作者：克而瑞物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年7月，物業(yè)管理行業(yè)異?；钴S，無(wú)論是相關(guān)政策發(fā)布、行業(yè)收并購、還是資本市場(chǎng)變化可謂波瀾起伏。物業(yè)管理企業(yè)再掀上市“高潮”，共有6家企業(yè)成功登錄資本市場(chǎng)，行業(yè)新增收并購9起，涉及金額達14.54億元。

據住建部網(wǎng)站23日消息，住房和城鄉建設部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉?！锻ㄖ访鞔_以問(wèn)題為導向，因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會(huì )關(guān)注度高的突出問(wèn)題。

其中，涉及物業(yè)服務(wù)的條款如下：

1、未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內容和標準提供服務(wù)；

3、超出合同約定或公示收費項目標準收取費用；

5、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目。

《通知》旨在引導物業(yè)管理企業(yè)規范經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化物管行業(yè)的整體市場(chǎng)環(huán)境。雖然該政策是過(guò)往相關(guān)規范的延續，但從行業(yè)整體發(fā)展角度看，確實(shí)需要通過(guò)多方努力，推動(dòng)行業(yè)更長(cháng)遠的良性發(fā)展。因此，該政策出臺對物管行業(yè)的正向意義更強。

然而，受政策影響，2021年7月，物管行業(yè)板塊出現了大幅跳水，截止至7月末收盤(pán)，恒生物業(yè)指數下跌24.86%，板塊整體下跌14.03%，超八成企業(yè)股價(jià)下跌，僅7家企業(yè)股價(jià)微漲。

從與月初價(jià)的對比來(lái)看，7月跌幅前三分別為恒大物業(yè)、世茂服務(wù)、綠城服務(wù)，跌幅分別為43.4%、33.0%、29.9%。在7家微漲的企業(yè)中，漲幅最高的為佳源服務(wù)，達9.6%，藍光嘉寶服務(wù)與和泓服務(wù)以4.3%的漲幅位列二、三。

表：2021年7月物業(yè)企業(yè)資本市場(chǎng)表現情況表

數據來(lái)源：克而瑞物管整理

我們認為，物管行業(yè)存在一定的“亂象”不容回避，這既有過(guò)往行業(yè)粗放發(fā)展的歷史緣由，也有近年來(lái)資本裹挾下物企盲目競爭的現實(shí)原因。

一方面，如今的物企多是由房企的物管部門(mén)演化而來(lái)，因此在過(guò)往很長(cháng)一段時(shí)間里，各項目都默認由房企的關(guān)聯(lián)物企服務(wù)，基本不存在更換物業(yè)服務(wù)公司的可能，個(gè)別物業(yè)公司沒(méi)有競爭也就沒(méi)有畏懼，導致項目基層存在不規范現象；另一方面，物業(yè)管理僅僅是龐雜繁多的民事行為中一個(gè)過(guò)于細分的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，此前法律制度不夠完善，相關(guān)法律條文難以充分覆蓋，導致部分不規范行動(dòng)未被監管。

就政策層面而言，無(wú)論是規范類(lèi)政策還是支持類(lèi)政策，都在不斷助推物管行業(yè)的整體發(fā)展。有利于行業(yè)進(jìn)一步規范發(fā)展，向良性競爭的成熟市場(chǎng)轉型。

表：2021年物管行業(yè)重要政策匯總

資料來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞物管整理

物業(yè)服務(wù)行業(yè)從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對主角。在過(guò)去的2020年，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，超過(guò)過(guò)往任何一年，2020年至今，又有多家企業(yè)成功上市，截止目前上市企業(yè)總量達到54家，熱情依然高漲。

單月來(lái)看，7月共有6家企業(yè)成功登錄資本市場(chǎng)。其中7月2日，中駿商管(606.HK)成功于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市。作為一家擁有約2000萬(wàn)平方米在管面積，且重點(diǎn)發(fā)力商管業(yè)務(wù)的物企，攜“商管概念”脫穎而出，受到了資本市場(chǎng)的青睞。

7月8日，朗詩(shī)綠色生活服務(wù)有限公司正式于港交所掛牌上市，股票代碼01965.HK。根據港交所披露的信息，朗詩(shī)綠色生活發(fā)售價(jià)定為3.18港元/股，首日開(kāi)盤(pán)報每股6港元，較發(fā)售價(jià)上漲88.7%，截至當日收盤(pán)，朗詩(shī)綠色生活報4.5港元/股，漲幅41.5%，總市值18億港元。

圖：2014年-2021年上市物企數量分布（個(gè)）

數據來(lái)源：choice，數據截止2021年7月27日

回顧2020年，物業(yè)股股價(jià)從開(kāi)年時(shí)期的一路上揚，到下半年的震蕩擾動(dòng)，全年上市物企的平均PE達到36.26倍，遠超地產(chǎn)板塊表現。

2021年至今物業(yè)板塊市值總值一度突破八千億人民幣，其中部分物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)一度反超或接近其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，這也進(jìn)一步促使了各大物企積極登入資本市場(chǎng)。

一方面是由于地產(chǎn)股的想象空間開(kāi)始受到壓縮。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利逐漸褪色，整體開(kāi)發(fā)增速放緩，針對房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)的調控不斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線(xiàn)”的出臺更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。另一方面，物企持續的規?；瘮U張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng )新能力，使得物業(yè)股極具想象空間。

規模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎，也是衡量企業(yè)潛力的重要指標之一，縱觀(guān)上市物業(yè)股，管理規模大的企業(yè)市場(chǎng)表現顯著(zhù)優(yōu)于小體量企業(yè)。正是因為如此，在殘酷的競爭壓力下，個(gè)別物企或是個(gè)別區域、項目公司開(kāi)始存在采用不良行為爭取市拓項目的現象。

圖：2020年上市物企在管規模情況（萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC數據庫，數據截止2020年12月31日

此次受八部門(mén)整治規范市場(chǎng)秩序影響，引起了資本市場(chǎng)物業(yè)股的普跌現象，我們認為，物企在獲得資本市場(chǎng)助力的同時(shí)，也承受著(zhù)資本市場(chǎng)的各種考核。

過(guò)去一段時(shí)間監管機構無(wú)論是在法律層面還是在政策層面，都對物管行業(yè)的轉型發(fā)展予以了支持與引導。而此次政策也是正向意義更強，有助于加速凈化市場(chǎng)環(huán)境，為行業(yè)的進(jìn)一步成熟發(fā)展提供支撐。

根據克而瑞物管研究，以百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)為代表的物企正在加速進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域。隨著(zhù)整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善，未來(lái)或將有更多物業(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股。

然而，從“亂象叢生”的行業(yè)現狀，轉型到理想狀態(tài)下的良性競爭市場(chǎng)，勢必是一個(gè)漫長(cháng)而艱辛的過(guò)程，劣質(zhì)物企的不規范運營(yíng)勢必會(huì )葬送自己的市場(chǎng)品牌，進(jìn)一步被市場(chǎng)淘汰出清，而優(yōu)質(zhì)物企則可以憑借精心打磨的服務(wù)產(chǎn)品贏(yíng)得業(yè)主群體的口碑與青睞，推動(dòng)自身發(fā)展的同時(shí)獲得更多的市場(chǎng)機會(huì )，不斷擠占不規范運營(yíng)物企的市場(chǎng)空間，最終實(shí)現整個(gè)市場(chǎng)的規范運行和全行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)提升。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 超八成物企股價(jià)受調控影響下跌，行業(yè)短期下挫長(cháng)期看好