期走勢情況見(jiàn)下面兩張圖：
資料來(lái)源：諸葛找房
資料來(lái)源：諸葛找房
從諸葛找房提供的數據看西安二手房市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始走低，9.1-9.7掛牌的二手房降價(jià)套數高于漲價(jià)套數，從目前的數據看西安市場(chǎng)已不如上半年的活躍。
2. 短期漲跌的邏輯
相信看到這里大家已有答案，西安房?jì)r(jià)短期很難再出現2017年-2019年的上漲行情，基于幾個(gè)因素的歸納：
1)開(kāi)發(fā)商償債壓力大，需通過(guò)促銷(xiāo)快速回籠資金。
2)購房者受制于限購政策和金融杠桿的政策，購買(mǎi)力下滑。
3)購買(mǎi)預期發(fā)生調整后，會(huì )加大房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的難度，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步降價(jià)銷(xiāo)售。
4)房屋作為抵押品向銀行申請貸款，資金用途不得為購房款，常見(jiàn)為用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，部分銀行可批為消費用途，但審批難度很大。資金用途監管使得房產(chǎn)流動(dòng)性下滑。
5)預計西安一部分本土中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現資金困難，實(shí)際上市場(chǎng)上已經(jīng)聽(tīng)到一些企業(yè)資金出現問(wèn)題。負面信息的出現將助推市場(chǎng)預期。
從我的角度來(lái)講，短期對西安房?jì)r(jià)看跌，這個(gè)過(guò)程會(huì )持續多久，取決于金融政策的變化，如果金融政策持續收緊，西安房?jì)r(jià)會(huì )持續下滑。所以當下不建議買(mǎi)房，除非你是剛需非買(mǎi)不可。還有購房名額的，不如等等再說(shuō)，或者看看其他大類(lèi)資產(chǎn)的配置機會(huì )。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“靜水深漩”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 西安房子買(mǎi)不買(mǎi)？
