一段棉線(xiàn)的投資思考 作者：一段棉線(xiàn)的投資思考
最近和幾個(gè)融資口的專(zhuān)家聊了聊，對于某些地產(chǎn)行業(yè)主體來(lái)說(shuō)，可能市場(chǎng)流動(dòng)性停滯、資產(chǎn)價(jià)值縮水只是問(wèn)題的誘因，真正根子里的問(wèn)題在于超融。
例如深圳有舊改貸，前面和村里把關(guān)系捋好了就可以把項目放到項目公司里開(kāi)始套錢(qián)，一直套到最后環(huán)節的購房尾款融資。除了房?jì)r(jià)本身下跌導致資產(chǎn)縮水外，超融也是很多地產(chǎn)商具體項目算不過(guò)來(lái)帳還在猛做的邏輯：房子本身做成什么樣子已經(jīng)不再重要，從項目里不斷融資、做出一定賬面利潤進(jìn)行分紅+項目上跑冒滴漏才是核心目的。
如果說(shuō)去年底之前還有放開(kāi)股權融資、打折往供應鏈里直接注入流動(dòng)性這些供給側手段緩釋危機的話(huà)，目前由于需求側熄火時(shí)間太久，再啟動(dòng)地產(chǎn)這臺發(fā)動(dòng)機的代價(jià)可能要比之前預想的高得多，可使用的有效手段也少得多。
回歸本源，任何債務(wù)危機面前還是信心和流動(dòng)性?xún)蓚€(gè)核心問(wèn)題。
如果一個(gè)地產(chǎn)業(yè)主體全程杠桿用足，可能即便不進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值重估，還原表外部分、資債相抵后真實(shí)的窟窿也得占純賬面資產(chǎn)價(jià)值的相當比例，這個(gè)窟窿是就算平價(jià)賣(mài)掉房子也堵不上的。
而還原后資產(chǎn)負債表的窟窿對應的是完整現金流量表上的資金流出。對于這些公司來(lái)說(shuō)，投入資金除了真正凝結成房子/存貨/土儲以外，其它應該主要就在項目層面跑冒滴漏、給股東的分利潤、稅費這三個(gè)去向里被花掉了。
現在如果不談具體這家那家公司是不是要完蛋的個(gè)別問(wèn)題，而是從整體底層邏輯出發(fā)，要解一堆存量資產(chǎn)的爛賬只能想辦法往資產(chǎn)盤(pán)子的關(guān)鍵點(diǎn)上注入流動(dòng)性做盤(pán)活。而既然最終花的都是納稅人的錢(qián)，就應該挑選對自身利潤要求最小化的機構來(lái)做——比如城投或新設立的SPV，而類(lèi)似AMC、央企地產(chǎn)公司都有自身利潤最大化的訴求，相當于摩擦成本更高，在系統層面看是不合算的。
至于資金的其他三個(gè)去處——其中稅費已經(jīng)被各級政府享受過(guò)了；項目上的跑冒滴漏追回成本太高；最終可能只能想辦法讓股東再吐點(diǎn)，把原來(lái)賬面上可分配、但其實(shí)不該拿走的錢(qián)拿回來(lái)一部分，穿透看最終挽回納稅人的一些損失。這個(gè)過(guò)程中或許可以不直接對著(zhù)股東本人上，而是在公司面紗下溫和處理，例如要求原股東和利益相關(guān)方贖買(mǎi)價(jià)值出現嚴重縮水的項目公司股份（上市公司層面股票有明確股價(jià)和交易限制）。
剩下的問(wèn)題需要靠穩信心處理，官方的實(shí)際動(dòng)作和明確承諾都非常重要。能代表官方的機構協(xié)調一部分資金出來(lái)真實(shí)購買(mǎi)資產(chǎn)或許是第一步——現在老百姓已經(jīng)在被反復收割中得到了充分訓練，只有見(jiàn)到真金白銀解決了一些問(wèn)題，才能勉強提高信任感。目前一二線(xiàn)城市年化租金水平普遍在1.5-3.0%，半價(jià)買(mǎi)房出租經(jīng)營(yíng)，配套長(cháng)久期特別融資應該勉強可以打平，做上一批樣板案例就可以把信心初步穩住。
撒了一部分真金白銀解決問(wèn)題，還得加強宣傳輿論的杠桿作用才能進(jìn)一步提高老百姓的接盤(pán)意愿。
資產(chǎn)都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，那些資產(chǎn)負債表上的窟窿最終可能還是得靠房?jì)r(jià)上漲才能最終解決。但允許房?jì)r(jià)上漲是個(gè)【略去2字】問(wèn)題，如果這個(gè)窟窿不至于把大船拖沉，這里就是個(gè)經(jīng)濟和【略去2字】相互衡量的問(wèn)題了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“一段棉線(xiàn)的投資思考”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
