西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
自6月份以來(lái)，好幾家大中型房企的城市更新項目因前融到期后無(wú)法續期，也無(wú)法繼續取得其他融資進(jìn)行貸款置換，目前在前融市場(chǎng)似乎有成為網(wǎng)紅融資項目的趨勢。
一、城市更新項目的前融變難
自2020年以來(lái)，很多民營(yíng)房企（尤其是中小開(kāi)發(fā)商）都面臨城市更新項目融資無(wú)門(mén)的問(wèn)題。除了偏好城市更新項目投資的私人老板外，市場(chǎng)上已很少有機構還有意愿做城市更新項目的前期融資。具體到城市更新項目的融資鏈條方面，以深圳的項目為例，銀行拆遷貸（或更新貸）的介入時(shí)點(diǎn)基本都是拆遷率達到90%或者項目專(zhuān)規已通過(guò)審批；而在銀行更新貸放款前，雖然有一些信托機構可以提供前融，但因更新項目的風(fēng)控層面存在短板，因此除非是強主體的開(kāi)發(fā)商或者是有抵押物的情況，不然還是很難取得信托機構的融資。
在存續的城市更新項目前融中，城市更新基金占了很小一部分，另外的大部分都為信托機構提供的前期融資。受信托機構“兩壓一降”監管要求的影響，目前大部分信托機構都面臨地產(chǎn)額度較緊的問(wèn)題，因此存量信托融資的續期或者想通過(guò)新增授信、借新還舊等方式解決更新項目的融資持續性問(wèn)題面臨較大的阻力。就開(kāi)發(fā)商的現實(shí)情況而言，以深圳的更新項目為例，開(kāi)發(fā)商原來(lái)取得的融資款已用于項目，但項目未推進(jìn)到雙90%或者過(guò)專(zhuān)規的階段卻無(wú)法取得銀行的拆遷貸，因此在無(wú)其他現金回流或者其他還款來(lái)源的情況下，城市更新項目前融資金的退出將面臨很大的障礙。
值得一提的是，2021年8月10日，住房和城鄉建設部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，此次發(fā)文的初衷旨在遏制城市更新地產(chǎn)化的模式與傾向，同時(shí)也為避免地方政府借道城市更新進(jìn)行“大拆大建”。盡管上述通知對深圳、廣州等地的城市更新政策及推進(jìn)規則尚未有實(shí)質(zhì)性的影響，但上述通知發(fā)布后，全國各地的城市更新項目推進(jìn)速度還是受到了不同程度的影響。對于村集體/村股份公司已完成合作招商或已選定意向合作方、前期服務(wù)商的城市更新項目來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商已就該更新項目辦理前融，但項目推進(jìn)速度不佳或很難取得銀行的拆遷貸，那大概率得面臨融資到期后貸款無(wú)門(mén)的結局。
二、城市更新項目前融到期后的貸款置換難點(diǎn)
近一個(gè)月以來(lái)，很多投資機構找我們合作城市更新項目前融債權的收購、重整業(yè)務(wù)。從投資策略來(lái)看，我們目前主要是關(guān)注以下三個(gè)核心問(wèn)題：
1. 目標項目的存量融資或貸款余額中是否存在超融的問(wèn)題：比如項目在半年前或一年前申請前融時(shí)，項目?jì)r(jià)值為10億，但開(kāi)發(fā)商卻按20億的評估值取得了12億的前融款（也即評估值的六成），對于這種存在超融情況的項目，我們原則上都不會(huì )介入。
2. 目標項目是否仍有利潤：比如根據項目的當前情況，經(jīng)重新保守測算后，如確認項目沒(méi)有利潤空間，我們原則上也不會(huì )再介入。
3. 銀行更新貸的置換：以深圳的城市更新項目為例，如已辦理前融的項目在推進(jìn)層面不會(huì )碰到實(shí)質(zhì)性的障礙，比如可以順利達到銀行更新貸的申請條件并取得更新貸，而且更新流程、拆賠等事項都能順利推進(jìn)，那我們大概率還是可以介入并置換前端的前融資金。
需要注意的是，就募集端而言，目前投資人對城市更新項目底層資產(chǎn)的關(guān)注度已明顯提高，比如我們與信托、銀行私行合作的“信托+有限合伙”的股權融資產(chǎn)品中（西政為GP發(fā)起設立合伙企業(yè)），投資人一般都要求底層的城市更新項目有國央企兜底，也即我們在做產(chǎn)品架構設計時(shí)就需引入國央企與融資方一起合作。當然，如果融資方本身為主體較強的房企或者是能提供抵押物的其他實(shí)力型房企，那大概率上不需要滿(mǎn)足上述要求。
三、各類(lèi)資金機構對城市更新項目前融的準入要求
我們注意到，除了信托、私募等機構外，部分國企和外資機構的資金也對城市更新項目的前融存在偏好，對前融已到期項目也可提供貸款置換，以下以外資機構對城市更新項目前融的準入要求為例做相關(guān)介紹和說(shuō)明。
（一）項目區域選擇
重點(diǎn)支持深圳、廣州、東莞、中山、佛山、珠海等灣區核心城市的項目。
（二）融資主體準入要求
1. 優(yōu)選有境外上市主體或境外架構的合作方，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售百強開(kāi)發(fā)商；
2. 融資主體的實(shí)控人或經(jīng)營(yíng)團隊從事城市更新行業(yè)經(jīng)營(yíng)年限有相應要求（如不低于5年）；
3. 具備完整的城市更新項目操盤(pán)經(jīng)驗，如深圳城市更新項目從取得到完成實(shí)施主體經(jīng)歷完整審批流程的項目不少于1個(gè)；
4. 融資主體有儲備的城市更新項目，如原則上不低于X個(gè)，其中完成立項的不少于Y個(gè)；
5. 融資主體或其集團的綜合實(shí)力較好，股東或集團有穩定的或可預見(jiàn)的現金流來(lái)源，可有效覆蓋融資負債本息；有變現能力較強的資產(chǎn)對負債的覆蓋度不低于2倍；
6. 如果融資主體系其他開(kāi)發(fā)商，需由經(jīng)外資機構認可的開(kāi)發(fā)商提供擔?；虼?。
（三）目標項目選擇
在項目選擇上，綜合考慮項目類(lèi)型、權利主體及拆遷難度、項目進(jìn)展以及項目收益情況。以下以深圳和廣州區域項目為例進(jìn)行舉例說(shuō)明：
（四）放款架構示例
1. 境外合作投資模式
2. 境內放款投資模式
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 城市更新項目前融到期后的貸款置換
