作者：西政財富

一、國務(wù)院常務(wù)會(huì )議緊密?chē)@穩增長(cháng)而展開(kāi)，透露出迫切的穩增長(cháng)意圖；央行貨幣政策委員會(huì )第一季度會(huì )議，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)

2022年3月29日李克強總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，會(huì )議指出，要抓緊落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神和《政府工作報告》舉措，堅定信心，咬定全年發(fā)展目標不放松，把穩增長(cháng)放在更加突出的位置，統籌穩增長(cháng)、調結構、推改革，穩定經(jīng)濟的政策早出快出，不出不利于穩定市場(chǎng)預期的措施，制定應對可能遇到更大不確定性的預案……用好政府債券擴大有效投資，是帶動(dòng)消費擴大內需、促就業(yè)穩增長(cháng)的重要舉措。按照保持宏觀(guān)杠桿率基本穩定原則，今年新增地方政府專(zhuān)項債3.65萬(wàn)億元……

民生證券研究表示，第一，當前宏觀(guān)形勢為國內外壓力較大且不確定性較強?！爱斍皣H形勢更趨復雜嚴峻，國內發(fā)展面臨新挑戰，經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加大”。第二，穩增長(cháng)是當下最重要也是毫無(wú)爭議的政策主線(xiàn)?！耙Ф繕瞬环潘?，把穩增長(cháng)放在更加突出的位置”。第三，政策取向上宜寬不宜緊?！安怀霾焕诜€定市場(chǎng)預期的措施”。第四，需警惕未來(lái)不確定性?！爸贫ń衲旰暧^(guān)政策時(shí)，對國內外環(huán)境很多變化已有前瞻考慮”，“制定應對可能遇到更大不確定性的預案”。除此之外，本次國常會(huì )還圍繞擴大內需和穩定就業(yè)主題，論述了未來(lái)專(zhuān)項債發(fā)行使用、減稅降費、水利基建。這次國常會(huì )緊密?chē)@穩增長(cháng)而展開(kāi)，透露出迫切的穩增長(cháng)意圖。

央行貨幣政策委員會(huì )2022年第一季度（總第96次）例會(huì )近日在京召開(kāi)，會(huì )議指出……維護住房消費者合法權益，更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。推進(jìn)金融高水平雙向開(kāi)放，提高開(kāi)放條件下經(jīng)濟金融管理能力和防控風(fēng)險能力……

二、2022年3月房企銷(xiāo)售表現繼續惡化，連續8個(gè)月大幅下降；百強銷(xiāo)售額同比下降52.6%；廈門(mén)完成首輪集中供地，國央企摘地積極；南京、杭州等公布供地計劃

2022年3月31日，克而瑞發(fā)布2022年3月房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售排行。由于需求低迷、疫情反復，3月小陽(yáng)春未至，百強房企銷(xiāo)售進(jìn)一步承壓。單月銷(xiāo)售額5795億元，同比下降52.6%，銷(xiāo)售面積3637萬(wàn)平米，同比下降57.2%，降幅較2月擴大6.1個(gè)、14.6個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，一季度百強房企銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積累計降幅擴大至47.1%、49.1%。

對此，申萬(wàn)宏源研究表示，2022年3月房企銷(xiāo)售表現繼續惡化、并連續8個(gè)月大幅下降，歷史上較為罕見(jiàn)，主要源于：（1）經(jīng)濟走弱背景下收入預期下降導致購買(mǎi)力下降；（2）資金緊張導致房企降價(jià)以及市場(chǎng)預期悲觀(guān)；（3）近期新冠疫情反復也限制了銷(xiāo)售的恢復；（4）2022年上半年銷(xiāo)售依然處于高基數階段；（5）房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預期導致市場(chǎng)觀(guān)望情緒加大。

3月24日，廈門(mén)完成本年第一批土地集中供應，共推出10宗涉宅地塊，1宗流拍，9宗成交，成交建面61萬(wàn)平方米，成交總金額154億元。樓面價(jià)、流拍率環(huán)比下降。成交樓面均價(jià)為25145元/㎡，較21年第三批次環(huán)比下降7%。3塊底價(jià)成交，4塊溢價(jià)成交，2塊封頂成交，平均溢價(jià)率7%，較21年第三批次上升4個(gè)百分點(diǎn)；流拍率10%，較21年第三批次下降40個(gè)百分點(diǎn)。本次土拍國央企摘地積極。國央企共摘7宗地塊，民企投摘得2宗。此外，南京、杭州、寧波、天津等均公布了首批集中供地計劃。

三、3月按揭利率持續下行，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%；各地因城施策，房地產(chǎn)政策持續邊際變化

根據貝殼研究院2022年3月監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。國金證券研究表示，（1）百城房貸利率持續下降，2022年3月百城首套房貸利率5.34%，環(huán)比下降13BP，創(chuàng )2019年以來(lái)的最大降幅，百城二套房利率5.60%，環(huán)比下降15BP；放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，環(huán)比下降4天。（2）蘇州、南京、襄陽(yáng)、十堰等不同能級城市房貸利率均有下調，其中蘇州首套房利率降低至4.6-4.7%，與5年期及以上LPR利率基本一致，襄陽(yáng)、十堰房貸利率下調40-45BP，房貸利率的下調，有利于刺激購房需求的釋放。

各地因城施策，房地產(chǎn)政策持續邊際變化。根據興業(yè)證券總結：（1）哈爾濱：住建局公告擬廢止2018年出臺的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控通知，其中主城區6區商品房限售3年政策同步取消；（2）東莞：4月起，獲預售許可樓盤(pán)，樓棟確權后可直接變現售，可申請解除預售資金監管；（3）南寧、北海下調房貸首付比例，首套房最低降至20%；（4）廣東銀保監局召開(kāi)新市民金融服務(wù)情況調研座談會(huì )。會(huì )議中省銀保監局轄內12家銀行保險機構負責人表示，近期會(huì )持續優(yōu)化新市民金融服務(wù)，有效滿(mǎn)足新市民合理購房信貸需求。此外，福州不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，針對非五城區戶(hù)籍家庭（包括港澳臺）在福州五城區購房，無(wú)需提供近2年內滿(mǎn)12個(gè)月醫社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購買(mǎi)一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，購買(mǎi)后該房屋仍受限售政策影響。

四、據悉窗口指導要求：房地產(chǎn)信托集中度，不超過(guò)主動(dòng)管理規模的40％；信貸資產(chǎn)財產(chǎn)權信托“不得新增，存量壓降”

根據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，有信托公司近日收到監管窗口指導，非標融資控制任一時(shí)點(diǎn)余額不超過(guò)年初余額；控制房地產(chǎn)信托集中度不超過(guò)主動(dòng)管理信托規模的40%。另?yè)襟w報道，有信托公司收到關(guān)于信貸資產(chǎn)財產(chǎn)權信托“不得新增，存量壓降”的窗口指導。即要求不得新增以銀行信貸資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的財產(chǎn)權信托，存量此類(lèi)業(yè)務(wù)需按照金融同業(yè)通道業(yè)務(wù)逐步壓降清理。

對于房地產(chǎn)信托額度的劃定，我們財富中心認為，此次實(shí)際上對房地產(chǎn)信托額度的劃定依據進(jìn)行調整，以往壓降調整的口徑按年壓降20%，逐年壓降，直至清零。目前的口徑則是根據各家信托公司的主動(dòng)管理規模為基數，不超過(guò)主動(dòng)管理規模的40%，對此，若做大主動(dòng)管理規模，間接也能增加房地產(chǎn)投放額度。因此，對于已經(jīng)超過(guò)該40%紅線(xiàn)標準的信托公司存在短期內無(wú)法新增（除非再增加其他主動(dòng)管理的規模）；對于尚未超過(guò)該紅線(xiàn)指標的信托公司則做大主動(dòng)規模的同時(shí)，尚有房地產(chǎn)投放額度可以使用。從整體看來(lái)，除個(gè)別信托公司外，大部分信托公司房地產(chǎn)信托占比尚未到達上述40%的紅線(xiàn)要求。

上海信托圈在其文章中披露的數據顯示，“根據68家信托公司2020年財報數據，可查到年報數據的60家信托公司披露了信托資產(chǎn)中投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規模及占比。從相關(guān)數據來(lái)看，部分信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在資產(chǎn)分布中的占比接近50%，多數信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比主要集中在30%以?xún)?。其中?020年末房地產(chǎn)信托在信托資產(chǎn)分布中占比最高的10家信托公司分別是：杭州工商信托（62.14%）、萬(wàn)向信托（58.10%）、愛(ài)建信托（43.53%）、中誠信托（39.42%）、北京信托（38.20%）、中建投信托（35.72%）、華宸信托（34.71%）、安信信托（34.37%）、長(cháng)城信托（31.44%）、陸家嘴信托（27.11%）”。

五、城投美元債市場(chǎng)熱度漸漲，備用信用證模式發(fā)行占比呈增長(cháng)趨勢；浙江、江蘇和山東發(fā)行規模、發(fā)行單數處于前列

根據東方證券的研究表示，近一年城投美元債整體發(fā)行熱度較高，參與發(fā)行的城投平臺主要以境內中低等級主體為主。從發(fā)行結構來(lái)看，備用信用證模式發(fā)行占比呈增長(cháng)趨勢。采用備證模式的城投美元債多數為無(wú)國際評級，主要借用銀行資質(zhì)備證發(fā)行；此類(lèi)城投平臺區域集中較為顯著(zhù)，江蘇、浙江和山東備證美元債發(fā)行規模和支數居于前列，遠超其他省份。從區域分布來(lái)看，浙江、江蘇和山東三省無(wú)論是發(fā)行規模還是發(fā)行單數都處于前列，2021年至今發(fā)行規模在50億美元以上；其中浙江和江蘇主要以區縣及園區類(lèi)平臺發(fā)行為主，而山東省從省級到區縣或園區類(lèi)發(fā)行單數較為均衡。融資成本方面，美元債票息分化，低至2%以?xún)?，高?%以上，主要分布在2%-4%之間。境內外票息差呈現差異化，備證結構可顯著(zhù)降低融資人發(fā)行成本。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：3月按揭利率持續下行，房企銷(xiāo)售同比下降52.6%；信托房地產(chǎn)集中度不超過(guò)主動(dòng)管理規模的40％；城投美元債熱度漸漲