西政財富 作者：西政財富
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一、國常會(huì )部署“抓緊發(fā)債、簡(jiǎn)化手續、盡快開(kāi)工”，全方位提速基建
2022年1月10日，李克強總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，部署加快推進(jìn)“十四五”規劃《綱要》和專(zhuān)項規劃確定的重大項目，擴大有效投資。會(huì )議指出，當前經(jīng)濟運行處于爬坡過(guò)坎的關(guān)口。要按照中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求，把穩增長(cháng)放在更加突出的位置，堅定實(shí)施擴大內需戰略，堅持不搞“大水漫灌”，有針對性擴大最終消費和有效投資，這對頂住經(jīng)濟新的下行壓力、確保一季度和上半年經(jīng)濟平穩運行具有重要意義。一要加快推進(jìn)“十四五”規劃《綱要》確定的102項重大工程項目和專(zhuān)項規劃重點(diǎn)項目實(shí)施。圍繞糧食能源安全、先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、交通物流和網(wǎng)絡(luò )通信等基礎設施、城市保障性住房等重點(diǎn)領(lǐng)域建設，建立協(xié)調機制，做好融資、用地、用能等要素保障。對列入規劃、條件具備的項目要簡(jiǎn)化相關(guān)手續，特別是前期已論證多年的重大水利項目要推動(dòng)抓緊實(shí)施，采取以工代賑等方式，使部分暫時(shí)沒(méi)能就業(yè)的農民工有活干、有收入。指導新開(kāi)工項目投資下降的地方加強工作，扭轉投資不振狀況。二要按照資金跟著(zhù)項目走的要求，盡快將去年四季度發(fā)行的1.2萬(wàn)億元地方政府專(zhuān)項債券資金落到具體項目。抓緊發(fā)行今年已下達的專(zhuān)項債，用好中央預算內投資，重點(diǎn)安排在建和能夠盡快開(kāi)工的項目，撬動(dòng)更多社會(huì )投資，力爭在一季度形成更多實(shí)物工作量。三要深化投資項目審批制度改革，推行承諾制、區域評估等創(chuàng )新舉措。研究出臺盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策措施。
民生證券分析認為，基建有公共服務(wù)性質(zhì)，投資量受政策基調的影響較大。展望 2022 年，基建相關(guān)領(lǐng)域有三個(gè)值得關(guān)注的政策導向，一是雙碳目標，二是交通強國工程，三是城市更新。中信證券研究分析表示，長(cháng)期來(lái)看，經(jīng)濟將逐步實(shí)現“去地產(chǎn)化”，通過(guò)其他產(chǎn)業(yè)來(lái)彌補房地產(chǎn)的空缺。在去地產(chǎn)化的過(guò)程中，三駕馬車(chē)都有可能填補地產(chǎn)的空缺。投資的增量可以來(lái)自新型基礎設施和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，出口的增量來(lái)自產(chǎn)業(yè)升級和高技術(shù)產(chǎn)品的出海。
二、《“十四五”公共服務(wù)規劃》：公共服務(wù)均等化、住房保障民生化，保障性租賃住房為普惠性非基本公共服務(wù)的主要抓手
國務(wù)院新聞辦公室于 2022 年 1 月 11 日舉行新聞發(fā)布會(huì )，介紹《“十四五”公共服務(wù)規劃》（發(fā)改社會(huì )〔2021〕1946號）有關(guān)情況。文件提出幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶、優(yōu)軍服務(wù)保障和文體服務(wù)保障等領(lǐng)域的公共服務(wù)目標。其中針對住有所居，在繼續做好困難家庭公租房保障、棚戶(hù)區改造、農村危房改造等基本住房保障領(lǐng)域的同時(shí)，提出要“積極推動(dòng)改善住房條件”和“推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化”。文件再一次強調在人口凈流入的大中城市發(fā)展面向新市民和青年群體的保障性租賃住房，以建筑面積不超 70 平、租金低于周邊可比項目的小戶(hù)型為主。住建部住房保障司負責人在答記者問(wèn)中提到：“‘十四五’期間，40 個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增 650 萬(wàn)套/間，預計可幫助 1300 萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難”。根據中信證券研究分析，預計保障性租賃住房對 2022 年地產(chǎn)投資的拉動(dòng)在 3 個(gè)百分點(diǎn)左右。
三、針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)；廣東省召集多家房企開(kāi)會(huì )，為收并購收并購出險房企項目“牽線(xiàn)搭橋”；并購貸邊際放松，真正發(fā)揮作用仍需要一定的時(shí)間與條件
證券日報報道稱(chēng)，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”，業(yè)內稱(chēng)該消息屬實(shí)。有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優(yōu)質(zhì)項目，雖鮮有公布確定性的交易，但市場(chǎng)上有很多項目都在談收購事宜。多家大中型銀行表示，已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務(wù)的額度安排，日前收到監管層要求金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)并購提供金融支持的相關(guān)通知。
近日，廣東省政府日前召集多家房企開(kāi)會(huì )，與會(huì )房企包括奧園集團、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團等國企和民企。據知情人士透露，會(huì )上一些出險企業(yè)介紹了其經(jīng)營(yíng)情況及項目。此舉相當于政府為幾家國企央企收并購出險房企項目“牽線(xiàn)搭橋”。
對此，東北證券分析表示，廣東省政府此番對于房企間收并購的關(guān)切體現了政策的延續性及一慣性。近期中央及地方層面對房企間收并購頻頻吹風(fēng)，側面反映出在行業(yè)景氣度處于歷史大底的情況下，即使頭部房企可以?xún)?yōu)先獲取收并購相關(guān)融資，行業(yè)當下的收并購進(jìn)程并不順暢。地方政府層面對收并購釋放積極信號將提高政策的傳導效率，市場(chǎng)“自救”、行業(yè)出清將有所提速，積極影響主要體現為：出險房企流動(dòng)性危機邊際緩釋?zhuān)瑑?yōu)質(zhì)房企優(yōu)勢放大。當前行業(yè)收并購進(jìn)程較為緩慢的核心原因在于能夠得到實(shí)質(zhì)性利好的仍是央企及優(yōu)質(zhì)民企，同時(shí)，資金面有望得以有效改善的也僅是少部分資源稟賦佳的出險房企。
中銀證券分析表示，當前行業(yè)出清仍在加速推進(jìn)，而房企間項目收并購是部分房企化解流動(dòng)性危機、行業(yè)有序整合的有效手段之一。近期多次被提及也對市場(chǎng)信心恢復起到了一定積極效果，但實(shí)際上目前收并購各方多處于項目前期溝通階段。一方面，交易雙方的供需匹配程度并不高，收購方（多為央國企）希望尋找性?xún)r(jià)比較高的優(yōu)質(zhì)項目，而被收購方（多為民企）對可出售項目有諸多考量，項目在定價(jià)上也較難達成一致。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險還未完全出清，部分銀行對并購貸款等涉房貸款仍持觀(guān)望態(tài)度。因此，我們認為近期確有看到收并購的邊際放松，但真正發(fā)揮作用仍需要一定的時(shí)間與條件。在政策未正式落地前，行業(yè)在逐步清整過(guò)程中將進(jìn)一步推動(dòng)各類(lèi)資源向優(yōu)質(zhì)頭部房企聚攏，融資渠道暢通、綜合能力突出的優(yōu)質(zhì)龍頭房企現階段仍享有更高的估值溢價(jià)；若相關(guān)政策放松得到實(shí)質(zhì)性確認，被收購項目的出險房企將因資產(chǎn)處置節奏加快、風(fēng)險化解而受益。
四、對中央企業(yè)融資擔保實(shí)行“兩禁兩控”，對存量違規融資擔保業(yè)務(wù)限期整改，力爭兩年內整改50%
2022年1月4日，國資委印發(fā)《關(guān)于加強中央企業(yè)融資擔保管理工作的通知》（國資發(fā)財評規〔2021〕75號）的有關(guān)說(shuō)明，明確管控要求更加“嚴”。一方面，基于同股同權、控制風(fēng)險原則，對中央企業(yè)融資擔保實(shí)行“兩禁兩控”：嚴禁對集團外無(wú)股權關(guān)系企業(yè)擔保，嚴禁對參股企業(yè)超股比擔保，嚴控對高風(fēng)險子企業(yè)擔保，嚴控對子企業(yè)超股比擔保。另一方面，嚴格限制擔保規模。參考目前中央企業(yè)擔保規模占凈資產(chǎn)的平均比重、上市公司擔保管理規定等，明確中央企業(yè)總擔保規模不超過(guò)集團合并凈資產(chǎn)的40%，單戶(hù)子企業(yè)（含本部）擔保額不能超過(guò)本企業(yè)凈資產(chǎn)的50%。整改要求更加“細”。明確對企業(yè)新開(kāi)展違規融資擔保行為進(jìn)行嚴肅追責，要求企業(yè)對存量違規融資擔保業(yè)務(wù)限期整改，力爭兩年內整改50%，原則上三年內全部完成整改。關(guān)于隱性擔保。企業(yè)提供共同借款合同、差額補足承諾、安慰函、支持函等函件是否具有擔保效力，需要企業(yè)法律部門(mén)根據具體條款進(jìn)行判定，具有擔保效力的則屬于隱性擔保。
五、2022年開(kāi)年集合信托市場(chǎng)迅速降溫，信托公司業(yè)務(wù)“非標”轉“標”是必然選擇；信托公司再收融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)壓降20%“指標”，但對特殊情況特事特辦
根據中國基金報報道，2021年前11個(gè)月，信托行業(yè)共發(fā)生250起違約事件，涉及金額1250.72億元，其中房地產(chǎn)信托涉及違約金額707.43億元，占比第一。
根據券商中國報道，信托行業(yè)2021年12月共計成立集合信托產(chǎn)品3023款，環(huán)比增加12.20%，成立規模1228.10億元，環(huán)比增加30.59%。不過(guò)，盡管集合信托成立數量同比大幅增加50.23%，但規模大幅下滑37.34%。2021年12月集合信托產(chǎn)品成立規模大幅增長(cháng)，一方面是因為成立規?；鶖递^低，另一方面非標產(chǎn)品的成立規模增長(cháng)顯著(zhù)，其中增長(cháng)最為明顯的是投向房地產(chǎn)、工商企業(yè)、基礎產(chǎn)業(yè)三大實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域的信托資金。2021年監管環(huán)境持續趨緊，12月大量存續產(chǎn)品到期后非標額度有較快的釋放，非標產(chǎn)品被限制但受投資者熱捧。2022年開(kāi)年，集合信托市場(chǎng)迅速降溫。用益金融信托研究院數據顯示，新年首周（1月3日-9日），集合信托產(chǎn)品成立數量和成立規?？焖傧滦?，其中，共有242款集合信托產(chǎn)品成立，環(huán)比減少50.91%；成立規模83.54億元，環(huán)比減少68.04%。去年末沖規模等季節性因素和上周成立規?；鶖颠^(guò)高，被認為是集合信托產(chǎn)品的成立規模大幅下滑的主要原因。分析表示，宏觀(guān)環(huán)境的去杠桿疊加監管的高壓態(tài)勢，信托公司業(yè)務(wù)“非標”轉“標”是必然選擇，標品信托已經(jīng)成為信托公司業(yè)務(wù)轉型的重點(diǎn)領(lǐng)域。
據北京商報報道， 2022年伊始，信托公司再收融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)壓降“指標”。已有信托公司收到窗口指導，監管要求將融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模繼續壓降20%。針對較難壓降的業(yè)務(wù)，監管也給出了解釋空間，對特殊情況特事特辦。例如，交易對手方堅決不同意提前結束，處在風(fēng)險處置階段的融資類(lèi)資產(chǎn)可以延后處置。不過(guò)值得注意的是，如果此類(lèi)情況過(guò)多會(huì )影響信托公司的監管評級，有可能會(huì )被監管“叫?！毙略鋈谫Y類(lèi)信托業(yè)務(wù)。
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原標題： 地產(chǎn)金融周報：2022全方位提速基建，承債式收并購貸款不再計入三道紅線(xiàn)；央企擔保受?chē)拦?，需限期整改；信托公司再收壓降指標通?/a>
